!!Экзамен зачет 2023 год / ширвиндт

--------------------------------

<15> "Весьма распространенной в судебной практике является ситуация, когда за защитой своих прав обращается собственник, чье имущество приобретено по возмездному договору у лица, которое не имело права отчуждать это имущество (п. 25 Постановления). В этом случае собственнику не запрещен выбор средства правовой защиты - он может обратиться в суд как с виндикационным иском, так и с иском о признании недействительной сделки купли-продажи и о возврате имущества, переданного покупателю. Такая позиция ВАС РФ в отношении использования собственником различных способов защиты его нарушенного права собственности исходит из понимания того, что выбор конкретного способа защиты должен предоставляться самому собственнику" (Козырь О.М. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 2. М.: Статут, 2007. С. 194).

Дальнейшее развитие проблема защиты добросовестного приобретателя от реституции получила в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".

Названное Постановление Конституционного Суда Российской Федерации едва ли можно назвать удачным. Во-первых, текст Постановления внес неясность в вопрос о недействительности сделки об отчуждении имущества, заключенной неуправомоченным отчуждателем. Так, в мотивировочной части документа читаем: "Из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)" <16>.

--------------------------------

<16> Последний абзац процитирован в абз. 7 изложения фабулы дела п. 2 Обзора.

Источником всех бед этого фрагмента является, очевидно, терминологическая путаница, затрудняющая понимание занятой здесь правовой позиции. Статья 168 ГК РФ устанавливает последствия несоответствия сделки требованиям закона или иного правового акта ("последствия нарушения", как выражается закон). Общим последствием нарушения является ничтожность сделки, но законом может быть установлено, что в том или ином случае таким последствием будет оспоримость сделки или иные последствия. Иными словами, несоответствие сделки закону может повлечь такие последствия: либо ее квалификацию как ничтожной (1), либо ее квалификацию как оспоримой (2), либо "иные последствия" (3). Таким образом, ст. 168 ГК РФ устанавливает недействительность сделки как общее последствие несоответствия сделки закону, предусматривая возможность и иных последствий, которые, будучи поставлены в один ряд с ничтожностью и оспоримостью сделки, оказываются за пределами легального определения недействительной сделки (ср. п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Статья 167 ГК РФ, в свою очередь, посвящена последствиям недействительности сделки, которые заключаются в двусторонней реституции, если закон не предусматривает иных последствий (п. 2).

В анализируемом Постановлении смешаны "последствия несоответствия сделки требованиям закона или иного правового акта" (ст. 168 ГК РФ) и "последствия недействительности сделки" (ст. 167 ГК РФ). В результате складывается впечатление, будто отчуждение вещи неуправомоченным лицом влечет не недействительность сделки об отчуждении, а иные последствия, выражающиеся в виндикации. Скорее всего дело в том, что Постановление ошибочно "вплетает" в свою аргументацию ст. 168 ГК РФ вместо п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Во-вторых, Постановление вносит неясность в вопрос о значении добросовестности для применения последствий недействительности сделки. Как указано в документе, "ПО ОБЩЕМУ ПРАВИЛУ применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон" (выделено мной. - А.Ш.). Каковы же исключения из этого общего правила? "...Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.)".

В этом же ключе выполнен и п. 1 резолютивной части Постановления: "Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом".

Сохраняя верность буквальному значению написанного, необходимо сделать следующий вывод: применение последствий недействительности сделки об отчуждении имущества, совершенной неуправомоченным лицом, возможно только при условии отсутствия добросовестности у приобретателя. Иными словами, обоснованная ссылка ответчика по реституционному требованию на добросовестность влечет отказ в удовлетворении иска (независимо от наличия обстоятельств, при которых исключена виндикация). Таким образом ("по общему правилу"), для применения двусторонней реституции добросовестность сторон значения не имеет, разве что речь идет о применении реституции по сделке, недействительной ввиду отсутствия правомочий у отчуждателя имущества (который не является собственником).

Это прочтение, в некоторых случаях ставящее реституцию в зависимость от добросовестности стороны сделки, стало источником судебных ошибок, подобных той, которая изложена в абз. 5 изложения фабулы дела п. 2 Обзора. Здесь суд апелляционной инстанции со ссылкой на обсуждаемое Постановление пришел к выводу о недопустимости реституции с учетом добросовестности приобретателя, хотя в данном деле спор разворачивался вокруг сделки об отчуждении вещи, совершенной собственником, а не третьим лицом, как того требует Постановление.

Недостатком подхода, полученного при буквальном толковании Постановления, является в первую очередь его очевидное несоответствие закону: гражданскому законодательству неизвестны случаи, когда применение двусторонней реституции блокируется добросовестностью сторон <17>; ст. 302 ГК РФ в определенных случаях связывает с добросовестностью приобретателя ограничение виндикации, а не реституции <18>.

