1389

						Таблица 5
	Пример к расчету стоимости сравнительным подходом
	Элементы сравнения		Оцениваемый	Аналог 1	Аналог 2	Аналог i
			объект
1			2	3	4	5
	Цена за 1м2, руб.
			Рыночные поправки
	Единица сравнения
	Право собственности		на здание,	на здание,	на здание,	на здание
			земля в арен-	земля в	земля в	и на зем-
			де	аренде	аренде	лю
	Коррект ровка			0%	0%	-5%
С
			Физические поправки
	Транспортная		на магистра-	на магист-	в стороне	на маги-
	доступность				от магист-
			ли	рали		страли
					рали
	Коррект ровка			0%	2%	0%
	и
	Скоррект рованная	ве-
	личина, руб.
	Матер ал конструкц й		ж к	кирпичное	жбк	жбк
	Корректировка			-3%	0%	0%
	б
	Скорректированная ве-
	личина, руб.
	Техническое состояние		удовл.	хорошее	хорошее	удовл.
	Корректировка			-7%	-7%	0%
	Скорректированная	ве-
	личина, руб.	А
	Прочие элементы срав-
	нения
			Выводы
	Весовой коэффициент		Д
	Стоимость 1м2

6. Определение рыночной стоимости доходнымИподходом. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

6.1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная от даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Арендная ставка принимается средневзвешенной по результатам выполненного анализа рынка недвижимости.

11

6.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

6.3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, про-

центы	аморт зац онные отчисления. Величина издержек вычитает-
ся из действ тельного валового дохода и получается величина чисто-
го операц онного дохода. Операционные расходы делятся на условно
постоянные, условно переменные и расходы на замещение. Каждый
С
из	в дов расходов оценивается отдельно.
6.4. Пересчет ч стого операционного дохода в текущую стои-
мость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в

этих текущую стобмость: метод прямой капитализации и анализ дисконти-

рованного денежного потока.

Кап тал зац я доходов – перевод годового чистого операционного дохода в текущуюАстоимость с использованием соответствую-

щей ставки капитализации. Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Дисконтирование денежных потоков – приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей стоимости на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим неста-

бильные потоки доходов и расходов.

Д 7. Согласование результатов оценки. ЭтоИявляется процедурой

определения итоговой величины стоимости объекта при которой каждому результату оценки по трем подходам присваивается определен-

ная весовая доля.

Для определения итоговой стоимости объекта оценки необходимо учесть с помощью весовых коэффициентов относительную важность, применимость и обоснованность полученных значений стоимости по каждому из подходов. Очевидно, что сумма весовых коэффициентов равна 1.

Затратный подход актуален для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не развит рынок, либо для

12

объектов с незначительным износом. Сравнительный подход имеет наибольшее значение по тем объектам, по которым имеется сложившийся рынок. Доходный подход отражает ожидания инвестора на выгоды, связанные с использованием объектов оценки, т.е. коммерческих объектов.

Для согласования применяются различные методы, в том числе

метод экспертных оценок, матрица анализа иерархий и др..
СибАДИ
	Оформление работы производится с учетом требований [4].
		Библиографический список
1.	Федеральный стандарт оценки «О щие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
(Ф О № 1)», утвержденный пр казом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г.
2.	Федеральный стандарт оценки «Цель оценки		виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом
Минэкономразв т я Росс		№ 298 от 20.05.2015 г
3.	Федеральный стандарт	оценки «Оценка	недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом
Минэкономразв т я Росс		№ 611 от 25.09.2014 г.
4.	Федеральный стандарт оценки «Тре ования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом
Минэкономразв т я Росс		№ 299 20.05.2015 г.

13

Приложение

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

« ибирский государственный автомобильно-дорожный университет (СибАДИ)»

СибАДИКафедра «Городское строительство, хозяйство и экспертиза объектов недвижимости»

Практ ческая ра ота по дисциплине «Оценка недвижимости»

Выполнил: студент гр.

Ф. .О.

Проверил: преподаватель

Омск – 2018

14