книги / Управление коммерческой недвижимостью

строительной деятельности»10. Однако основная сложность заключалась в том, что профессиональных стандартов именно по «Управлению коммерческими объектами» не утверждено.

Причины необходимости разработки профессиональных стандартов управления коммерческой недвижимостью:

1.Управление коммерческой недвижимостью в нашей стране недостаточно изучено и структурировано, а значит можно говорить о необходимости систематизации имеющихся знаний, а также формировании необходимых компетенций у студентов о нормах и стандартах управления коммерческой недвижимостью.

2.Необходим многосторонний профессиональный стандарт или серии стандартов, регулирующих требования к специалистам по управлению коммерческой недвижимостью, с достаточным количеством обобщенных трудовых функций.

3.При устройстве на должность, непосредственно связанную с управлением коммерческой недвижимостью, обязательно должны быть учтены профессиональные стандарты или серии стандартов, в частности при определении квалификационных требований, требований к уровню подготовки и опыту практической деятельности специалистов по управлению коммерческой недвижимостью.

4.Часть выделенных трудовых функций специалистов по управлению коммерческой недвижимостью дублируются существующими профессиональными стандартами «Специалист по управлению жилищным фондом» и «Специалист администра- тивно-хозяйственной деятельности».

5.Для управления объектами коммерческой недвижимости рекомендуется иметь высшее образование с присвоением

10 Профессиональный стандарт 10.004 «Специалист в области оценкикачества и экспертизы для градостроительной деятельности», утвержден приказом Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 30.05.2015 г. №264н [Электронный ресурс]. – URL: https://profstandart.rosmintrud.ru/obshchiy- informatsionnyy-blok/natsionalnyy-reestr-professionalnykh-standartov/reestr-professional- nykh-standartov/index.php?ELEMENT_ID=71294(дата обращения: 07.06.2021).

11

квалификации «специалист» или «магистр», а также дополнительное профессиональное образование по программе повышения квалификации, профессиональной переподготовки, а также удовлетворять специальным требованиям.

1.1.ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Одним из важных этапов проекта по созданию объекта коммерческой недвижимости является концепция (от лат. conceptio – понимание, система) – это четкая и понятная идея объекта недвижимости, которая отражет его специализацию и уникальные характеристики, учитывающие местоположения объекта, конкурентов, конкретный сегмент рынка и целевые группы потребителей. При нечеткой концепции возрастает риск растратить ресурсы на неэффективные действия.

Рис. 1. Составляющие Property Management

12

Существуют четыре формы управления коммерческой недвижимостью, представленные в табл. 1.

			Таблица 1
Формы управления коммерческой недвижимостью
Facility	Asset	Property	Building
Management	Management	Management	Management
Управлениеинфра-	Стратегическое	Включаетвсебя	Управлениенауров-
структуройобъекта,	управлениеактивом	осуществление	непроектирования
обеспечениенор-	сцельюсистемати-	коммерческогои	объекта,консульта-
мальногофункцио-	ческогоувеличения	административно-	цииповопросам
нированияобъекта	показателейдоход-	правовогоуправле-	выбораинженерной
недвижимостис	ностивтечение	нияобъектом	системы,разработка
техническойисер-	всегожизненного		системыэксплуата-
виснойпозиций	циклаактива		ции
Техническоеоб-	Привлечение	Коммерческое	Составлениекален-
служиваниеиэкс-	средствотинвесто-	управление;	дарныхпланови
плуатация;	ра;поискипокупка	юридическое	бюджетовреализа-
созданиеусловий	новыхактивов;	сопровождение;	циипроекта,разра-
безопасностина	разработкаконцеп-	бухгалтерское	боткатехнических
объекте;организа-	цииразвития;	сопровождение;	заданийнапроекти-
циякомплексной	осуществление	управление	рованиеобъектане-
уборкииобеспече-	операционной	рекламойи	движимости;управ-
ниесанитарно-	деятельности	маркетингом;	лениестроительст-
эпидемиологиче-	(РМиFM);	администрирование	вом(включая
скойбезопасности;	продажаобъекта	ит.д.	техническийнадзор
благоустройствои	недвижимости		застроительно-
обеспечениеком-			монтажнымиработа-
фортныхусловий;			ми);разработкиоб-
проведениеотде-			щейсистемытехни-
лочныхиремонт-			ческойэксплуатации
ныхработ;осуще-			врамкахуправления
ствлениезакупок			недвижимостью

Основной задачей Property Management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности и включает в себя следующие виды деятельности:

–продвижение объекта на рынке;

–оперативное управление;

–финансовое планирование.

