Учебный год 22-23 / Сравнительная таблица аренда и застройка круглый стол
.pdfСРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПО ПРАВУ АРЕНДЫЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРАВУ ЗАСТРОЙКИ от 28 мая 2014 года
№ |
Критерий |
Правоаренды |
|
|
Право застройки |
) |
|
Комментарии |
|||||||||
|
|
(как предусмотренотекущим |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
как предусмотрено проектом |
|
||||||||||||||
|
|
законодательством) |
|
изменений( |
в ГКРФ N 47538-6 |
|
|||||||||||
|
понятия |
или временное пользование (ст.606 |
земельным |
участком |
в |
целях |
|
|
|||||||||
|
|
ГК РФ). |
|
|
|
|
возведения на нем здания или |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
сооружения и |
|
|
|
его |
последующей |
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
эксплуатации (п.1 ст.300 ГК РФ в |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
редакции проекта). |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
указано в проекте изменений ГК РФ, п.2 |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
ст.223 ГК РФ в редакции проекта). |
|
|||||||||
|
возводимый |
Постройка, |
|
при |
условии |
Здания и сооружения принадлежат |
|
||||||||||
|
праве собстве ности |
течение |
. |
срока |
|
действия |
п |
|
|||||||||
|
объект |
|
|
лицу на |
праве |
|
|
|
права |
|
|||||||
|
|
будет принадлежать арендатору на |
|
|
собственности |
|
|||||||||||
|
недвижимости |
соблюдения |
норм |
действующего |
застройки |
|
При |
|
прекращении |
|
|
|
|||||
|
|
законодательства. |
Срок |
права |
поступают |
|
здания и |
сооружения |
|
||||||||
|
|
собственности |
не |
может |
быть |
|
|
|
в |
|
|
собственность |
|
||||
|
|
ограничен договоромаренды. |
|
собственника земельного участка, если |
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
иное не предусмотрено законом или |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
договором (см. ст.300, 300.8 ГК РФ в |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
редакции проекта). |
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
оформление |
• |
|
предмет |
договора |
аренды, |
|
|
• |
предмет договора |
- условия о |
|
||||||||
|
отношений: |
описанный таким образом, чтобы |
|
|
• |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
предмет договора, |
|
|
земельном участке, |
|
|
|
|||||||||||||
|
можно было определенно установить |
|
|
|
о |
|
|
месте |
|
расположения |
|
|||||||||
|
стороны |
имущество, |
подлежащее |
передаче |
|
|
возводимого объекта на земельном |
|
||||||||||||
|
|
арендатору в аренду (п.3 ст.607 ГК |
|
|
участке• |
, |
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
РФ• |
). |
размер |
|
арендной платы (п.3 |
|
|
• |
о сроке права застройки, |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
• |
|
||||||||||||
|
|
ст.65 ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
|
|
|
о плате за право застройки, |
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
о |
характеристиках возводимого |
|
||||
|
|
Стороны |
договора |
– |
арендодатель |
|
|
объекта |
|
(когда |
собственником |
|
||||||||
|
|
|
|
земельного |
|
участка |
является |
|
||||||||||||
|
|
(собственник земельного участка, |
|
|
гражданин или юридическое лицо). |
|
||||||||||||||
|
|
иные |
управомоченные |
законом или |
|
|
Стороны |
договора |
– |
собственник |
|
|||||||||
|
|
собственником |
земельного участка |
|
|
|
||||||||||||||
|
|
лица, иные лица в случае заключения |
|
|
земельного участка и лицо (лица), |
|
||||||||||||||
|
|
договора аренды будущей вещи) и |
|
|
желающее приобрести право застройки |
|
||||||||||||||
|
|
арендатор. |
|
|
|
|
|
|
|
(п.1 ст.300.2 ГК РФ в редакции проекта). |
|
|||||||||
|
|
на срок более одного года, или если |
|
|
|
|
|
|
застройки |
|
подлежит |
|
||||||||
|
|
Право |
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
хотя бы одной из сторон договора |
|
|
государственной регистрации. |
|
||||||||||||||
|
|
аренды |
является юридическое лицо |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
(п.1 ст.609 ГК РФ). |
|
|
подлежит |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