--------------------------------

<17> В этом вопросе опять же следует помнить о различии между основанием недействительности сделки и условиями применения реституции как последствия недействительности сделки. Так, закон и судебная практика исключают в некоторых случаях признание сделки недействительной по такому-то конкретному основанию при добросовестности стороны этой сделки. Ср. ст. 174 ГК РФ ("Сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях") и абз. 3 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 20 июня 2007 г. N 40 "О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью" ("Если будет установлено, что другая сторона в двусторонней сделке или выгодоприобретатель по односторонней сделке не знали и не должны были знать о наличии признаков заинтересованности в сделке и несоблюдении установленного порядка ее совершения, по смыслу статьи 84 Закона об акционерных обществах сделка не может быть признана судом недействительной").

Возможна и другая реконструкция позиции Конституционного Суда Российской Федерации. Достаточно вспомнить следующие слова: "Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, ПОСЛЕДСТВИЕМ СДЕЛКИ, СОВЕРШЕННОЙ С ТАКИМ НАРУШЕНИЕМ, ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ДВУСТОРОННЯЯ РЕСТИТУЦИЯ, А ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА ИЗ НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ (ВИНДИКАЦИЯ)" (выделено мной. - А.Ш.). Если за отправную точку рассуждений принять приведенный фрагмент, то отраженный в Постановлении подход будет выглядеть так: сделка, совершенная неуправомоченным отчуждателем, недействительна, но последствием недействительности является не реституция, а виндикация. Следовательно, успешность двусторонней реституции зависит не от добросовестности той или иной стороны сделки, А ОТ ОСНОВАНИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛКИ: ЕСЛИ СДЕЛКА ОБ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНА ПО ТОЙ ПРИЧИНЕ, ЧТО ЕЕ СОВЕРШИЛО ЛИЦО, НЕ ИМЕВШЕЕ ПРАВА ОТЧУЖДАТЬ СПОРНОЕ ИМУЩЕСТВО, ПОСЛЕДСТВИЕМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ЭТОЙ СДЕЛКИ БУДЕТ НЕ ДВУСТОРОННЯЯ РЕСТИТУЦИЯ, А ВИНДИКАЦИЯ <19>.

--------------------------------

Именно такого понимания придерживается Обзор: "В соответствии с названным Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска" (абз. 8 изложения фабулы дела п. 2).

В приведенном абзаце ВАС РФ не только истолковал Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, но и уточнил содержащийся в нем подход. Речь идет об уточнении, введенном словами "только в том": "Сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона ТОЛЬКО В ТОМ, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником". Суть этого уточнения в следующем: применение правил ГК РФ о двусторонней реституции исключено только в том случае, если ЕДИНСТВЕННЫМ основанием недействительности спорной сделки является отсутствие полномочий у отчуждателя имущества <20>. Если же наряду с этим изъяном сделка имеет и иные пороки (скажем, неуправомоченный отчуждатель был представлен в сделке лжегендиректором), применение правил п. 2 ст. 167 ГК РФ не исключено.

--------------------------------

<20> "Возможны случаи, когда договор является недействительным не по одному, а по двум или нескольким основаниям... В этих случаях можно говорить о сложной недействительности сделки (выделено мной. - А.Ш.)" (Перетерский И.С. Гражданский кодекс РСФСР: Научный комментарий (с учетом гражд. код. союзных республик). Вып. V. Сделки, договоры. М.: Юр. изд-во НКЮ РСФСР, 1929. С. 14).

Из названного уточнения следует, что в случаях, когда отсутствию правомочий у отчуждателя как основанию недействительности сделки сопутствуют иные основания недействительности, могут применяться правила о реституции, которая с точки зрения Обзора нечувствительна к добросовестности сторон. Получается, что здесь добросовестный приобретатель окажется беззащитным против реституционного требования. Такой вывод предопределен как обсуждавшимся Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации, так и самостоятельностью реституции как способа защиты гражданских прав (см. выше). Более того, этот вывод едва ли может вызывать возражения по существу: ведь в описанном случае добросовестный приобретатель не защищен и от виндикационного иска, поскольку имущество получено им по сделке, ввиду тех или иных пороков не способной перенести право собственности даже от управомоченного лица <21>.

--------------------------------

ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ

Владение. Каково значение владения вещью для применения правил о добросовестном приобретении? Требуется ли для защиты добросовестного приобретателя передача ему владения вещью? Имеет ли владение вещью одинаковое значение для добросовестного приобретения движимого и недвижимого имущества?