13

Следует отметить, что данный вид управления включает функции Facility Management в области эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости. Однако в российской практике Property Management в основном воспринимается как непосредственное управление коммерческим объектом: подбор арендаторов, заполнение всех площадей на объекте, ведение документооборота компании и пр.

Кроме того компания, занимающаяся Property Management, может оказывать услуги по обслуживанию зданий, такие как: позиционирование объекта на рынке недвижимости, адми- нистративно-правовое и финансовое управление объектом; управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договора аренды, управление эксплуатацией, ведение бухгалтерского учета, сдача отчетности в налоговую службу и внебюджетные фонды, составление отчетов по текущим расходам (или в разрезе показателей), регулирование вопросов страхования объекта, составление бюджетов операционных расходов.

Управление объектом должно обеспечивать максимальную доходность от объекта недвижимости. Содержание управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Различные сегменты коммерческой недвижимости имеют отличия в услугах по содержанию таких объектов, однако управление любым коммерческим объектом должно включать в себя:

–привлечение пользователей;

–оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;

–обеспечение осуществления платежей;

–организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей – коммунальными и иными услугами.

Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функциональному назначению.

14

Существует множество походов к классификации коммерческой недвижимости, основанных на различных принципах. В основу наиболее распространенного подхода положен принцип деленияобъектоввзависимостиотфункционального назначения.

На рис. 2 показана классификация рынка коммерческой недвижимости.

Согласно данной классификации, коммерческая недвижимость подразделяется на объекты производственного и непроизводственного назначения. В составе коммерческой недвижимости непроизводственного назначения выделяют торговые объекты, административно-офисные объекты, объекты неопределенного назначения, объекты индустрии сервиса и объекты коммерческого автохозяйства.

Рис. 2. Классификация рынка коммерческой недвижимости

Тема разработки и применения стандартов управления коммерческой недвижимостью пока недостаточно разработана с исследовательской точки зрения, в основном этой темой занимаются те, кто сталкивается с проблемами отсутствия единых стандартов управления ежедневно, то есть практики. Однако

15

следует отметить следующих авторов, работы которых посвящены данной теме. Так, в статье «О применении единых стандартов в управлении коммерческой недвижимостью в условиях глобального рынка» К.И. Кожевникова и А.А.Фролова11 говорится, что «…в условиях формирования глобального рынка проблема стандартизации управления недвижимостью становится еще более актуальной». Данная работа посвящена решению проблемы отсутствия стандартизации управления коммерческой недвижимостью в России. Авторами была произведена попытка систематизировать существующие модели управления, а также проанализирован опыт лучших управляющих компаний в России.

Вучебнике «Управление корпоративной недвижимостью» для студентов, обучающихся по направлению подготовки «Ме-

неджмент» по магистерской программе «Управление корпоративной собственностью», С.Н. Максимова и И.А. Бачуринской12 рассматриваются «…методологические и методические вопросы управления недвижимостью корпораций как объектов корпоративной собственности, в том числе: стратегическое и оперативное управление, развитие недвижимости, использование оценки

впроцессе управления, совершение сделок с недвижимостью, налогообложение корпоративной недвижимости, место управления недвижимостью в системе корпоративного управления». Особенно интересными для нашего исследования являются параграфы, посвященные оперативному управлению и эксплуатации недвижимости.

Вучебнике «Управление недвижимостью» Д.А. Каржаковой и Н.В. Васильевой13 содержится развернутое раскрытие дея-

11Кожевникова К.И., Фролова А.А. О применении единых стандартов в управлении коммерческой недвижимостью в условиях глобального рынка // Научные труды Вольного экономического общества России. – 2016. – Т. 199,

№3. – С. 501–518.

12Максимов С.Н., Бачуринская И.А. Управление корпоративной недвижимостью: учебник. – СПб.: СПбГЭУ, 2013. – 412 с.

13Управление недвижимостью : учебник и практикум / Д.А. Каржакова [и др.]. – 1-е изд. – М., 2016. – Серия 58: Бакалавр. Академический курс.

16

тельности по управлению недвижимостью, в том числе и реализация программы управления объектами коммерческой недвижимости. Изучив материалы учебника, можно узнать, как выбрать наилучший вариант использования объекта недвижимости; какие функции выполняет управляющий объектами недвижимости; какова последовательность действий управляющего объектом недвижимости; как используется оценка в процессе управления недвижимостью; что такое «управление развитием недвижимости»; как обеспечить доходность использования недвижимости и т.д.

