Земельное право учебный год 2022-23 / Доклад определение кадастровой стоимости
.docxАлдошкина Анна, 420 гр.
Правила определения кадастровой стоимости земельных участков
Кадастровая стоимость – характеристика земельного участка; стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ст. 66 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ). В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка. Кроме того, можно отметить, что установление кадастровой стоимости необходимо для эффективного управления землями на уровне субъектов: для рационального использования участков, распределения и перераспределения, на уровне частных собственников - для определения рыночной стоимости, что будет полезно для купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.
Функция проведения государственной кадастровой оценки возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривает наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года. Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы.
Решение о проведении принимают органы исполнительной власти субъектов РФ. Территориальный орган Росреестра по каждому субъекту РФ составляет перечни участков, подлежащих кадастровой оценке, где указываются месторасположение участков, их площадь, а также факт наличия на них и назначение объектов недвижимости.
После того как перечни составлены, проводится непосредственно сама кадастровая оценка земельных участков, которая основывается на принципе их классификации:
- по целевому назначению;
- по видам функционального использования.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка производится посредством умножения площади этого участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который определен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала, где находится этот земельный участок.
Росреестр привлекает оценочную компанию, которая определяет удельный показатель кадастровой стоимости применительно к каждому кварталу, в разрезе допустимых видов разрешенного использования. Основой для этого служит информация о среднерыночной стоимости участков определенного вида использования в конкретном квартале и имеющихся на них объектах недвижимости. То есть, согласно действующему законодательству, удельный показатель кадастровой стоимости является усредненным показателем рыночной стоимости 1 квадратного метра участка земли, имеющего конкретный вид разрешенного использования. Следует отметить, что если участку земли утверждено несколько видов разрешенного использования, то кадастровую стоимость определяют с помощью наибольшего удельного показателя.
Таким образом, на кадастровую стоимость земельного участка оказывают влияние 2 основных фактора:
1) определенный законодательством вид разрешенного использования;
2) удельный показатель кадастровой стоимости, который установлен для данного вида разрешенного использования земельных участков в отношении кадастрового квартала.
Полученные результаты кадастровой оценки земли утверждаются нормативным актом субъекта РФ. Все сведения о каждом земельном участке после утверждения результатов его кадастровой оценки должны быть занесены в систему кадастрового учета.
Следует отметить, что определение кадастровой стоимости регулируется Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
При проведении оценки земли могут использоваться два основных метода: доходный и сравнительный:
Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.
Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
СТАТИСТИКА
За период с 01.01.2018 по 31.01.2018 в судах инициировано 874 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 1 303 объектов недвижимости:
- установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (850 исков);
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (6 исков);
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (18 исков). В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 31 иска, не удовлетворены – в отношении 1 иска, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 842 иска.