Налоговая реформа в России проблемы и решения (Том II) - Н. Главацкая, К. Серьянова

выполнять массовую и единичную оценку объектов недвижимости в соответствии с заданными для различных видов недвижимости моделями оценки их стоимости для целей налогообложения;

производить расчет налога на недвижимость в соответствии с правами налогоплательщиков, ставкой налога, налогооблагаемой базой и льгот по налогу;

выпускать уведомления о регистрации объектов недвижимости, об оценке недвижимости и о результатах апелляций;

обеспечивать доступ к информации для осуществления наблюдения (мониторинга) за ходом уплаты налога налогоплательщиками;

производить обработку апелляций налогоплательщиков с предоставлением им актуализированных данных о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в их собственности, данных об оценочной стоимости этих объектов и сумме налога, подлежащего уплате в бюджет города.

Подсистема создания и ведения реестра недвижимости

Остановимся более подробно на описании подсистемы создания и ведения реестра недвижимости. Данная система состоит из двух модулей: модуля ввода и модификации данных о недвижимости и модуля статистики и оценки качества реестра.

Модуль ввода и модификации данных о недвижимости – это набор про-

граммных средств, который позволяет вносить информацию о новых объектах и изменять информацию о существующих объектах в реестре недвижимости. Он включает в себя как пакеты процедур, размещенных на сервере баз данных Oracle, так и набор клиентских приложений, реализованных с помощью инструментов Oracle Developer 2000 (Forms, Reports).

Точная идентификация объектов недвижимости осуществляется путем присвоения каждому объекту кадастрового номера. Кадастровые номера формируются следующим образом. В основе всех номеров лежит номер кадастровой зоны, в которой расположен земельный участок. Кадастровые номера земельных участков, в свою очередь, создаются путем добавления к номеру кадастровой зоны номеров участков и их частей. При формировании номера здания к кадастровому номеру участка добавляется идентификационный номер здания. Кадастровый номер помещения строится на основе кадастрового номера здания, в котором оно расположено, путем прибавления к нему номера данного помещения. Дополнительно к кадастровым номерам каждый объект недвижимости имеет внутренний идентификационный номер ID.

www.iet.ru

485

Идентификация правообладателей – физических лиц осуществляется по серии и номеру документа, удостоверяющего личность, юридических лиц – по ИНН, если он известен, или по сочетанию полей «Организационноправовая форма», «Название» и «Юридический адрес».

Для упрощения процедуры ввода информации модуль ввода содержит карточки учета объектов недвижимости, заполняемые на каждый объект недвижимости и на каждого правообладателя. Они содержат перечень всех характеристик объектов, необходимых для оценки их рыночной стоимости, и описание всех допустимых значений.

Карточки учета не только упрощают процесс актуализации реестра недвижимости, но и обеспечивают возможность совместного ведения реестра несколькими организациями, осуществляющими первичный учет недвижимости, без нарушения целостности информации, содержащейся в реестре. Как уже упоминалось выше, в Новгороде такими организациями являются комитет по земельным ресурсам и землеустройству, областное учреждение юстиции, Бюро технической инвентаризации и отдел по работе с недвижимостью КУМИ. Каждой из них открыт доступ только к тем полям базы данных, которые относятся к их непосредственной компетенции. Cотрудники БТИ могут вносить и изменять информацию о технических характеристиках объектов недвижимости, учреждения юстиции – о правах и правообладателях, земельного комитета – о земельных участках. Комитету экономики и финансов разрешен только просмотр данных, содержащихся в реестре.

При заполнении карточек учета система проводит контроль полноты их заполнения и корректности операции. Если остаются незаполненными поля, необходимые для идентификации объектов недвижимости, попытка записи информации в реестр блокируется.

Модуль статистики и оценки качества реестра предназначен для оценки качества базы данных и статистического анализа. Он позволяет контролировать степень полноты информации, содержащейся в реестре. На выходе пользователь получает количество объектов, удовлетворяющих тем или иным критериям. Например, количество объектов по различным типам использования, количество объектов без определенного типа использования, без действующих прав, без кадастрового номера, и т.п. Так же в модуле предусмотрено представление информации в графическом виде, в виде круговой диаграммы, для более наглядного отражения общей картины.

Логически к данным модулям примыкает Модуль выборки информации, хотя формально в структуре АСУНН он относится к другой подсистеме. Модуль выборки необходим для поиска объектов недвижимости, содержащихся в базе данных, просмотра характеристик самого объекта, а также

www.iet.ru

486

информации о связанных с ним (по кадастровому номеру) других объектах и правообладателях. Например, если объектом поиска является здание, то с помощью модуля выборки, можно просмотреть его характеристики и получить информацию о земельном участке, на котором оно расположено, краткую информацию о встроенных в него помещениях, правообладателях. При необходимости, есть возможность получения более полной информации.

