книги / Управление коммерческой недвижимостью
..pdf
№ |
Направление |
Название |
Арендуемая |
Ставка аренды, |
Арендные |
Арендные |
|
оказываемых |
платежи в месяц, |
платежи в год, |
|||||
п/п |
арендатора |
S, м2 |
усл. ед./ м2 |
||||
|
услуг |
|
|
|
усл. ед. |
усл. ед. |
|
|
|
|
|
Цокольный этаж |
|
|
|
1 |
Вид услуг 1 |
Арендатор 1 |
ХХХ |
ХХХ |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХХ,00 |
|
2 |
Вид услуг 2 |
Арендатор 2 |
ХХХ |
ХХХ |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХХ,00 |
|
3 |
Вид услуг 3 |
Арендатор 3 |
ХХХ |
ХХХ |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХХ,00 |
|
4 |
Вид услуг 4 |
Арендатор 4 |
ХХХ |
ХХХ |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХХ,00 |
|
5 |
Вид услуг 5 |
Арендатор 5 |
ХХХ |
ХХХ |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХХ,00 |
|
Арендуемая площадь цокольного |
ХХХ |
|
ХХХХХХ,00 |
ХХХХХХХ,00 |
|||
этажа |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|||
Полезная площадь цокольного |
ХХХ |
|
|
|
|||
этажа |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
ХХ |
Неиспользованная площадь |
|
|
|
|
|
|
ХХХХ |
Потери от недоиспользования |
ХХХХХХ |
Потери в год |
|
|
|
|
|
|
|
Потери от |
|
|
|
|
|
|
ХХ,ХХ % |
недоиспольз. в год |
|
Общая арендуемая площадь ТЦ: |
ХХХ,00 |
|
ХХХХХХ,00 |
ХХХХХХХ,00 |
|||
Арендопригодная площадь ТЦ |
ХХХХ |
|
|
|
|||
|
|
|
ХХХ,00 |
Неиспользованная площадь |
|
|
|
|
|
|
ХХХХХХ,00 |
Потери от недоиспользования |
ХХХХХХХ,00 |
Потери в год |
|
|
|
|
|
|
|
Потери от |
|
|
|
|
|
|
ХХ,ХХ % |
недоиспольз. в год |
|
Ссылка на форму: https://yadi.sk/i/z_7Xg8-iMz3g4g
111 |
1 |
112
Приложение Г
Пример подсчета расходной части эксплуатации торгового объекта
|
№ |
Наименование статьи расходов |
Сумма, |
Сумма в год, |
|
п/п |
усл. |
усл. ед. |
|
|
|
ед./мес. |
||
|
|
|
|
|
|
|
Эксплуатационные расходы |
|
|
|
1 |
Обслуживание пожарной сигнализации |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
2 |
Обслуживание лифтовых систем (лифтов) |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
3 |
Услуги охранного предприятия |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
4 |
Водоснабжение, водоотведение («НОВОГОР Прикамье») |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
5 |
Хозяйственные расходы |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
6 |
Электроэнергия («ПермЭнергоСбыт») |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
7 |
Обслуживание ИТП (электрооборудование, автоматика) |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
8 |
Отопление летнее время (ПСК) |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
9 |
Отопление зимнее время (ПСК) |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
10 |
Уборка снега, вывоз снега (раз в месяц, только в эти месяцы – декабрь, январь, февраль) |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
11 |
Клининговые услуги |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
12 |
Услуги дворника |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
13 |
Вывоз мусора |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
|
Итого эксплуатационные |
расходы |
ХХХХХХ,00 |
|
|
Административные расходы |
|
|
|
1 |
Заработная плата (все сотрудники) |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
2 |
Непредвиденные расходы (заложены на каждый месяц., почтовые расходы, поломки |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
чего-либо) |
|
|
|
|
3 |
Комиссия риелторам за найденных арендаторов |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
112 |
|
Итого административные |
расходы |
ХХХХХХХ,00 |
|
|
|
|
Окончание таблицы
Расходы на маркетинговые мероприятия
1 |
Мероприятие 1 |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
2 |
Мероприятие 2 |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
3 |
Мероприятие 3 |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
4 |
Рекламная компания 1 |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
5 |
Рекламная компания 2 |
ХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Итого расходы на маркетинговые |
мероприятия |
ХХХХХ,00 |
|
ИТОГО (расходы в год) |
|
ХХХХХХХ,00 |
|
|
|
|
|
Кадастровая стоимость участка (кад. карта) |
ХХХХХ,00 |
руб. |
|
Налог на землю |
|
|
|
Кадастровая стоим. ОКН |
ХХХХХ,00 |
руб. |
|
Налог на имущество |
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО постоянные расходы |
ХХХХХХХ,00 |
|
|
ИТОГО переменные расходы |
ХХХХХХ,00 |
|
|
ИТОГО |
ХХХХХХХ,00 |
|
Налог на землю (https://www.nalog.ru/rn59/service/tax/d1003665/). Налог на имущество (https://www.nalog.ru/rn59/service/tax/).