Договор |
|
аренды |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
государственной регистрации. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
сторон |
(п.1 |
ст.610 |
ГК РФ) и не |
|
|
сторон и не может быть менее 30 и |
|
|||||||||||
|
|
|
2 |
|
|
Если срок в договоре не указан, тогда |
|
редакции проекта). |
|
|
|
|
||||||||
|
|
договор |
считается заключенным на |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
РФ). |
отдельных |
случаях |
законом |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
В |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
устанавливается максимальный срок, |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
на который может быть заключен |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
договор |
аренды земельного |
участка |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
(например, в соответствии с п. 7 ст. 22 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
ЗК РФ земельный участок может быть |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
передан в аренду для проведения |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
изыскательских работ на срок не |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
более чем один год). |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
договора (включая |
истечении срока, на |
который оно |
|
истечении |
срока, |
на который |
оно |
|
|||||||
|
досрочное) |
установлено в договоре. |
|
|
|
установлено в договоре (п.1 ст.300.6 ГК |
|
|||||||||
|
|
Договор аренды может быть досрочно |
|
РФ в редакции проекта), по соглашению |
|
|||||||||||
|
|
расторгнут по соглашению сторон, по |
|
сторон, |
|
за |
определенными |
|
||||||||
|
|
основаниям, |
|
установленным |
|
исключениями (п.2 ст.300.6 ГК РФ в |
|
|||||||||
|
|
сторонами договора аренды. |
|
|
редакции проекта). |
|
|
|
|
|||||||
|
|
В некоторых случаях договор аренды |
|
По требованию лица, имеющего право |
|
|||||||||||
|
|
может |
быть |
досрочно расторгнут |
|
застройки, оно может быть досрочно |
|
|||||||||
|
|
судом по требованию арендодателя |
|
прекращено |
вследствие |
изменения |
|
|||||||||
|
|
или арендатора на основании норм |
|
существенных |
обстоятельств, |
из |
|
|||||||||
|
|
ст.619, 620 ГК РФ. Основаниями для |
|
которых |
стороны |
исходили |
при |
|
||||||||
|
|
такого |
расторжения могут |
быть, к |
|
заключении договора (п.3 |
ст.300.6 |
ГК |
|
|||||||
|
|
|
3 |
|
|
существенным нарушением |
условий |
|
Право |
|
|
застройки |
может |
быть |
|
||||||||||
|
|
договора или назначения имущества, |
|
|
|
|
|||||||||||||||
|
|
непредоставление |
имущества |
в |
|
прекращено |
досрочно |
в |
следующих |
|
|||||||||||
|
|
пользование арендатору и иные |
|
случаях• |
: |
|
требованию собственника |
|
|||||||||||||
|
|
условия. |
|
|
|
|
|
|
по |
|
|
||||||||||
|
|
В соответствии с ЗК РФ аренда |
|
земельного участка в случае, когда |
|
||||||||||||||||
|
|
|
лицо, имеющее право застройки, имеет |
|
|||||||||||||||||
|
|
земельного |
участка может |
быть |
|
задолженность по внесению платы за |
|
||||||||||||||
|
|
прекращена |
по |
инициативе |
|
право застройки вразмере не менее чем |
|
||||||||||||||
|
|
арендодателя и по иным основаниям, |
|
двухгодичной платы (п.4 ст.300.6 ГК РФ |
|
||||||||||||||||
|
|
помимо |
перечисленных |
выше |
|
• |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
(например, |
|
вследствие |
|
в редакции проекта); |
|
|
|
права |
|
||||||||||
|
|
|
|
|
при |
|
|
прекращении |
|
||||||||||||
|
|
ненадлежащего |
использования |
|
собственности на земельный участок, |
|
|||||||||||||||
|
|
земельного участка). |
|
|
|
|
который |
|
|
не |
с |
используется |
в |
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
соответствии |
|
|
его |
|
целевым |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
назначением, |
|
|
используется |
с |
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
нарушением законодательства, в случае |
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
изъятия |
|
земельного |
участка |
для |
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
государственных |