2. Особенности оценки объектов жилой недвижимости в различных городах

Моделирование рынка объектов жилой недвижимости в городахучастниках эксперимента осуществлялось с использованием стандартного подхода массовой оценки, именуемого Компьютеризованная массовая оценка (КМО). В ходе моделирования на основе регрессионного, дескриптивного и кластерного анализа выявлялись основные параметры модели, значимость факторов, нелинейные тенденции. Калибровка коэффициентов модели осуществлялась либо методом обратной связи, либо в ходе регрессионного анализа.

При построении моделей оценки анализировалось влияние следующих переменных: земельная зона, географические координаты, дата сделки, вид сделки, источник получения информации, тип стен здания, его этажность, этаж квартиры, число комнат, площадь (жилая, общая и кухни), расположение на последнем этаже, планировка, дата постройки, тип санузла и ряд других. В процессе работы было выявлено, что степень влияния рассматриваемых факторов на стоимость объектов недвижимости в городах различна. Например, в Твери влияние таких факторов, как тип санузла, планировка, дата постройки и источник получения информации, оказалось незначительным, и эти переменные не вошли в модель. В Новгороде дата постройки здания, напротив, играет существенную роль. Она была включена в модель как коэффициент влияния износа здания. Помимо того, на стоимость квартир в Твери влияет время заключения сделки, ее расположение в той или иной зоне города, а также стоимость земельного участка. Сопоставление факторов, влияющих на стоимость объектов жилой недвижимости в Новгороде и Твери, представлено в табл. П1.1.

В других городах факторы, влияющие на оценку недвижимости, могли отличаться от вышеприведенных. Так, при анализе рынка жилой недвижимости в г. Москве было выявлено около 70 факторов, так или иначе влияющих на стоимость квартир. Наиболее значимыми из них оказались 14 параметров, которые и были включены в модель массовой оценки. К ним относятся: количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь

www.iet.ru

487

кухни, этаж, этажность дома, материал стен, наличие балконов и лоджий, наличие телефона, удаленность от центра города, расположение относительно станций метро, железнодорожных платформ и автомагистралей, расположение относительно центров локального влияния, дата оценки.

Таблица П1.1

Параметры, влияющие на стоимость объектов жилой недвижимости

	Параметры, влияние которых на стои-	Параметры, оказывающие влияние
		на стоимость объектов
	мость объектов жилой недвижимости
		жилой недвижимости
	анализировалось при построении моделей
	оценки в гг. Новгороде и Твери	Новгород	Тверь
	Поправки на данные о сделке
	Время сделки	–	+
	Источник получения информации о сделке	–	–
	Коэффициенты влияния
	Земельная зона	–	+
	Местоположение	–	+
	Этажность здания	+	+
	Этаж расположения квартиры	+	+
	Материал стен здания	+	+
	Расположение квартиры на последнем этаже	+	+
	Износ здания	+	–
	Планировка	–	–
	Тип санузла	–	–
	Число комнат в квартире	+	+
	Число лоджий (балконов)	+	+
	Количественные характеристики
	Общая площадь	+	+
	Жилая площадь	+	+
	Площадь кухни	+	+
	Площадь земельного участка квартиры*	–	+

* В случае многоквартирного дома площадь земельного участка квартиры равна 40% от общей площади.

www.iet.ru

488

Приложение 2. Основные подходы к оценке стоимости при моделировании деятельности рынка недвижимости

При построении моделей оценки рыночной стоимости недвижимости применяются три метода, основанные на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (или метод капитализации дохода). Остановимся более подробно на каждом из них.

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов с аналогичными объектами (т.е. объектами со сравнимыми значениями основных характеристик), по которым недавно были совершены сделки или поступили заявки на покупку. Данный метод дает оценку рыночной стоимости объекта недвижимости путем внесения поправок в цены продаж объектов сравнения, которые отражают разницу между оцениваемой недвижимостью и объектами сравнения. В общем виде модель сравнения продаж выглядит следующим образом:

MV = Sc ADJc ,

где MV – расчетная величина рыночной стоимости, Sc – цена продажи сопоставимого объекта, ADJc – денежное выражение совокупной поправки

к цене продажи, отражающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.

Для определения поправок используется парный анализ сравнения продаж, при котором попарно сравниваются объекты недвижимости с абсолютно идентичными характеристиками, за исключением измеряемых параметров, и определяется вклад каждого параметра в стоимость объекта.

Как правило, в таком виде модель сравнения продаж используется только при индивидуальной оценке объектов недвижимости, модель же, используемая в массовой оценке, имеет следующий вид:

MV = f (X1, X 2,..., X n ) ,

где (X1, X 2,..., X n ) – характеристики объекта недвижимости. Модели могут

быть аддитивными, мультипликативными или гибридными (смешанными). Для определения количественных соотношений между характеристиками объекта и рыночной информацией (калибровки модели) используются множественный регрессионный анализ или метод аддитивной оценки (процедура обратной связи).