Ссылка на форму: https://yadi.sk/i/z_7Xg8-iMz3g4g
113 |
113 |
114
Приложение Д
Таблицы для расчета основных капиталовложений при строительстве многоквартирного дома (с коммерческими помещениями)
Число комнат |
1-я очередь |
2-я очередь |
… |
|
ВСЕГО |
|
|
|
|
|
Студии |
ХХ |
ХХ |
|
|
|
ХХ |
|
|
|
|
Однокомнатные |
ХХ |
ХХ |
|
|
|
ХХ |
|
|
|
|
Двухкомнатные |
ХХ |
ХХ |
|
|
|
ХХ |
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ВСЕГО |
ХХХ |
ХХХ |
|
|
ХХХ |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
Финальная |
|
|
|
|
|
Начальная |
|
2 |
СУММА. |
|
Всего, |
СУММА. |
Рост |
||
Квартиры |
цена, 2 |
|
Всего, м |
Начальная цена, |
|
цена, |
2 |
м2 |
Финальная цена, |
цены, % |
|
|
|
руб. |
|
руб. за м |
руб. |
||||
|
руб.за м |
|
|
|
|
|
|
|||
Студии |
ХХХХХ,00 |
ХХХХ |
ХХХХХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
ХХХХ |
ХХХХХХХХХ,00 |
Х,ХХ % |
||
Однокомнатные |
ХХХХХ,00 |
ХХХХ |
ХХХХХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
ХХХХ |
ХХХХХХХХХ,00 |
Х,ХХ % |
||
Двухкомнатные |
ХХХХХ,00 |
ХХХХ |
ХХХХХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
ХХХХ |
ХХХХХХХХХ,00 |
ХХ,ХХ % |
||
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
114
Объемпродаж(вм2)
|
3кв.20 |
4кв.20 |
1кв.21 2кв.21 3кв.21 4кв.21 |
1кв.22 2кв.22 |
3кв.22 4кв.22 |
1кв.23 2кв.23 3кв.23 |
||||||||
Жилые |
ХХХ |
0 |
0 |
0 |
0 |
ХХХ |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
студии |
ХХХ |
|
|
|
|
ХХХ |
|
|
|
|
|
|
|
|
однокомнатные |
ХХХ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
двухкомнатные |
ХХХ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
коммерция |
ХХХ |
|
|
|
|
|
|
ХХ |
|
|
|
|
ХХХ |
|
паркинг |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ХХХ |
|
прочее |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ХХ |
|
ИТОГО |
ХХХХ |
0 |
0 |
0 |
0 |
ХХХ |
0 |
ХХ |
0 |
0 |
0 |
0 |
ХХХ |
|
Планпродаж(тыс.руб.) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3кв.20 |
4кв.20 |
1кв.21 2кв.21 3кв.21 4кв.21 |
1кв.22 2кв.22 |
3кв.22 4кв.22 |
1кв.23 2кв.23 3кв.23 |
||||||||
Жилые |
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
студии |
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
однокомнатные |
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
двухкомнатные |
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
коммерция |
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
паркинг |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
прочее |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
ХХХХ,00 |
|
|
|
|
ХХХХ,00 |
|
115 |
115 |
116
Ценареализации(тыс.руб/м2) |
|
Жилые |
ХХ |
студии |
|
однокомнатные |
ХХ |
двухкомнатные |
ХХ |
… |
|
… |
ХХХ |
коммерция |
|
паркинг |
ХХ |
прочее |
|
Статьи затрат |
Затраты, тыс. руб. |
|
||
Первая очередь Вторая очередь … |
ИТОГО |
|||
|
||||
Проектные работы |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Подготовка территории |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Наружные инженерные сети |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
