21. Особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если такие участки не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (по общему правилу).

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

22. Правовое регулирование ипотеки предприятий.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав им-во.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника им-ва, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного им-ва входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию им-ва и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного им-ва. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости им-ва являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке им-ва также является обязательным приложением к договору.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обяз-во, сумма которого составляет не менее половины стоимости им-ва, относящегося к предприятию.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обяз-во, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем им-во, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным им-вом, а также вносить изменения в состав данного им-ва, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости им-ва, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать им-во, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого им-ва, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного им-ва, неэффективного использования этого им-ва, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обяз-ва или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию им-вом;

обращаться к собственнику им-ва, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Взыскание на заложенное им-во может быть обращено только по решению суда.