9049

30

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется с использованием методов массовой оценки как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Цена является денежным выражением стоимости, то есть когда факт покупки свершился, стоимость переходит в категорию цены.

Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости

объекта оценки; в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами

оценки.

Объект оценки – имущество и имущественные права, которые подлежат оценке.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение

итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

31

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы; ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов,

используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

32

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

10 Основные цели и принципы оценки стоимости недвижимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы рис. 6):

1.Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника о полезности объекта.

2.Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

3.Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

33

1. С позиции		2. Обусловленные		3. Обусловленные
потенциального				рыночной (внешней)
		процессом эксплуатации
собственника				средой

		Вклад		Спрос и предложение
Полезность				Конкуренция
		Остаточная продуктивность
Замещение				Соответствие
		Сбалансированность
Ожидание				Изменение внешней
		Разделение
				среды
4. Наиболее эффективное использование (НЭИ)

Рис. 6. Принципы оценки недвижимости

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы:

полезности;

замещения;

ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-нибудь и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания) обусловлены процессом эксплуатации недвижимости:

принцип вклада (предельной продуктивности);

остаточной продуктивности (производительности) земли;

34

сбалансированности (принцип пропорциональности);

разделения.

Принцип вклада (предельной продуктивности) звучит так: для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства:

земли;

оборудования и технических средств;

рабочей силы;

менеджмента.

Принцип остаточной продуктивности звучит так: остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип сбалансированности (принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечат максимальную стоимость недвижимости. То есть любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость объекта.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная особенность недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, то есть имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

Принципы, связанные с рыночной средой. К данной группе принципов относятся принципы:

спроса и предложения;

конкуренции;

соответствия;

изменения.

35

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.

Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости отражает использование объекта недвижимости, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое:

юридически допустимо;

физически возможно;

финансово оправдано;

максимально эффективно.

Юридически допустимо (правомочно) означает рассмотрение законных способов использования объекта недвижимости, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

Физическая осуществимость означает рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

36

Финансовая оправданность означает рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу недвижимости.

Максимальная эффективность означает рассмотрение того варианта использования объекта недвижимости, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных будет приносить максимальный чистый доход. То есть даст оптимальные стоимостные результаты, а именно обеспечит наибольшую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

11 Элементы финансовой математики для оценки объектов недвижимости

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу, например:

будущие доходы от арендной платы;

доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

текущие денежные поступления от эксплуатации объектов недвижимости и т.д.

Вложение средств в недвижимость – это одно из направлений размещения средств, то есть один из финансовых инструментов. Поэтому необходимо рассмотреть вопросы, связанные с изменением стоимости денежных средств во времени.

37

Функции сложного процента: фактор будущей стоимости капитала (накопление)

Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Математическое выражение для расчета будущей стоимости капитала описывается следующей формулой:

	= ∙ (1 + ) ,	(7)

где PV – текущая стоимость денежной единицы (Present Value);– будущая стоимость денежной единицы (Future Value); E – ставка дохода на капитал;

t – количество периодов накопления.

Функции сложного процента: фактор текущей стоимости капитала (дисконтирование)

Дисконтирование (от англ. discount) – это определение текущей стоимости будущих (прогнозных) денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки.

Дисконтирование – это процесс обратный накоплению.

Математическое выражение для расчета текущей стоимости капитала описывается следующей формулой:

=				.	(8)
	(1	+ )

Текущая стоимость будущего капитала – очень важное понятие, используемое при оценке стоимости приносящего доход недвижимого имущества.

12 Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

38

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования или капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации предполагает следующую последовательность действий:

– расчет показателя денежного потока (Cash Flow, CF) или чистого операционного дохода NOI генерируемого объектом оценки;

39

–расчет ставки капитализации R с учетом рисков характерных для объекта оценки и ожидаемой тенденции изменения денежного потока в будущем;

–расчет стоимости V объекта оценки по формуле:

=	.	(9)

Метод дисконтированных денежных потоков предполагает следующий порядок действий:

–выбор длительности прогнозного периода;

–составление детального прогноза денежных потоков в течение прогнозного периода;

–расчет ставки дисконтирования;

–расчет будущего значения стоимости объекта оценки на конец прогнозного периода (терминальная стоимость или реверсия);

–расчет стоимости объекта оценки путем суммирования дисконтированных к дате оценки денежных потоков прогнозного периода и дисконтированной терминальной стоимости.

Формула метода дисконтирования денежных потоков:

= = ∑				+					,	(10)
	(1	+ )			(1	+ )

=1

где V – рыночная стоимость объекта оценки;

PV – текущая стоимость будущих (прогнозных) денежных потоков ожидаемых от объекта оценки;

CFt – денежный поток на t-ом шаге расчета; RT – стоимость реверсии;

E – ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования); T – прогнозный период (горизонт расчета).

Формула для определения величины реверсии по модели Гордона:

	=	( +1)	,	(11)
		−

где CF(T+1) – денежный поток за первый год постпрогнозного периода; temp – долгосрочные темпы прироста денежного потока.

Экономическим смыслом ставки дисконтирования (Е) является скорость изменения стоимости денег во времени. Основными факторами изменения стоимости (покупательной способности) денег во времени являются: инфляция, упущенная выгода и риски. Перечисленные факторы с течением времени изменяются.