!!Экзамен зачет 2023 год / МАКОВСКАЯ Комментарий к Инф. письму ВАС 90
.docxВ своей совокупности указанные нормы стимулировали процесс приобретения собственниками зданий, сооружений, помещений земельных участков в собственность или в аренду, в том числе уже и после того, как эти объекты недвижимости были ими заложены, но заложены без одновременной ипотеки земельного участка или права аренды земельного участка.
Прежде всего, безусловно, если залогодатель по договору об ипотеке заложил лишь одно здание или сооружение, поскольку на момент заключения договора он не был ни собственником, ни арендатором земельного участка, занятого этим зданием или сооружением, то последующее приобретение участка в собственность или в аренду не затрагивает действительность ранее заключенного договора об ипотеке здания (сооружения). Ведь согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (п. 1), а "если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров" (п. 2).
При этом в ипотеке у залогодержателя будет находиться только здание (сооружение), но не земельный участок и не право аренды земельного участка, так как они не являлись предметом ипотеки. А следовательно, обращение взыскания и реализация возможны только в отношении заложенного здания (сооружения).
Но ЗК РФ 2001 г., во-первых, ввел требование, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), и, во-вторых, положение, в силу которого отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Учитывая эти правила ЗК РФ, представляющие собой воплощение провозглашенного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, суды и приняли решение, согласно которому реализация заложенного по договору об ипотеке здания (сооружения) или помещения должна осуществляться вместе с принадлежащим залогодателю на момент проведения реализации земельным участком, находящимся в его собственности, или долей в праве собственности на земельный участок.
Необходимо учесть, что если залогодатель здания (сооружения) или помещения после заключения договора об ипотеке приобретет право аренды земельного участка, в том числе и как соарендатор, то судьба этого права аренды, которое также не было заложено, при обращении взыскания на предмет ипотеки и его реализации определяется исходя из позиции, сформулированной в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Как отметил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Комментарий к пункту 18 Обзора
Действующее российское процессуальное законодательство допускает возможность отсрочки исполнения судебного акта. Согласно ст. 324 АПК РФ "при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения". Аналогичное правило содержится и в ст. 434 ГПК РФ, а также в ст. 37 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в п. 2 которой говорится о том, что "в случае предоставления должнику отсрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица исполнительные действия не совершаются и меры принудительного исполнения не применяются в течение срока, установленного судом, другим органом или должностным лицом, предоставившими отсрочку".
Одновременно п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке допускает возможность предоставления отсрочки реализации заложенного имущества.
Как следует из комментируемого пункта Обзора, отсрочка исполнения судебного акта, включая судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество, и отсрочка реализации заложенного имущества являются двумя разными институтами, основные различия между которыми состоят в следующем.
Во-первых, согласно ч. 1 ст. 324 АПК РФ отсрочку исполнения судебного акта предоставляет арбитражный суд, выдавший исполнительный лист.
Как следует из наименования ст. 54 Закона об ипотеке ("Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество"), вопрос об отсрочке реализации заложенного имущества разрешается судом непосредственно в рамках рассмотрения дела об обращении взыскания на это имущество при наличии соответствующего заявления. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Во-вторых, заявление об отсрочке исполнения судебного акта на основании ст. 324 АПК РФ может быть подано в арбитражный суд взыскателем, должником или судебным приставом-исполнителем. Заявление же о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества вправе подать только залогодатель.
В-третьих, как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 14 ноября 2006 г. N 4714/05, "названная норма не определяет оснований для предоставления отсрочки, а лишь устанавливает критерий их определения - затруднительность исполнения судебного акта. Таким образом, в каждом случае рассмотрения заявления об отсрочке исполнения судебного акта суд должен устанавливать конкретные обстоятельства его исполнения. В свою очередь, обстоятельства исполнения должны подтверждаться доказательствами".
В соответствии же с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке суд вправе предоставить отсрочку в реализации заложенного имущества при наличии уважительных причин (т.е. любых причин, которые суд сочтет уважительными), но только в том случае, когда:
"залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения".
Причем в силу п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке и при этих условиях предоставление отсрочки реализации заложенного имущества не допускается, если:
"она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом)".
В-четвертых, ни АПК РФ, ни ГПК РФ, ни Федеральный закон "Об исполнительном производстве" не устанавливают никаких ограничений в отношении срока, на который суд вправе предоставить отсрочку в исполнении судебного акта.
Пункт 3 ст. 54 Закона об ипотеке предусматривает, что отсрочка в реализации заложенного имущества может быть предоставлена в указанных случаях на срок "до одного года". Причем, определяя в этом пределе "срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке".
Комментарий к пункту 19 Обзора
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с абз. 2 этого же пункта существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Аналогичное условие содержится и в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке.
Таким образом, оба законодательных акта относят оценку предмета залога или ипотеки к существенным условиям соответствующих договоров. Следовательно, при отсутствии соответствующего условия в договоре он должен считаться незаключенным. Равно договор должен считаться незаключенным, если при формальном наличии в договоре соответствующего условия нельзя считать, что между сторонами было достигнуто соглашение по этому условию. Именно к такому выводу - о незаключенности договора ипотеки - можно прийти при наличии в договоре нескольких условий, содержащих разные оценки предмета ипотеки.
Однако включаемые сторонами в договор ипотеки положения, содержащие различные оценки предмета ипотеки, с юридической точки зрения могут представлять собой абсолютно разные условия и не являться условиями об оценке предмета ипотеки в смысле правил ГК РФ и Закона об ипотеке.
Так, условие о балансовой стоимости предмета ипотеки может включаться сторонами в договор об ипотеке в целях указания на то, является или нет данная сделка крупной в смысле правил Федеральных законов "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью", "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Такие условия об оценке следует отличать от условия об оценке предмета ипотеки как существенном условии договора. Как подчеркнуто в комментируемом пункте Обзора, надлежащим условием об оценке предмета ипотеки как существенном условии должно быть признано именно то, которое является результатом соглашения сторон. Если из всех условий об оценке предмета ипотеки, включенных в договор, возможно выделить такое условие, договор об ипотеке не может считаться незаключенным по причине недостижения сторонами соглашения о существенном условии договора.
{"Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (выпуск 4) (под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой) ("Статут", 2008) {КонсультантПлюс}}