Встатье «Проблематика услуги управления коммерческой недвижимостью» Е.В. Кудрявцевой14 автором проанализирована проблема управления коммерческой недвижимостью с точки зрения самостоятельного направления деятельности сферы предложения товаров и услуг. Оценен международный опыт

иотечественные разработки в плане особенностей российского рынка коммерческой недвижимости, проведен анализ основных проблем в осуществлении услуги управления коммерческой недвижимостью в России. Автор делает вывод «о недостаточной изученности проблемы управления коммерческой недвижимостью в нашей стране», а значит, можно говорить о необходимости систематизации имеющихся знаний, а также формировании необходимых компетенций у студентов о нормах и стандартах управления коммерческой недвижимостью.

Вцелом вопросы управления коммерческой недвижимостью рассматривались многими авторами, такими как С.Н. Мак-

симов, И.А. Бачуринская, К.И. Кожевникова, А.А. Фролова, Е.В.Кудрявцева,А.Н.Асаул15,Д.А.Каражакова,Н.В.Васильева.

14 Кудрявцева Евгения Валериевна Проблематика услуги управления коммерческой недвижимостью [Электронный ресурс] // Известия ТПУ. – 2010. – № 6. – URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problematika-uslugi-upravleniya-kom- mercheskoy-nedvizhimostyu (дата обращения: 10.06.2019).

15Асаул А.Н., Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости / под ред. А.Н. Асаула. – СПб.: ГАСУ, 2008. – 144 с.

17

В монографии А.Н. Асаула и П.Б. Люлина «Управление объектами коммерческой недвижимости» исследуется современная ситуация на рынке коммерческой недвижимости. Авторы предлагают систему факторов определения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, а также предлагают свой механизм управления коммерческой недвижимостью, развивающий положения инвестиционной оценки, и комплексныйпоказательинвестиционнойпривлекательностиобъектов коммерческойнедвижимости.

Исследователи указывают, что управляющий объектом недвижимости должен обладать следующими функциями:

–«проведение рекламных кампаний по объекту управления, рассылка предложений, использование газет, журналов, распространяемых среди потенциальных клиентов;

–регулирование отношений собственников с арендаторами и государственными структурами;

–ведение финансовой отчетности;

–подбор профессионального обслуживающего персонала;

–осуществление страхования объекта недвижимости;

– проведение технико-эксплуатационного обследования

иприемки объекта недвижимости;

–заключение необходимых договоров по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением и т.д.».

Также в данной монографии рассматривается то, что «особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится эффективному использованию вверенных ему объектов недвижимости».

Авторы уточняют, что «…услуга по управлению объектом недвижимости может оказываться одновременно с дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика, рекламными, транспортными и т.п.) … полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается при грамотном исполь-

18

зовании технических норм и правил, методов исследования

иоценки состояния отдельных конструктивных элементов».

Встатье «Особенности рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью» С.А. Ломакина16 говорит, как важно в современных условиях правильно распоряжаться недвижимым имуществом. Введение стандартов управления, отмечает автор, может помочь извлечь максимальный доход от эксплуатации объекта.

Согласно п. 7 «Требования к обеспечению качества услуг по управлению» СТО ГС 01.0.01.-03. «Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения»

ипп. 7.2 услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям:

– требуемая учредителем управления конфиденциальность обслуживания;

– соответствие назначению;

– этичность обслуживания;

– полнота и своевременность исполнения;

– ответственность субъекта управления;

– рассмотрение жалоб и претензий заказчиков управления

иклиентов (арендаторов).

Так как данный вид управления подразумевает обширный перечень функционала, сосредоточимся на тех группах функций, которые решает управляющий при разработке концепции нового торгового объекта. Данная область продиктована темой курсовой работы магистров по дисциплине «Управление коммерческой недвижимостью».

Данная дисциплина входит в учебный план магистров, обучающихся по профилю «Технологии управления недвижимостью», что показано на рис. 3.

16 Ломакина С.А. Особенности рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью // Экономика. Управление. Право. – 2010. – № 11. – С. 32–34.

19

20

Рис. 3. Учебный план магистров по направлению 08.04.01 «Строительство», профиль «Технологии управления недвижимостью», фрагмент