или |
муниципальных |
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
нужд |
либо |
его |
|
реквизиции |
(п.5-6 |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ст.300.6 ГК РФ в редакции проекта). |
|
|||||||||||
|
регистрация |
подлежит |
|
государственной |
|
государственной |
|
регистрации |
|
(п.4 |
|
||||||||||
|
|
регистрации, если заключается на 1 |
|
ст.300 ГК РФ в редакции проекта). |
|
|
|||||||||||||||
|
|
год и более (п.2 ст. 609 ГК РФ, п.2 ст.26 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
ЗК РФ). |
|
государственной |
|
Если договор об установлении права |
|
||||||||||||||
|
|
В |
отсутствие |
|
|
||||||||||||||||
|
|
регистрации договор аренды сроком |
|
застройки |
не |
содержит |
|
условий, |
|
||||||||||||
|
|
|
4 |
|
|
|
незаключенным. |
|
|
|
|
|
регистрации, такой договор не. |
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
считается |
|
|
заключенным |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(п.3 ст.224 ГК РФ в редакции проекта). |
|
|||||
|
уступки прав |
и |
распоряжаться |
|
своими |
правами и |
распоряжаться |
правом |
в |
отношении |
|
||||||
|
иного |
|
обязанностями по договору аренды в |
предоставленного земельного участка. |
|
||||||||||||
|
распоряжения |
|
пределах срока договора без согласия |
Данное |
право |
не |
может |
быть |
|
||||||||
|
правами |
|
собственника земельного участка при |
ограничено договором. |
может |
быть |
|
||||||||||
|
|
|
условии его уведомления, если |
Право |
застройки |
|
|||||||||||
|
|
|
договором |
не |
предусмотрено иное |
отчуждено только одновременно с |
|
||||||||||
|
|
|
(п.5 ст.22 ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
отчуждением или передачей в залог |
|
|||||||
|
|
|
Если земельный участок находится в |
возведенного объекта (ст.300.6 ГК РФ в |
|
||||||||||||
|
|
|
государственной или муниципальной |
редакции |
|
|
|
проекта). |
|
||||||||
|
|
|
собственности и арендован на срок |
В случае отчуждения помещений в |
|
||||||||||||
|
|
|
более 5 лет, арендатор имеет право в |
|
|||||||||||||
|
|
|
пределах |
срока договора |
аренды |
здании к |
собственникам |
помещений |
|
||||||||
|
|
|
передавать свои права и обязанности |
переходит доля в праве застройки (за |
|
||||||||||||
|
|
|
по этому договору третьему лицу без |
исключением |
случаев |
отчуждения |
|
||||||||||
|
|
|
согласия |
собственника |
земельного |
помещений в многоквартирных домах, |
|
||||||||||
|
|
|
участка при условии его уведомления |
возведенных на государственных или |
|
||||||||||||
|
|
|
(п.9 ст.22 ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
муниципальных |
земельных участках) |
|
||||||
|
|
|
В случае отчуждения объекта, |
(ст.300.5 ГК РФ в редакции проекта). |
|
||||||||||||
|
|
|
находящегося |
|
на |
|
арендованном |
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
земельном |
|
участке, |
|
к |
его |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
приобретателю |
|
переходит |
право |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
аренды |
земельного |
|
участка, |
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
необходимого |
|
для |
использования |
|
|
|
|
|
|
|
5
|
|
|
ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
обременения |
|
возможно (например, залог). Как |
залог, |
|
ипотеку, |
но |
только |
|
||||
|
права |
|
правило, эта возможность должна |
одновременно |
|
с отчуждением |
или |
|
|||||
|
|
|
быть согласована с арендодателем, |
передачей в залог возведенного на нем |
|
||||||||
|
|
|
или он должен быть уведомлен об |
здания или сооружения |
(ст.300.6 ГК РФ |
|
|||||||
|
|
|
этом. |
|
|
в редакции проекта). |
Возможность |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
обременения |
|
|
права |
застройки |
не |
|
|
|
|
|
|
|
|
ограничивается. |
|
|
|
|
|||
|
перехода права |
в |
арендующего недвижимое имущество |
, |
универсального |
правопреемства |
при |
|
|||||
|
порядке |
|
его права и обязанности по договору |
реорганизации юридического лица и по |
|
||||||||
|
правопреемства |
|
аренды переходят к наследнику (п.2 |
наследству (п.2 ст.300.6 ГК РФ в |
|
||||||||