Необходимо отметить, что метод сравнения продаж неразрывно связан с рыночной информацией, его применение оправдано только при наличии

www.iet.ru

489

достаточного объема данных о продажах. Он может быть использован при наличии информации не менее чем о четырех продажах по каждой независимой переменной в модели, большее число повышает достоверность конечной оценки и увеличивает уверенность в правильности метода оценки.

Затратный метод, или метод суммирования, используется только для оценки стоимости застроенных земельных участков (земельных участков с улучшениями). Этот метод основан на той предпосылке, что рыночная стоимость освоенного участка может быть оценена как сумма стоимости земли и стоимости сооружений за вычетом износа:

MV = LV IV ,

где LV – стоимость земли, IV – стоимость сооружений за вычетом их износа. Стоимость сооружений рассчитывается как разность стоимости замещения, или, иными словами, затрат на возведение нового сооружения равной полезности ( RCN ), и износа сооружений (D). Тогда модель затратного метода принимает следующий вид:

MV = LV (RCN D) .

Обоснование затратного подхода строится на том, что информированный покупатель заплатит за освоенный участок не больше, чем цену приобретения неосвоенного участка плюс стоимость возведения на нем сооружения равной полезности. При этом издержки, связанные со сроком возведения сооружения и ввода его в эксплуатации, не учитываются.

Для применения затратного метода необходимо установление текущих издержек на возведение сооружений, определение износа и проведение оценки земли. Издержки на возведение сооружений включают в себя все расходы, необходимые для завершения строительных работ и передачи их в руки покупателя. Затраты могут быть как прямые (стоимость материалов и труда, стоимость аренды оборудования, и т.п.), так и косвенные (гонорар за изготовление архитектурного и технического проектов, расходы по оформлению права собственности и т.п.).

Затраты определяются либо по стоимости воспроизводства (восстановительной стоимости), либо по стоимости замещения. Восстановительная стоимость учитывает все расходы на строительство точной копии сооружения с использованием тех же материалов, норм и правил строительства, конструкций и квалификации рабочей силы. Стоимость замещения представляет собой расходы на строительство нового сооружения такой же полезности при использовании современных материалов, конструкций и стандартов строительства. Как правило, при проведении массовой компьютерной оценки используется стоимость замещения.

www.iet.ru

490

Одной из составляющих затратного метода является оценка незастроенных земельных участков. Для оценки земли наиболее предпочтительным считается метод сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка информации о сделках. Основными методами оценки земельных участков при недостаточном количестве продаж являются следующие: метод оценки стоимости земли по остаточному принципу, метод переноса, метод определения затрат на освоение и метод капитализации земельной ренты.

При применении метода оценки стоимости земли по остаточному принципу или метода «извлечения» оценка стоимости земли (LV) рассчитывается как разность между ценами продажи застроенных участков (S) и стоимостью сооружений, взятая из затратной модели (IV).

LV = S – IV

Эта расчетная стоимость потом используется в качестве дополнения или альтернативы к информации о ценах продаж неосвоенных земельных участков при использовании метода сравнения продаж.

Метод переноса или метод покомпонентного распределения стоимо-

сти объекта недвижимости основывается на предположении, что стоимость земли составляет определенную долю в полной стоимости объектов недвижимости, одинаковую для всех объектов недвижимости данного типа на всей территории региона. Следовательно, если в регионе нет достаточного числа продаж неосвоенных земель, можно подобрать сравнимый регион с достаточным числом заключенных сделок, определить соотношение между стоимостью незастроенных земельных участков и общей стоимостью объектов недвижимости и использовать это соотношение при анализе рынка земельных участков в оцениваемом регионе. Метод переноса может быть использован для оценки стоимости земли в микрорайонах достаточно старой застройки, где продаж неосвоенных земельных участков мало.

Метод определения затрат на освоение удобен при оценке недавно по-

деленных участков или участков, готовых к дроблению. При применении этого метода стоимость неосвоенной земли вычисляется как разница между прогнозируемой ценой продажи участков и затратами на их освоение, общими накладными расходами (административными расходами, расходами по оформлению сделок и т.п.) и расходами на содержание.

Метод капитализации земельной ренты дает наилучшие результаты при оценке сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, которые сдаются в аренду отдельно от строений и сооружений. При применении этого метода стоимость участка земли (LV) рассчитывается как отношение чистого годового дохода от сдачи земли в аренду (I) и ставки капитализации (R):

www.iet.ru

491

LV = I / R.

Ставка капитализации определяется как отношение годового дохода к стоимости земли на основании анализа рыночных сделок по продаже земельных участков, аналогичных оцениваемому.

