Судьба строительной аренды после завершения строительства нежилого здания

24.03.2016

Вчера Верховный суд рассмотрел одно очень интересное дело, касающееся судьбы земельного участка, предоставленного застройщику для строительства по договору аренды, после завершения строительства (305-ЭС15-16772). 

В деле встал такой вопрос: что происходит с земельным участком под возведенным нежилым зданием, если застройщик строил не на собственной земле, а на арендованной? Кроме того, насколько я понял из определения, застройщик осуществлял строительство на участке по модели долевого участия и имел с дольщиками зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве. 

Истец (публичное образование) полагал, что невзирая на завершение строительства и регистрацию права собственности на помещения в здании, арендатор должен продолжать уплачивать арендную плату.

О результате рассмотрения дела ВС пока не известно.

Теперь несколько рассуждений по вопросам, которые были подняты в этом деле.

1. Дело хорошо показывает, что строительство на чужой земле всегда приводит к тому, что правовые последствия его (кстати, не только с точки зрения земли) будут крайне непростыми.

С точки зрения вопроса о земельном участке строительство на своей земле юридически в разы проще (см. мой комментарий к другому делу ВС и превосходному определению экономической коллегии по этому вопросу). При строительстве здания на собственной земле участок входит в состав общего имущества собственников помещения и земельный вопрос тем самым закрывается.

PS. Очень странно, что публичная власть этого не понимает и вводит совершенно преступное, на мой взгляд, правило, о том, что земельные участки из состава публичных земель для строительства предоставляются только в аренду. Это вредительство чистой воды...

2. В свое время ВАС РФ пытался решить проблему в пленуме № 64, но не смог - решение о том, что по завершению строительтва земельный участок, который был в аренде у застройщика, уходит из публичной собственности и становится общей собственностью собственникоа помещений в нежилом здании, не прошло и ВАС про участок в ППВАС 64 промолчал.

Аналогия норм ЖК о прекращении публичной собственности на участок в силу закона и перехода участке в состав общего имущества не была поддержана тогда судьями.

В итоге, проблема, что называется, зависла.  

3. Какие есть возможные пути решения проблемы земельных прав при строительстве нежилого здания на арендованном участке?

(а) Первое решение такое. Договор аренды участка для целей строительства прекращается по достижении цели строительства - регистрации первого помещения в нежилом здании. Нормативным обоснованием этого может быть, например, аналогия нормы о том, что юридическое лицо ликвидируется в связи с достижением цели, ради которого оно создано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Кроме того, новая редакция ст. 314 ГК позволяет установить срок в договоре как указание на момент совершения определенного действия одной из сторон договора. 

При этом участок должен стать элементом общего имущества здания. Так, кстати, дело решили нижестоящие суды, что в целом довольно смело. Это решение не основано на прямом указании закона, оно следует из аналогии ст. 36 ЖК и в целом самое разумное с политико-правовой точки зрения. Собственники помещений в таком здании станут долевыми сособственниками участка и будут плательщиками земельного налога (в отличие от собственников квартир, которые не платят земельный налог с долевой собственности на участок под многоквартирным домом). Это решение крайне желательно, но оно очень уязвимо с точки зрения его исходной посылки: прекращение права собственности выводится по аналогии, что не укладывается в очень жесткие основания прекращения права собственности, установленные в ст. 235 ГК РФ. Рассматривать передачу участка в аренду под застройку как отчуждение собственником своего имущества было бы явно неверным, хотя бы в свете существования такого феномена как право застройки с временной собственностью застройщика на возведенное здание.

(б) Второе возможное решение: признать, что строительная аренда не прекратилась даже после завершения строительства, а собственники помещений в здании стали в силу ст. 551 ГК РФ арендаторами по договору строительной аренды и должны платить арендные платежи.

Мне это решение не нравится по двум причинам. Во-первых, весьма искусственным выглядит довод о сохранении договора аренды, ведь цель его - строительство - достигнута. Кроме того, строительная аренда как правило, имеет серьезную содержательную специфику - арендная плата может варьироваться в зависимости от срока строительства, площадь участка, арендуемого под строительство, как правило больше площади участка, необходимого для эксплуатации здания и проч. Наконец, это решение закроет проблему на месяцы (ведь срок строительной аренды как правило очень короткий), а не навсегда. А вот правовых проблем, связанных с этим паллиативным решением, возникает масса.

(в) Третье возможное решение таково: считать, что строительная аренда прекратилась с момента достижения цели договора, то есть, государственной регистрации первого помещения в нежилом здании. В связи с этим собственники помещений в здании не приобретают от застройщика никаких земельных прав. По всей видимости, это будет означать, что они будут пользоваться участком, на котором расположено их здание, безосновательно и с них (и только с них, но не с застройщика!) можно взыскивать неосновательное обогащение за это (которое должно соответствовать размеру арендной платы за соответствующий участок). В дальнейшем собственники помещений в здании должны оформить свои земельные отношения либо выкупив участок под зданием в собственность, либо взяв его в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Наверное, сегодня это самый очевидный и наименее болезненный способ разрешить коллизию, связанную с проблемами строительства нежилого здания на арендованном земельном участке.

В целом же, наверное, описанный казус лишний раз подтверждает, что нынешняя двухступенчатая система оформления прав на землю при строительстве (сначала "для строительства объекта", а потом - "под построенным объектом") глубоко порочна и требует замены на другой подход: установление один раз и на длительное время (очень надолго или может быть даже "навсегда") права на чужой участок, которое позволяет застроить и иметь в собственности здание на чужой земле. Такое право называется правом застройки и предлагается проектом поправок в раздел "Вещное право" ГК РФ.