ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО:

ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ

Р.С. БЕВЗЕНКО

Виды регистрационных систем

1) Регистрация сделки с недвижимостью, направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и

на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость. Реестр – свод информации о сделка, совершенных с объектами недвижимости.

2)Регистрация прав на недвижимость - в реестр вносятся не записи о сделках, но записи о результатах сделок - возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. – в России нечто похожее.

В рамках названной регистрационной системы в реестре отражаются также результаты наступления иных юридических фактов, влияющих на принадлежность прав на недвижимые вещи, - прежде всего переход права на недвижимость в силу универсального правопреемства.

В России:

1) российский Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП, Реестр) ведется по конкретным объектам недвижимости.

2) регистратор фиксирует переход прав, который осуществляется в результате не только сделок, но и иных юридических фактов

3) российская деловая практика практически не знает примеров, когда бы регистрация сделки и регистрация перехода прав осуществлялись отдельно друг от друга: заявления на регистрацию и сделки, и перехода прав по сделке всегда подаются заявителями одновременно.

Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы.

Российский иммобилиарный регистрационный режим

Принципы не равные, основные – это начала внесения, легалитета, открытости и публичной достоверности.

1) Принцип внесения т.е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него.

2) принцип открытости реестровых данных

3) Начало легалитета – когда орган зарегистрировал право на недвижимостьь, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона.

4) Начало специалитета. Специалитет – а) необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации б) тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре.

5)Принцип старшинства внесенных прав. Старшинство прав – соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения.

Нужен чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченн3ых прав на одну и ту же недвижимость.

6)Принцип достоверности. Смысл регистрации – придание зарегистрированным правам свойства достоверности для всех лиц.

Принцип обязательности внесения записи в реестр для возникновения права на недвижимую вещь (принцип внесения) Чтобы не столкнуться с отпором участников имущественных отношений гос-во их обязывает вносить права на недвижимое имущество в Реестр для цели возникновения этих прав.

Нет регистрации - нет и права.

Момент возникновение права на недвижимость - приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимости), а к совершению определенных действий органом публичной власти.

Момент возникновения прав при внесении в реестр.

Два варианта:

1) С даты внесения записи в реестр – Рф

2) Со дня подачи заявления в регистрирующий орган. – более оправданный подход, чем первый, так как(+ критика первого)

– очень странно наблюдать такую картину (которая актуальна для сегодняшнего российского правопорядка): регистратор своими действиями (внесением записи в реестр) создает права для частных лиц

– Продавец продал покупателю, отправили заявление на регистрацию, но до того, как зарегистрировали, пристав обратил взыскание на имущество продавца. И тогда орган регистрации приостанавливает регистрацию, пристав получает имущество, а покупатель имеет только договорный иск к продавцу о возмещении убытков, У покупателя таким образом все очень плохо.

При использовании второго подхода, пристав не смог арестовать имущество продавца, так как с момента подачи заявления это уже не его собственность. – покупателю норм.

– покупатель, ожидающий перехода к нему права на оплаченную вещь, считается обладателем некоего ограниченного вещного права (права ожидания - Anwartschaftsrecht), возникшего в момент подачи заявления о регистрации права покупателя , то это право все равно старше (по моменту возникновения) прав кредиторов, по требованию которых была арестована недвижимая вещь продавца.

Факт обращения приобретателя недвижимого имущества с заявлением о государственной регистрации перехода права на имущество, сопровождаемый приложением документов, необходимых для осуществления регистрации перехода права, означает невозможность наложения ареста на недвижимое имущество по долгам его отчуждателя. – Продавец продал покупателю, подали заявление, в нем было отказано не обосновано, пристав арестовал имущество продавца до перехода к покупателю. Суд постановил, что гос орган все равно зарегистрировал имущество за покупателем, а покупатель имеет иск о взыскании убытков с гос органа.

Итак, никакое право на недвижимое имущество не может возникнуть без внесения записи об этом праве в реестр. Однако неуклонное проведение принципа внесения не всегда является правильным - потребности практики заставляют законодателя отступать от строгой зависимости возникновения права от факта внесения в Реестр.

Права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом

Значит закон может предусматривать возникновение права на недвижимость без регистрации, происходит раздвоение прав на недвижимость: 1)Права внесенные в реестр 2)Права не внесенные в реестр, но возникшие. возможно расхождение "реестровой" собственности на вещь и реальной принадлежности этого права.

Последствия:

1) лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать распорядительные сделки с недвижимой вещью, ведь для того чтобы возникнуть, право приобретателя должно быть внесено в реестр, а это невозможно, если отчуждатель, совершивший волеизъявление, в реестр не внесен.

2) для всех третьих лиц собственником является не тот, кто обладает "невнесенным" правом, а тот, кто указан в реестре в качестве собственника. Для 3-го лица собственником является только лицо, указанное в реестре.

Отступления от принципа внесения:

1) приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства.

Право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в Реестре. Пока умерший числится в Реестре в качестве собственника, распоряжения якобы от его имени может сделать тот, кому была выдана доверенность от имени умершего.

Но будет больше пользы от того, что недвижимость получит наследник, так как должно быть лицо, которое а) должно нести бремя по содержанию этого имущества б) должно получить доходы и плоды от имущества. Признание наследника собственником недвижимости позволяет возможно защищать владение наследственным имуществом, как это делает собственник.

Единственное ограничение, отличающее наследника - "внереестрового" собственника от обычного, "реестрового", заключается в том, что до момента внесения записи в ЕГРП о праве собственности наследника на недвижимое имущество он не сможет передать свое право другому лицу по сделке.