Необходимо отметить, что оценки стоимости земли, полученные одним из перечисленных выше методов (за исключением метода сравнения продаж), рекомендуется использовать только как ориентиры при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых групп земельных участков.

В целом затратный метод дает наилучшие результаты при оценке недавно возведенных сооружений, потому что эти сооружения имеют небольшой износ, и затраты на строительство аналогичных объектов достаточно легко подсчитать. Однако правильное использование данного метода дает устойчивые и сопоставимые оценки рыночной стоимости и в остальных случаях. Кроме того, использование затратного метода рекомендуется применять для проверки и подтверждения результатов оценки, произведенной другими методами.

Наиболее полезным затратный метод считается при оценке объектов промышленной недвижимости и недвижимости специального назначения, по которым информация о продажах и ожидаемых доходах весьма ограничена.

Доходный метод. При использовании доходного метода недвижимость рассматривается как объект инвестирования с целью получения дохода. При этом предполагается, что стоимость имущества, в которое вложен некий капитал, представляет собой оцениваемую в данный момент величину будущей выгоды, т.е. отражает качество и количество ожидаемого дохода, который это имущество способно принести на протяжении своего срока службы. При расчете будущей выгоды учитывается, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине сумма денег, имеющаяся на руках в настоящий момент из-за инфляции, предполагаемого снижения ликвидности объекта, риска и снижения стоимости капитала или управления кредитом.

Таким образом, в простейшем виде модель доходного метода может быть представлена в следующем виде:

V = I / R,

где V – стоимость, I – чистый операционный годовой доход, который предполагается получить от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, R – ставка капитализации для объекта недвижимости на момент проведения оценки.

www.iet.ru

492

Чистый операционный доход представляет собой разницу между фактическим валовым доходом (суммой потенциальной валовой ренты и дополнительных доходов за вычетом потерь от несдачи в аренду площадей и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами) и операционных расходов. Операционные расходы включают в себя расходы, связанные с поддержанием недвижимости в таком состоянии, при котором она будет продолжать приносить ожидаемый доход. К ним относятся расходы на страхование, административные расходы, расходы на ремонт и обслуживание оборудования и т.п.

Ставка капитализации может быть определена как отношение годового дохода к стоимости объекта недвижимости на основании анализа рыночных сделок по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Объекты считаются аналогичными, если инвестиции в них одинаково рискованны, объекты имеют сравнимое соотношение стоимости земельных участков и сооружений, равный остаточный экономический срок службы и одинаковые уровни операционных расходов.

Кроме метода прямой капитализации, описанного выше, для определения стоимости недвижимости также может быть использован метод капи-

тализации дохода по периодам, который имеет следующий вид:

	V =	I1	+	I2	+	I3	+...+	In	,
		1+Y		(1+ Y )2		(1+Y )3		(1+ Y )n

где V – стоимость объекта недвижимости, I – доход (или денежный поток) за период, Y – ставка капитализации, n – число периодов.

www.iet.ru

493

Приложение 3. Последствия полного закрепления налога на имущество предприятий за местными бюджетами

Традиционным аргументом против закрепления налога на имущество предприятий за местными бюджетами является неравномерность распределения этого налога, в результате чего может возрасти разрыв в уровне финансирования различных муниципалитетов. Для выяснения данного вопроса было проанализировано воздействие закрепления различных долей налога на имущество предприятий на разброс муниципальных доходов. Рассматривались данные по пяти субъектам Федерации за 2001 г. В анализе использовался показатель подушевых доходов, разброс оценивался на основе коэффициента вариации.

Анализ базировался на том, что наиболее естественной альтернативой налога на имущество предприятий является закрепление за местными бюджетами подоходного налога. Соответственно, определялись нормативы закрепления подоходного налога, обеспечивающие в среднем по региону ту же сумму доходов местных бюджетов, что и 50% налога на имущество предприятий.

Доля контингента подоходного налога эквивалентная 50% налога на имущество предприятий (в среднем по местным бюджетам) Dj рассчитывалась по следующей формуле

D =	1	N	Rijprop	,
		Σ
			Kijincome
i	N j =1

где Rijprop – налог на имущество предприятий, зачисляемый в бюджет j-го муниципалитета в i-ом регионе (50% контингента налога на имущество предприятий); Kijincome – контингент подоходного налога, собранный на

территории j-го муниципалитета, N – число муниципалитетов. Затем рассматривались три возможных варианта:

существующая ситуация – за местными бюджетами закреплено 50% налога на имущество предприятий;

налог на имущество предприятий не закрепляется, доходы от него в среднем по региону компенсируются за счет подоходного налога;

налог на имущество предприятий закрепляется полностью, соответственно уменьшается доля закрепленного за местными бюджетами подоходного налога.

www.iet.ru

494