Права на недвижимость при продаже земельного участка

Регулирование отношений, возникающих по поводу прав на недвижимость при отчуждении земельного участка, отличается противоречивостью. В соответствии со ст. 553 ГК РФ при отчуждении земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Условия такого пользования определяются договором, а если стороны не достигли соответствующего соглашения, то продавец имеет сервитутное в силу закона право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.

В то же время ст. 35 Земельного кодекса РФ в качестве общего правила допускает возможность только совместного отчуждения объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) с земельным участком, на котором он находится, если оба этих объекта принадлежат одному лицу. Подход, заложенный в Земельном кодексе РФ, основан на провозглашаемом этим же кодексом принципе единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости *(403).

Таким образом, между ГК РФ и Земельным кодексом РФ существует прямое противоречие по этому вопросу. Это противоречие, очевидно, должно решаться в соответствии с правилом п. 3 ст. 129 ГК РФ, который предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ в данном случае подлежат приоритетному применению.

С учетом особой значимости и специфики земельных участков законодатель устанавливает ряд дополнительных требований, которые влияют на условия оборота земельных участков вообще и купли-продажи, в частности. Так, объектом купли-продажи могут выступать только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет *(404). При этом на продавца при заключении договора купли-продажи возложена обязанность предоставить покупателю имеющиеся у него сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Стороны ограничены и в возможности определять в договоре купли-продажи некоторые условия. Так, недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, а также передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Тема 8. Аренда недвижимости Литература

Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. М., 2003.

Беленькая А.Я. Выкуп арендованного имущества//Арбитражная практика. 2003. N 12.

Белозеров А. Арендные поступления и оборотные налоги//Хозяйство и право. 2002. N 6.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.

Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996;

Гришаев С.П. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М., 2001.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. N 3.

Гутников О. Государственная регистрация права аренды//Хозяйство и право. 1999. N 5.

Дмитриев А.В. Множественность лиц на стороне арендатора: Вопросы теории и практики//Юридический мир. 2002. N 10.

Дороганцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий)//Государство и право. 2002. N 7.

Ельцова И.Ю. Один из аспектов заключения договора аренды земельного участка//Юридический мир. 2003. N 9.

Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: Учебное пособие. М., 2003.

Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.

Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков//Вестник ВАС РФ. 2004. N 8.

Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений//Юрист. 2002. N 9.

Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений//Юрист. 2002. N 7.

Ефимова Е.И. Передача в залог прав субаренды на земельный участок//Экологическое право. 2002. N 3.

Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти//Право и экономика. 2002. N 3.

Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа//Право и экономика. 2004. N 8.

Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений//Юридический мир. 2002. N 2.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 1997. N 10.

Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Киселева М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды: Общие вопросы//Юридический мир. 2002. N 2.

Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм//ЭЖ-Юрист, 1999. N 7.

Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Кокоева Л.Т. О предмете договора аренды//Философия права. 2003. N 2 (8).

Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды//Журнал российского права. 2004. N 7.

Кокоева Л.Т. Право аренды и вещные права//Философия права. 2003. N 2 (8);

Колчин С. Аренда недвижимости: Еще одна грань старой проблемы//ЭЖ-Юрист. 1999. N 35.

Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект//Гражданин и право. 2003. N 4, 5.

Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Самара, 2002.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб., 2002.

Можаров Г.Г. Договор аренды участка лесного фонда//Вестник юридического института. N 3. Чебоксары, 2002.

Новак Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий//Юрист. 2002. N 4.

Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости//Южно-Уральский юридический вестник. 2000.

Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 2.

Присягина Г.Н., Болдова О.А. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и жилых помещений, находящихся в федеральной собственности//Арбитражная практика. 2003. N 5.

Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных предприятий: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1992.

Пшеничникова И.В., Шулепова Т.И. Арендные споры//Арбитражная практика. 2002. N 3.

Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Казань, 2002.

Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.

Солдатенков В.В. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.

Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора//Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.

Чубаров В.В. Собственник не вправе передавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Унитарное предприятие распоряжается этим имуществом не в силу договора с собственником, а в силу закона//Комментарий судебно-арбитражной практики. М., 1999.

Шутенко В.В. Аренда судов. СПб., 2003.