СМР |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Благоустройство |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Прочие расходы |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Технический надзор |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
Резерв |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
НДС |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
ИТОГО |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
ХХХХХ,00 |
|
116
Показатель |
|
|
Значение, руб. |
Средства, полученные от дольщиков, покупателей (выручка), без НДС (в части ком. площадей) |
ХХХХХХХ,00 |
||
Капитальные затраты (без НДС по ком. площадям) |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
Текущие операционные расходы |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
Прибыль от реализации |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
Финансовые издержки |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
Налогооблагаемая прибыль |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
Налог на прибыль |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
Чистая прибыль |
|
|
ХХХХХХХ,00 |
|
|
|
|
В состав текущих операционных расходов входят: |
ХХХХХХХ,00 |
|
|
арендные платежи за земельный участок – руб./г.; |
ХХХХХХХ,00 |
|
|
затраты на рекламу – руб./мес. (год) |
ХХХХХХХ,00 |
|
|
накладные расходы у компании застройщика – руб./мес. (год) |
ХХХХХХХ,00 |
|
|
Ссылка на форму: https: //yadi.sk/i/LqRyAaiH8k00_w
117 |
117 |
Приложение Е
Пример бизнес-плана / концепции школы детского творчества
Основные расходы и доходы проекта
Для успешной реализации проекта по строительству школы детского творчества выбрано государственно-частное партнерство – это одна из основных форм взаимодействия государства и бизнеса, представляет собой среднесрочные и долгосрочные отношения между государственным и частным сектором. Наглядно с концепцией можно ознакомиться на рис. Е.1.
Рис. Е.1. Государственно-частное партнерство
Рассмотрим эксплуатационные, административные расходы, а также расходы на маркетинговые мероприятия. Данные расчетов представлены в табл. Е.1.
Аренда и доходы объекта отображены в табл. Е.2 и Е.3. Расходы на маркетинговые мероприятия нецелесообразно
проводить каждый месяц, поэтому их относят к переменным. Мероприятия по набору детей на обучение в школу детского творчества будут организованы один раз в год перед началом учебного года, профориентационная работа в школах города и области будет проводиться три раза в год, остальные мероприятия будут организованы 2 раза в год.
118
Таблица Е.1
Эксплуатационные, административные и маркетинговые расходы
|
№ |
|
Сумма, |
Сумма |
Постоянные |
Переменные |
Постоянные |
Переменные |
|
Наименование статьи расходов |
усл. ед. / |
в год, |
|||||
|
п/п |
|
мес. |
усл. ед. |
расходы |
расходы |
расходы |
расходы |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
1 |
Обслуживаниепожарнойсигнализации |
4 000,00 |
48 000,00 |
1 |
0 |
48000 |
0 |
|
2 |
Услуги охранного предприятия |
5 500,00 |
66 000,00 |
1 |
0 |
66000 |
0 |
|
3 |
Водоснабжение, водоотведение |
20 000,00 |
240 000,00 |
0 |
1 |
0 |
240000 |
