Система ипотечного кредитования сельского населения в РФ
..pdfКазакова Г.Я. Саряев О-Г. В.
Система ипотечного кредитования сельского населения в РФ
Ещё несколько лет назад слово "ипотека" в России было знакомо лишь >чень узкому кругу специалистов и эрудитов. П оверхностными знаниями об 'рганизации ипотечного кредитования владели единицы, а профессиональ1ыми знаниями и опытом не владел никто.
Сегодня ситуация в этой сфере уже существенно изменилась. Понимаwe необходимости интеграции финансового рынка и рынка недвижимости [ерез ипотеку как средство развития каждого из них уже находит должное фоявление в среде финансистов, банкиров, а через них - и у представителей аконодательной и исполнительной власти. Более того, миллионы простых
183
граждан сегодня уже вполне заинтересованно следят за развитием ипотеки, возлагая на неё определённые надежды в расширении своего бизнеса или в решении индивидуальной жилищной проблемы.
Однако наряду с этими радужными надеждами всё чаще приходится испытывать разочарование от первых попыток приживать на российской почве ростки ипотеки.
Страны англо-американской системы права используют двухуровне вую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.
Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось воз можным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества.
Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного ка питала без мощной государственной поддержки также было невозможно.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально соз данным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотеч ными кредитами различным способом:
-переуступить их вторичным инвесторам;
-сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
-выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственны ми интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственно сти, "разделение" содержания права собственности между различными ли цами.
Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.
Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, зани мающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.
ВРоссии двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольно динамично. Судить о перспективном развитии данной модели по зволяют такие факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных
иреальных заёмщиков и количество кредитов, выданных банками.
Внастоящее время разработаны различные модели системы ипотечно го кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. При рассмотрении применения ипотечного кредитования в регионах России можно сделать вывод о том, что бюджетная модель ипотечного кредитова
ния является обоснованным и необходимым шагом на начальном этапе ста новления системы ипотечного жилищного кредитования.
Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи, с чем основными целями должны яв ляться: улучшение жилищ ных условий граждан, увеличение объёмов жи лищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных кредитов, доступных для граждан-заёмщиков.
Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в пер вую очередь граждан-заёмщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитова ния, без специальных мер поддержки муниципалитета практически не осу ществима.
Для повышения заинтересованности региональных и местных властей представляет интерес бюджетная модель системы ипотечного кредитования, в основе которой леж ит финансирование строительства и создание вторич ного рынка закладных за счёт привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властей. При этом основании расчёт должен быть сделан на привлечение средств населения.
Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.
Особенностью этой модели является то, что местные власти сами опре деляют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от мест ных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми про граммами ипотечного кредитования. Возврат денежных средств по ипотеч ным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет яв ляться одним из основных источников дохода местных бюджетов.
Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании мо гут быть использованы денежные сбережения заёмщика или средства, полу ченные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
Преимущества покупки квартиры (жилого дома) с помощью продукта
«Малоэтажное жилье»:
184
185
1.Возможность не копить годами определенную сумму на покупку квартиры (жилого дома), а решать жилищный вопрос уже сегодня.
2.Возможность владеть собственной квартирой (жилым домом).
3.Квартира (жилой дом) оформляется в собственность заемщика сразу после государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки или договора купли-продажи.
4.Возможность жить и быть зарегистрированным в собственной квар тире (жилом доме).
5.Заемщик может зарегистрироваться (прописаться) и зарегистриро вать членов своей семьи в квартире (жилом доме), приобретенной по ипо течному кредиту.
6.Возможность подтвердить перед налоговыми органами источник средств при покупке квартиры (жилого дома).
7.Получение кредита на длительный срок, за который размер ежеме
сячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры (жилого дома).
8.Возможность оплачивать собственную квартиру (жилой дом), а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту со поставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру.
9.Выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно рас тут на 20-40% в год).
10.Получение налоговой льготы на весь срок ипотеки предоставляется с суммы в пределах 1000000 рублей (налоговый вычет), а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заёмщиков, и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ требует схем, повышающих доступность ипотечного кредита для се мей с невысокими доходами. Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструмен тов, различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более деш ёвыми и доступными для населения и повышает их на дёжность.
Наименее чувствительны к рискам социально-значимые региональные (муниципальные) программы строительства с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерче ских целей.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финан сирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возмож ность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации
(эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересован ность местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня яв ляется одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в Рос сии для семей со средними и низкими доходами.
Для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими до ходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исхо дили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансиро вания ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возни кающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те кате гории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.
Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денеж ной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Гражда не, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью , удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимо сти жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
186 |
187 |
|