Задачи по гражданскому праву

Тема 49

ЗАДАЧА 1

Вопрос 1: были ли основания у арендатора для одностороннего снижения арендной платы? Нет, не было.

Законодательству в принципе известен один пример одностороннего уменьшения размера арендной платы: зачет произведенных с согласия арендодателя затрат на неотделимые улучшения (и то говорить здесь об уменьшении арендной платы можно только в фактическом смысле). В остальных случаях высшим пределом одностороннего воздействия на размер арендной платы является ПРЕДЪЯВЛЕНИЕ ТРЕБОВАНИЯ о соразмерном уменьшении арендной платы через суд, но никак не в уведомительном порядке.

Но даже для такого требования у арендатора не было оснований. Арендная плата не стоит в зависимости от размера той выгоды, которую арендатор в действительности извлекает из вещи: арендатор может в принципе решить никакой выгоды из вещи не извлекать и при этом будет обязан платить за нее (п. 13 Обзора по аренде 2002 N 66).

Арендные отношения строятся на принципе двух корреспондирующих величин: интереса и риска. Арендатор при фиксированной плате вступает в отношения с интересом извлечь из пользования выгоду, превышающую плату за пользование, при этом подвержен риску заплатить за аренду больше, чем в действительности извлечет выгоды. В конечном итоге платит он за саму возможность извлечения хозяйственной выгоды из вещи.

На арендную плату степень выгодности использования влиять не может тогда, когда арендодателя не в чем упрекнуть: когда он в полном объеме совершил предоставление, эквивалентом которого как раз является арендная плата.

Вопрос 2: имел ли арендодатель основания требовать в одностороннем порядке расторжения договора аренды?

В данном случае можно выявить два основания:

• Внесение арендной платы не в полном объеме. П. 3 ст. 619 ГК предусматривает следующее основание: арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Говорить о подобном в нашем случае мы не можем, поскольку арендная плата все же вносилась, но в ненадлежащем размере. По этому поводу есть разъяснение ВАС в п. 28 Обзора N 66 2002 г.: Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Соответственно, нужно по обстоятельствам дела смотреть, будет ли нарушение существенным.

• Неисполнение обязанности по осуществлению ремонта. П. 4 ст. 619 ГК предусматривает следующее основание: арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Здесь два вопроса возникает: по поводу капитальности ремонта и по поводу сроков. Учитывая существенные различия между потребностями парикмахерского бизнеса и пищевого, можно предположить, что ремонт так или иначе затронул инженерные системы (например, газоснабжение понадобилось или что-то подобное). Это, вероятнее всего, капитальный ремонт. Что касается сроков, то из намерений сторон следует, что ремонт этот предполагалось осуществить сразу же в момент заключения договора. Соответственно, по этому основанию расторжение также возможно, скорее всего.

ЗАДАЧА 3

Вопрос 1: с каким договором мы имеем здесь дело? Судя по всему, с прокатом. Это следует из наименования наймодателя (Машпрокат), который, вероятно, сдает машины в аренду в рамках предпринимательской деятельности. Кроме того, договор заключен на 1 год, что является максимумом для договоров проката.

Вопрос 2: имел ли арендатор в принципе право самовольно не выплачивать арендную плату со ссылкой на то, что им произведены неотделимые улучшения? НЕТ, даже если бы эти улучшения были бы сделаны с согласия арендодателя.

Дело в том, что право арендатора на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы (616 ГК) предусмотрено лишь как средство принудительного воздействия на арендодателя, уклоняющегося от исполнения обязанности по осуществлению капремонта.

Когда же речь идет об обычных неотделимых улучшениях, не связанных с неправомерным поведением арендодателя, то здесь закон предоставляет арендатору лишь возможность после прекращения договора возместить произведенные затраты (п. 2 ст. 623 ГК).