Учебный год 22-23 / B3365Part27-226-1
.htmlПравовые основы управления недвижимостью 226 :: 227 :: 228 :: 229 :: 230 :: 231 :: 232 :: Содержание Глава 7
Оценка недвижимости
7.1. Понятие, цель и принципы оценки недвижимости
Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Возрастающий оборот объектов недвижимости предполагает знание рынка обеими сторонами сделки - продавцами и покупателями.
Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.
Объективная оценка стоимости недвижимого имущества необходима при следующих действиях:
операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительных эмиссии акций;
кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости, т.е. зданий и земельных участков;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объектов недвижимости;
внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, в том числе зарубежных;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнении прав наследования, судебного приговора;
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Процесс оценивания, т.е. выявления денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительскую и меновую. Потребительская стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки
226
зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования. Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. Она выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно с ним связанных понятий цены и затрат.
Цена - денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях. В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, т.е. относится к конкретному объекту недвижимости независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.
Затраты - выражение в денежной форме расходы на создание и реконструкцию объекта недвижимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость, различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:
стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости.
Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Она носит объективный характер и лежит в основе проведения на рынке операций с недвижимостью: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий.
Стоимость в обмене проявляется в рыночной, ликвидационной, залоговой, страховой и арендной формах.
К формам проявления стоимости в пользовании относятся инвестиционная, балансовая и стоимость для целей налогообложения.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
227
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Под ликвидационной стоимостью понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется по залог объекта недвижимости.
Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная по конкретным методикам, используемым страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.
Арендная стоимость (рыночная стоимость аренды) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Арендная стоимость оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную и долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определенных случаях местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости базируется на дисконтировании потоков доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от рыночной в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия в собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой недвижимости. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов
228
недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий.
Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.
Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Она , как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.
Теоретическую основу процесса оценки недвижимости составляет система оценочных принципов, выработанных в процессе мировой практики участниками рынка недвижимости. Главные их них охарактеризованы ниже.
Принцип спроса и предложения. Недвижимость имеет стоимость, поскольку она обладает полезностью для какого-либо пользователя, и относительно дефицитна. Спрос на недвижимость создается ее полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребности, и доступностью, но ограничивается финансовыми возможностями людей купить ее. Чем выше предложение на рынке объектов недвижимости, тем ниже будет опускаться их цена. Существует точка, в которой спрос и предложение находятся в равновесии. В этой точке рыночная стоимость имеет тенденцию отражать издержки производства (себестоимость плюс нормальная прибыль участников производства). Рыночная цена по мере роста предложения или уменьшения спроса падает. Противоположное давление на цены имеет место, когда предложение недостаточно или спрос высок.
Спрос и предложение формируются под воздействием целого ряда факторов, специфичных для рынков различных товаров. Например, среди факторов, воздействующих на спрос и предложение жилья, фигурирует изменение численности и состава населения, покупательной способности, уровня цен и др.
Итак, предложение есть количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене; спрос - это количество объектов недвижимости, желаемых покупателями по конкретной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные объекты недвижимости.
229
Принцип изменения. Объекты недвижимости, а также окружающая среда подвержены постоянным изменениям. При оценке принято считать, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты, районы, области, регионы переживают цикличные четырехфазовые периоды развития: рост, стабильность, упадок, обновление. Эти изменения происходят постоянно, но могут и разворачиваться столь медленно, что их трудно почувствовать. Оценщик должен уметь чувствовать как явные, так и едва уловимые перемены, важнейшее значение при оценке недвижимости имеет будущее, а не прошлое.
Принцип конкуренции. Прибыль определяется как часть дохода, произведенного использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю, т.е. факторы производства. Нормальная прибыль представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность. Избыточная или монопольная прибыль - это суммы, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Нормальная прибыль порождает конкуренцию, стимулирующую эффективное функционирование рынка, однако, избыточная конкуренция может уничтожить прибыль. Когда прибыль на рынке существенно превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходов. Оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.
Принцип замещения. Минимальная стоимость недвижимого имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных методов оценки недвижимости.
Применительно к доходному методу названный принцип означает следующее: стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, приносящего доход замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину дохода при приемлемом уровне риска.
Для затратного метода этот принцип формулируется так: ни один из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить с учетом влияния фактора времени на покупку земельного участка и строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью.
Для метода прямого сравнительного анализа продаж этот принцип означает, что при наличии альтернативного выбора аналогичных объектов недвижимости расчетливый покупатель не заплатит за
230
объект недвижимости больше, чем наименьшая цена, затрачиваемая за другой объект с аналогичной полезностью при условии, что покупатель затратит одинаковое время на приобретение одного из замещающих объектов.
Принцип предельной продуктивности (принцип вклада). Стоимость любого отдельного элемента (составной части) недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров его уменьшения при его отсутствии. Вклад - это добавление к стоимости объекта недвижимости в целом, которое обеспечивается привнесением нового элемента, а не фактические затраты на данный элемент. Некоторые элементы (факторы) увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем затраты на их создание, хотя есть и такие, которые фактически могут уменьшить стоимость объекта.
Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования. Характеризует наиболее вероятное использование недвижимого имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Это определение непосредственно применимо к наилучшему и наиболее интенсивному использованию чистого земельного участка. Там, где на участке уже имеются улучшения, его текущее использование может отличаться от наилучшего и наиболее интенсивного использования такого участка, как если бы он был пустующим. Тем не менее текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном использовании не превышает общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании.
Реализация принципа наилучшего и наиболее интенсивного использования невозможна без представления того, что стоимость объекта недвижимости является суммой стоимости земли и затрат на строительство зданий и сооружений, а более точно - суммой стоимости земли плюс стоимость зданий и сооружений с учетом их износа.
Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка и иных объектов недвижимости, расположенных на нем, требуется во многих случаях: для установления налогооблагаемой стоимости земельного участка и зданий, оценки рыночной стоимости дорог, водопроводных и канализационных и иных сетей, арендной платы, компенсационных выплат и других.
Применение названного принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее оптимальный характер улучшений, который необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность проектов реконструкции, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.
231
Принцип соответствия. Отражает в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Максимальная стоимость возникает тогда, когда достигнут разумный уровень архитектурной однородности и совместный характер землепользования. Соответствие в пользовании обычно представляет в высшей степени желаемый элемент недвижимого имущества: оптимальное соответствие обеспечивает максимальную доходность ее владельцу. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.
Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Так, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникает при соседстве объекта отдыха с производственными предприятиями, загрязняющими окружающую среду, являющимися источниками шума, неприятных запахов и т.п.
Принцип ожидания. Определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Важное значение имеет то, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Принцип ожидания - основной при реализации доходного подхода к оценке.
232
226 :: 227 :: 228 :: 229 :: 230 :: 231 :: 232 :: Содержание