Учебный год 22-23 / Расторжение договора аренды

Расторжение долгосрочного договора аренды.

1.

Есть ряд оснований, предусмотренных ст.620 ГК, которые предусматривают возможность прекратить договор аренды в судебном порядке по требованию арендатора:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В статье 450 ГК указывается:

-существенное нарушение договора

-иные случаи, предусмотренные ГК и другими законами

Т.е. формально данная статья отсылает к ст.620.

2.

Другое основание указано в ст.451 ГК. Расторжение в связи с существенным изменением обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств - если бы стороны могли их предвидеть договор не был бы заключен (законодательное понимание).

Признаки:

-стороны в момент заключения исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет

-изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, после их возникновения при должной заботливости и осмотрительности

-исполнение договора повлечет для стороны значительный ущерб

-из обычаев делового оборота/существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Практика:

1.Инфляция не является существенным изменение обстоятельств:

Постановление ВАС от 13 апреля 2010 года №1074/10

Истец (арендодатель) обратился с требованием о внесении изменений в условия договора, связанные с увеличением размера арендной платы по соглашению сторон (требовал отменить данное условие и допустить увеличение арендной платы в соответствии с возросшим уровнем инфляции).

В договоре устанавливалась базовая стоимость арендной платы в твердом размере и переменная часть этой стоимости. Кроме того, содержалось условие о возможности изменения размера арендной платы раз в год по соглашению сторон исходя из уровня инфляции.

Истец в досудебном порядке потребовал от ответчика увеличения размера арендной платы, на что получил отказ.

В суде истец ссылался на инфляционные процессы как на основание для применения положений статьи 451 ГК.

ВАС постановил: Инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств, поскольку стороны могли их предвидеть, прогнозируя экономическую ситуацию.

ВАС предписывает АС руководствоваться данной позицией при вынесении решений.

--В практике нижестоящих судов встречаются схожие дела, где в качестве существенного изменения обстоятельств приводится изменение рыночных цен - по таким делам суды также отказывают в удовлетворении требований о расторжении/изменении договора (18 ААС №18АП-1709/2011)--

2.Финансовый кризис не является существенным изменением обстоятельств:

Постановление Президиума ВАС от 7 августа 2001 г. №4876/01

-финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого находятся все хозяйствующие субъекты

3.резкое ухудшение финансового состояния ЮЛ, сокращение его штатов не ялвляется существенным изменением обстоятельств.

Постановление Пленума ВАС от 30.11.2010 №9600/10 по делу № А17-1960/2009

4.Постановление 18-го ААС от 21.03.14 №18АП-1856/2014 по делу № А34-4294/2013

Изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не является основанием для изменения условий договора в судебном порядке - стороны должны прогнозировать соответствующие изменения.

5.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.08.2013 по делу № А45-1023/2013.

Рост цен не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств.

Истец в деле ссылался на рост цен как на существенное изменение обстоятельств и требовал заключения к договору предварительного соглашения об определении размера арендной платы.

Суд, опять же, привел ссылку на прогнозируемость роста цен отказал в удовлетворении исковых требований.

Вцелом, судебная практика не стремится к активному использованию данного института - в базе нашел поряка 5 положительных решений с применением 451, причем суды договоры не расторгают, а, как правило, изменяют. В большинстве судебных решений содержится ссылка на предвидимость обстоятельств и в удовлетворении требований об изменении/расторжении договора - отказывают. Очень часто судами дается ссылка на статью 2 ГК - предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск (ФАС МО № КГ-А40/10937-09)

Ссылаясь на статью 451 ГК необходимо доказать наличие всех признаков, перечисленных в данной статье (ВАС РФ от 27.04.2010 № Ф03 - 2852/2010; ФАС Уральского округа Постановление от 26 декабря 2011 года № Ф09-8495/11 - рассматривался вопрос об увеличении арендной платы - в удовлетворении также было отказано). Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А79-8271/2008 - лицо, требующее расторжения договора по 451 должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность 4 условий.

В качестве весомых оснований суды предпочитают:

-изменение транспортной инфрастурктуры (ФАС Дальневосточного округа №Ф03-1654/2011)

-издание акта органа государственной власти (ФАС Волго-Вятского округа № А82-1377/2011 - в данном случае ФЗ)

-досрочное прекращение специального права (досрочное прекращение действия лицензии - ФАС Уральского округа № Ф09-2349/10 - С6)

Конечно, закрытого перечня существенных изменений нет, но судьи при толковании используют ограничительный подход, обосновывая это необходимостью сохранения баланса в предпринимательских отношениях.