|
4 |
Хозяйственные расходы |
15 000,00 |
180 000,00 |
0 |
1 |
0 |
180000 |
|
5 |
Электроэнергия |
40 000,00 |
480 000,00 |
0 |
1 |
0 |
480000 |
|
6 |
Обслуживание ИТП |
|
|
1 |
0 |
54000 |
|
|
(электрооборудование, автоматика) |
4 500,00 |
54 000,00 |
0 |
||||
|
7 |
Отопление летнее время |
10 000,00 |
120 000,00 |
0 |
1 |
0 |
120000 |
|
8 |
Отопление зимнее время |
80 000,00 |
960 000,00 |
0 |
1 |
0 |
960000 |
|
9 |
Уборка снега, вывоз снега (раз в |
|
|
|
|
|
|
|
месяц только в эти месяца – декабрь, |
|
|
1 |
0 |
60000 |
|
|
|
|
январь, февраль) |
5 000,00 |
60 000,00 |
|
|
|
0 |
|
10 |
Клининговые услуги |
10 000,00 |
120 000,00 |
0 |
1 |
0 |
120000 |
|
11 |
Услуги дворника |
8 000,00 |
96 000,00 |
1 |
0 |
96000 |
0 |
|
12 |
Вывоз мусора |
3 000,00 |
36 000,00 |
0 |
1 |
0 |
36000 |
|
|
Итого эксплуатационные расходы |
|
2 460 000,00 |
|
|
0 |
0 |
|
|
Административные расходы |
|
|
|
0 |
0 |
|
|
1 |
Заработная плата (все сотрудники) |
525 000,00 |
6 300 000,00 |
1 |
0 |
6300000 |
0 |
|
|
Непредвиденные расходы (заложены |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
на каждый месяц., почтовые расходы, |
|
|
1 |
0 |
600000 |
|
119 119 |
|
поломки чего-либо) |
50 000,00 |
600 000,00 |
|
|
|
0 |
|
Итого административные расходы |
6 900 000,00 |
|
|
0 |
0 |
||
|
|
|
|
|||||
120
Окончание табл. Е.1
№ |
Наименование статьи расходов |
Сумма, |
|
Сумма |
Постоянные |
Переменные |
Постоянные |
Переменные |
усл. ед. / |
|
в год, |
||||||
п/п |
|
мес. |
|
усл. ед. |
расходы |
расходы |
расходы |
расходы |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Расходы на маркетинговые |
мероприятия |
|
|
|
|
0 |
0 |
1 |
Мероприятия по набору детей на |
|
|
|
0 |
1 |
0 |
|
обучение в школу детского творчества |
30 000,00 |
|
30 000,00 |
30000 |
||||
2 |
Профориентационная работа |
25 000,00 |
|
75 000,00 |
0 |
1 |
0 |
75000 |
3 |
Взаимодействиесмуниципалитетамии |
|
|
|
0 |
1 |
0 |
|
органамивласти,предприятиямигорода |
20 000,00 |
|
40 000,00 |
40000 |
||||
4 |
Реклама образовательных услуг |
35 000,00 |
|
70 000,00 |
0 |
1 |
0 |
70000 |
5 |
Продвижение учреждения на рынке |
|
|
|
0 |
1 |
0 |
|
дополнительного образования |
32 000,00 |
|
64 000,00 |
64000 |
||||
Итого расходы на маркетинговые мероприятия |
|
279 000,00 |
0 |
1 |
0 |
279000 |
||
|
ИТОГО (расходы в год): |
|
9 639 000,00 |
Постоянные |
расходы |
7 224 000,00 |
|
|
|
|
|
|
|
Переменные расходы |
2 694 000,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Таблица Е.2
Аренда и доходы объекта для 1-го этажа
|
№ |
Направление |
Название |
Арендуемая |
Ставка |
Арендные |
Арендные |
|
аренды, |
платежи в |
платежи в год, |
||||
|
|
|
|
2 |
|||
|
п/п |
оказываемых услуг |
арендатора |
S, м |
усл. ед./ м2 |
месяц, усл. ед. |
усл. ед. |
|
|
|
|
1 этаж |
|
|
|
|
1 |
Кружок росписи по дереву |
Арендатор 1 |
29,24 |
1000 |
29 240,00 |
350 880,00 |
|
2 |
Индивидуальное занятие по |
Арендатор 2 |
21,7 |
1000 |
21 700,00 |
260 400,00 |
|
театральному творчеству |
||||||
120 |
3 |
Кружок бисероплетения |
Арендатор 3 |
28,2 |
800 |
22 560,00 |
270 720,00 |
|
|
|
|
|
|
|