Эти вопросы могут быть адресованы прежде всего п. 6 Обзора, тезис которого звучит так: "Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался". В изложении фабулы дела указано: "Причем добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены" (абз. 4 и 5).

Разъяснения по нашим вопросам содержит и абз. 5 изложения фабулы дела п. 4 Обзора: "Приобретатель получает защиту, только если был добросовестен как в момент заключения возмездной сделки, направленной на приобретение спорного имущества, в момент поступления имущества в его владение, так и в момент, когда отчуждатель получает от него плату или иное встречное предоставление за переданное имущество".

Какие выводы применительно к нашим вопросам можно сделать из этих положений Обзора? Находит ли позиция ВАС РФ опору в законе?

Принято считать, что закон предоставляет защиту добросовестному приобретателю только при наличии полного юридического состава, необходимого для возникновения права собственности на основании договора, "закрывая глаза" лишь на один изъян - отсутствие правомочий у отчуждателя. Поэтому прежде всего подлежит разрешению вопрос, требуется ли передача владения для приобретения права собственности на основании договора по общему правилу, т.е. в тех случаях, когда такой договор заключен управомоченным лицом, например собственником.

Положительный ответ на этот вопрос требует идентичного подхода и к приобретению от неуправомоченного лица: ведь для обеих групп случаев правила о приобретении права собственности по договору едины (за одним только исключением, названным выше). Отрицательный ответ, напротив, сам по себе не диктует вывода об идентичности подхода законодателя к приобретению имущества независимо от наличия правомочий у отчуждателя: учитывая, что для защиты приобретателя, получившего имущество от неуправомоченного лица, закон требует не только наличия юридического состава, необходимого для приобретения права собственности, но и соблюдения ряда дополнительных условий (в частности, добросовестности приобретателя), заслуживает внимания вопрос, не относится ли передача владения к числу таких дополнительных условий <22>.

--------------------------------

Действующий российский закон не содержит правила, в соответствии с которым для перехода права собственности по договору, во всяком случае, необходима передача владения вещью (система традиции). Правило п. 1 ст. 223 ГК РФ, связывающее момент возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору с ее передачей, отсылает к возможным изъятиям в законе и сформулировано диспозитивно. Стороны договора, направленного на перенос права собственности, вправе своим соглашением определить момент возникновения этого права у приобретателя, и только в отсутствие специального соглашения таким моментом будет момент передачи владения. Означает ли это, что, отказавшись от системы традиции, российский закон установил порядок, при котором единственным юридическим фактом, необходимым для перехода права собственности по договору, является сам договор (система консенсуса)?

На этот вопрос нужно ответить отрицательно. Приведенное правило закона имеет не только негативное содержание, не исчерпывается отказом от системы традиции. Это же правило имеет и другую, позитивную сторону. В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ для перехода права собственности недостаточно договора об отчуждении имущества как основания возникновения права собственности (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ), необходимо еще и наступление момента, в который возникает право собственности у приобретателя. Такой момент может быть "привязан" к передаче владения (например, в случае отсутствия отклоняющегося соглашения сторон) или к любому другому факту (например, к уплате цены, к определенной дате). Наконец, сторонами может быть предусмотрен переход права собственности с момента заключения договора об отчуждении вещи. В этом случае для возникновения права собственности у приобретателя действительно достаточно договора, однако договор здесь выступает не только как основание, но и как факт, к наступлению которого стороны "привязали" момент перехода права собственности.

Таким образом, для приобретения права собственности по договору необходимо, во-первых, наличие самого договора об отчуждении вещи как основания возникновения права собственности, и во-вторых, наступление факта, которым определяется момент возникновения права собственности. При отсутствии иного соглашения сторон таким фактом является передача владения. Сказанное верно для приобретения имущества как от управомоченного лица, так и от неуправомоченного отчуждателя.

Обсуждая правила ГК РФ о возникновении права собственности по договору, мы не проводили различия между оборотом движимых вещей и оборотом вещей недвижимых. Строго говоря, не проводит такого различия и закон. Установив общие правила, касающиеся оборота любых вещей (п. 2 - 4 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ), закон предусматривает специальное регулирование для случаев, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. В таких случаях право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Несколько иначе сформулировано в ГК РФ общее правило, касающееся особенностей возникновения прав на определенное имущество в связи с системой государственной регистрации: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом" (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Абстрагируясь от непоследовательного словоупотребления ГК РФ в сфере правил о государственной регистрации <23>, в абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ можно вложить следующее содержание: право собственности на вещи, права на которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации, возникает с момента регистрации права за приобретателем. Речь при этом идет главным образом о недвижимости (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

--------------------------------

Итак, в свете интересующего нас вопроса сказанное означает, что для возникновения права собственности на недвижимую вещь по договору <24> помимо самого договора об отчуждении вещи требуется еще и наступление момента возникновения права, который в соответствии с законом определяется моментом государственной регистрации права за приобретателем. Причем эти условия едины для всякого приобретения имущества - и от управомоченного, и от неуправомоченного лица (на что лишний раз указывает абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации за ним этого права, за исключением определенных случаев).