|
|
|
ст.617 ГК РФ). Такой переход можно |
редакции |
проекта). |
Какие-либо |
|
||||||
|
|
|
ограничить договором. |
|
|
ограничения |
|
|
в |
отношении |
|
||
|
|
|
Переход (сохранение) права аренды в |
универсального |
правопреемства |
не |
|
||||||
|
|
|
порядке правопреемства |
законом |
могут быть предусмотрены ни законом, |
|
|||||||
|
|
|
четко не урегулирован.1 |
Судебная |
ни договором. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
практика не единообразна . |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Постановление ФАС Поволжского округа от07.10.2010 по делу N А12-23136/2009, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10 по делу N
А1 56-24300/2009
6
|
|
|
|
лица – арендодателя право аренды |
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
сохраняется . |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
случае |
гибели |
арендуемом |
земельном |
участке, |
земельном участке здания или |
|
|||||||||
|
|
(сноса) |
|
сохранение |
права |
|
аренды |
сооружения |
не |
является основанием |
|
||||||
|
|
возведенного |
собственника |
этого |
|
здания |
на |
для прекращения права застройки (п.1 |
|
||||||||
|
|
здания? |
|
земельный участок, предназначенный |
ст.300.6 ГК РФ в редакции проекта). |
|
|
||||||||||
|
|
|
|
для обслуживания здания, зависит от |
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
условий договора аренды земельного |
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
участка (ст.39 ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
Как правило, если договором аренды |
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
не |
предусмотрены |
|
условия |
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
сохранения |
права |
|
аренды |
на |
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
земельный участок, договор аренды |
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
расторгается . |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
распоряжения |
возведенного |
на |
арендованном |
распоряжаться |
возведенными |
на |
|
||||||||
|
|
возведенным |
земельном |
участке, |
вправе |
земельном |
участке |
зданиями |
и |
|
|||||||
|
|
объектом |
|
распоряжаться |
этим объектом. В |
сооружениями (ст.300.5 ГК РФ в |
|
||||||||||
|
|
|
|
случае |
отчуждения этого объекта |
к |
редакции проекта). |
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
приобретателю переходит |
право |
В случае |
отчуждения |
возведенных |
|
||||||||
|
|
|
|
аренды |
земельного |
|
участка, |
|
|||||||||
2 |
|
|
|
необходимого |
для |
использования |
зданий или |
сооружений к |
их |
|
|||||||
|
|
|
|
ФАС Московскогоокруга от 14.10.2009 N КГ-А |
40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620 |
|
|
||||||||||
|
см., |
например, Постановление |
|
|
|
||||||||||||
3 см., например, ПостановлениеФАС МО от18 июня 2009 г. N КГ-А40/5251-09 |
|
|
|
|
|
|
7
|
|
ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
|
застройки (доля в |
праве застройки). |
|
||
|
|
определяются договором. |
Пересмотр |
устанавливаться ввиде определенных |
|
||||||||
|
|
величины |
арендной платы |
|
также |
твердой сумме платежей, |
вносимых |
|
|||||
|
|
устанавливается |
|
договором, |
но |
ежегодно или единовременно, или |
|
||||||
|
|
арендодатель |
вправе |
повышать |
предоставления |
собственнику |
|
||||||
|
|
арендную плату не чаще одного раза в |
земельного участка |
в собственность |
|
||||||||
|
|
год (ст.614 ГК РФ). |
|
|
размера |
либо во владение и пользование |
|
||||||
|
|
Порядок |
определения |
|
помещений ввозведенныхзданиях. |
|
|||||||
|
|
арендной платы, ее внесения за |
Если иное не предусмотрено законом |
|
|||||||||
|
|
земли, находящиеся в собственности |
или договором, размер платы за право |
|
|||||||||
|
|
РФ, субъектов РФ или муниципальной |
застройки может быть не чаще чем |
|
|||||||||
|
|
собственности, |
|
устанавливаются |
один раз в десять лет изменен по |
|
|||||||
|
|
соответствующими |
органами |
власти |
соглашению сторон (ст.300.4 ГК РФ в |
|
|||||||
|
|
(п.3 ст.65 ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
редакции проекта). |
|
|
|
8