Экономика-недвижимости1

Постановка задачи на оценку стоимости

1.Адрес объекта недвижимости;

2.Текущее использование объекта недвижимости;

3.Оцениваемые права и ограничивающие условия;

4.Определение стоимости и дата оценки

Сбор и анализ информации

1.Об объекте:

2.Общая:

–история объекта;

–природно-климатическая;

–местоположение;

–социальная и экологическая;

–описание объекта

–экономико-политическая

Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

1.Физическая осуществимость;

2.Правовая обоснованность;

3.Финансовая возможность;

4.Максимум дохода/рыночной стоимости.

Применение методов оценки стоимости

1.Сравнительный

2.Доходный

3.Затратный

Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости

Рис. 6.1. Процедура оценки стоимости объекта недвижимости

101

Стоимость обмена

применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог и т.д., т.е. на рынке недвижимости

Подвиды

1)рыночная;

2)арендная;

3)залоговая;

4)страховая;

5)ликвидационная

Стоимость использования

выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать

Подвиды

–инвестиционная;

–балансовая;

–налогооблагаемая;

–восстановительная;

–замещения

Рис. 6.2. Виды и подвиды стоимости недвижимости

Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).

Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существует более эффективные.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

102

Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы не будем.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течении определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадает спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 6.3).

Физические		Экономические
Земля, климат, ресурсы, почва,		Экономическая ситуация в стране, ре-
местоположение, дороги, комму-		гионе, на местном уровне, тенденции
нальные объекты, здания, соору-		в изменении дохода, кредитная поли-
жения, общий вид, привлекатель-		тика, ставки процента, арендной пла-
ность и т.д.		ты, стоимость строительства, тари-
		фы на э/энергию, транспортные и ком-
		мунальные услуги

Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости

Социальные

Тенденции в численности населения, его омоложение или старение; стиль и уровень жизни, размер семьи, уровень образования населения, уровень преступности и др.

Административные

Ограничительное или либеральное зонирование, строительные нормы и правила; налоговая и финансовая политика; услуги муниципальных служб – дороги, инженерные сооружения, общественный транспорт, противопожарная служба, защита окружающей среды и т.д.

Рис. 6.3. Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимости

103

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.

6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки

Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, которые далеко не все известны и взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной на то настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском судах.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными процедурами и методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок», и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил – принципов оценки недвижимости,– которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами) и связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 6.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:

– принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в дан-

104

ных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

–принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выберет вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;

–принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Принципы пользователя

–полезность;

–замещение;

–ожидание

Принципы рыночной среды

–соответствие;

–зависимость;

–спрос и предложение;

–конкуренция;

–изменения

Принципы, связанные с объектом

–остаточная продуктивность;

–вклад;

–возрастающая и убывающая отдача;

–сбалансированность;

–оптимальный размер;

–экономическое разделение прав

Рис. 6.4. Принципы оценки недвижимости

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из следующих позиций:

–принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, обратное, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

–принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения – близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут, как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

105

–принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (рис. 6.3);

–принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

–принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла – зарождение, рост, зрелость, упадок) и в окружающей объект среде.

Принципы, связанные с объектом недвижимости и первую очередь с зем-

лей, на которой расположен объект. К ним относятся:

–принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, что любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления (см. пример оценки стоимости земли в разделе 5.2);

–принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $ 5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., что вклад ремонта равен $ 7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме, его стоимость возрастает на $ 20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $ 30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;

–принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;

–принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства или составляющие объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают полезность и стоимость;

–принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м2 в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;

–принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и по-

следующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стои-

106

мость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. Причем переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Возможно, часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя, которые должны находиться на первом плане оценочного процесса нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе главного принципа, объединяющего все предшествующие.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективный. Как он работает, рассматривалось в разделе 5.2.

Знать принципы и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Но реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.

6.3. Основные методы оценки стоимости недвижимости

Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости недвижимости. Технология оценки стоимости недвижимости.

Согласование различных результатов оценки.

Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов.

«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000; п.п А1.04, А1.05), для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода – сравнительный, доходный и затратный,– в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

107

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из–за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов имеет то основание, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном – акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном – главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов не сводится к вычислению среднеарифметического, а требует взвешивания смыслового соответствия каждого подхода конкретной ситуации, целям оценки, виду имущества и другим обстоятельствам.

6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости

Оценка – сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов.

I. Определение проблемы:

–идентификация объекта, т.е. его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

–выявление предмета оценки, т.е. того подлежит оценке – весь комплекс имущественных прав или их часть;

–определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

–формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение чего мы определяем (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (для налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды

ит.д.);

–ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; под-

108

черкивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества и т.д.

II. Заключение договора на оценку:

–предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

–оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги оценщики и т.д.;

–определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;

–составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон; стоимость работ, порядок их сдачи

иоплаты; особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Следует иметь в виду, что продолжительность оценки объекта недвижимости часто занимает 2–3 недели, но этот срок может быть сокращен в некоторых простых или очевидных случаях, но может быть и существенно увеличен для крупных и сложных объектов.

Оплата услуг экспертов-оценщиков может осуществляться: 1) в форме почасовой оплаты, если, например, он защищает интересы своей стороны в суде и оплата в этом случае не зависит от исхода судебного разбирательства; 2) в форме фиксированной цены, обычно в процентах от балансовой стоимости недвижимости (до

10 %).

Размер оплаты услуг оценщика зависит от многого: сложности и дороговизны объекта, опыта, квалификации, имиджа оценщика, финансовых возможностей заказчика и др.

III. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке

Содержание этого этапа будет рассмотрено в п.п. 6.3.2 – 6.3.4.

IV. Согласование результатов оценки

Результаты, полученные в трех подходах – сравнительном, доходном, затратном – должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения.

Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130 млн. руб. Эксперты – оценщики установили удельные веса методов в 0,6; 0,3 и

109

0,1. Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна:

V = 0,6 · 170 + 0,3 · 200 + 0,1 · 130 = 102 + 60 + 13 = 175 млн. руб.

Самым слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.

Значимость (удельный вес) каждого подхода определяется характером объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то доходный подход оценщик посчитает основным. Если результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависят от квалификации и опыта экспертов – оценщиков, их объективности. Иногда согласование в переводной литературе называют «экзаменом совести».

V. Написание отчета

Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет «по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для этого, чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами)».

Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску»

(ЕСО 2000: п. S 9.03).

По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.

В то же время, стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке / сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой– либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться» (ЕСО 2000: S 9.28).

110