--------------------------------

Достаточно ли для возникновения права собственности на недвижимое имущество по договору наличия двух названных условий? Действующий закон не ставит возникновение права собственности на недвижимость в зависимость от каких-либо иных обстоятельств. Поэтому для возникновения права собственности передачи владения объектом недвижимости в соответствии с законом не требуется.

В то же время дискуссионным остается следующий вопрос. Правомерна ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости на основании договора, совершенная при отсутствии тех обстоятельств, наличием которых стороны обусловили переход права собственности? Например, стороны договора купли-продажи нежилого здания установили, что право собственности к покупателю перейдет после уплаты покупной цены или после передачи ему владения объектом. Являются ли уплата цены или передача владения в таком случае элементами состава, необходимого для возникновения права собственности? Или для возникновения права собственности и здесь достаточно договора и государственной регистрации?

С учетом сказанного можем ответить на наш вопрос: для приобретения права собственности по договору передача владения вещью требуется, только если стороны договора об отчуждении движимого имущества своим соглашением не исключили действие диспозитивного правила п. 1 ст. 223 ГК РФ или (спорно) если стороны договора купли-продажи недвижимости обусловили переход права собственности передачей владения.

Поскольку закон не требует передачи владения вещью для возникновения права собственности по договору, заслуживает обсуждения вопрос, не устанавливает ли закон такого требования специально для приобретения от неуправомоченного отчуждателя.

Ни ГК РФ, ни какой-либо иной закон прямо не говорят о передаче владения как условии защиты лица, приобретшего имущество от неуправомоченного лица.

Вместе с тем ГК РФ все же позволяет сделать вывод о том, что получение приобретателем владения вещью необходимо для предоставления ему защиты в соответствии со ст. 302 ГК РФ. Дело в том, что защита добросовестного приобретателя сконструирована в действующем законе как ограничение виндикации. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), разве что налицо один из случаев, когда такое истребование не допускается (ст. 302 ГК РФ) <25>. Не меняет положения и внесенное в п. 2 ст. 223 ГК РФ дополнение (абз. 2 этого пункта теперь гласит: "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя"). Сколь бы туманной ни была эта формулировка <26>, ясно одно: установленное здесь регулирование принимает за отправную точку ограничение виндикации как легальную конструкцию защиты добросовестного приобретателя. Абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ построен так: если виндикация возможна, то.../если виндикация ввиду установленных п. 1 ст. 302 ГК РФ ограничений невозможна, то...

--------------------------------

В соответствии с правилами об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 - 303 ГК РФ) ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец спорного имущества. Другими словами, правила о виндикации применяются только к спорам, разворачивающимся между владельцем и лицом, утверждающим, что владение первого нарушает его право. К числу таких правил относятся и правила о защите добросовестного приобретателя.

Таким образом, российский закон предоставляет защиту добросовестному приобретателю только как владельцу спорной вещи. Причем речь здесь идет об универсальном правиле, применимом к приобретению как движимых, так и недвижимых вещей, поскольку правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения сформулированы в ГК РФ как общие для защиты прав на всякое имущество <27>.

--------------------------------

<27> Аналогичное обоснование см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Юрайт-Издат, 2007 (СПС "КонсультантПлюс") (автор комментария к ст. 302 ГК РФ - А.А. Рубанов).

Ввиду изложенного представляется соответствующей закону позиция, занятая ВАС РФ в п. 4 (применительно к движимым вещам) и п. 6 (применительно к недвижимости) Обзора, в соответствии с которой защита добросовестному приобретателю имущества предоставляется при условии "поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя" (абз. 4 изложения фабулы дела п. 6), "поступления имущества в его владение" (абз. 5 изложения фабулы дела п. 4 Обзора) <28>.

--------------------------------

<28> Ср. Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00 по спору об объекте недвижимости: "Признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение".

Очевидно, формулировка, использованная в Обзоре, охватывает все возможные ситуации, когда лицо начинает владение имуществом, в том числе и передачу владения. Вместе с тем Обзор говорит не только о поступлении имущества во владение, но и о передаче владения: "Суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался" (тезис п. 6); "Добросовестность приобретателя должна наличествовать... в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Следовательно, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества... Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены" (абз. 4 и 5 изложения фабулы дела п. 6).