Земельное право. Общая часть Курс лекций - Бородин С.С

Основания возникновения, ... права собственности на землю

местных уставов, территориального планирования и зонирования земель в соответствии с законодательством РФ и ее субъектов.

6.Общая собственность супругов на земельный участок. В соответствии с ЗК РФ земельный участок, безвозмездно предоставленный одному из супругов в собственность при приватизации приусадебных, садовых, личных подсобных хозяйств, гаражных участков или приобретенный им в результате сделок с землей либо по иным основаниям, предусмотренным законом, во время брака, является совместной собственностью супругов, если договором между ними не установлено иное.

7.Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства на земельный участок. Крестьянскому (фермерскому) хозяйству, созданному на базе одной семьи и осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, земельные участки предоставляются на праве общей совместной собственности.

8.Собственность жилищного товарищества (кондоминиума). Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также придомовые участки, обслуживающие эти строения, могут находиться в собственности или на правах аренды жилищного товарищества (кондоминиума), передаваемых домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г.

¹1223 было утверждено Положение “Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах”1.

3. Основания	Основаниями возникновения, изме-
возникновения,	нения и прекращения правоотно-
изменения и	шений являются юридические фак-
прекращения права	ты, которые должны отвечать, как
собственности на землю	минимум, трем требованиям.
	1. Юридический факт должен

иметь свое объективное, реальное содержание. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, порождаю-

1 Собрание законодательства РФ. 1997. ¹ 40. Ст. 4592.

91

Право собственности на землю

щим правоотношение собственности на тот или иной земельный участок. Если же гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц от 40 до 100 минимальных окладов.

Юридический факт, порождающий правоотношения собственности, имеет две основные формы: событие и поведение людей. Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собственника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего.

Поведение людей как юридический факт выражается в виде действия и в виде бездействия. Действие как юридический факт – это совершение поступка, имеющего юридическую зна- чимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления с заявлением на получение участка, но не вру- чил это заявление надлежащим образом, то данный поступок не является юридическим фактом для возникновения правоотношения по получению земельного участка в собственность. Но если гражданин вручил указанное заявление органу местного самоуправления надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если заявление отказались принимать, что влечет юридическую ответственность.

Бездействие признается как юридический факт, если гражданин или иное лицо обязано было по закону совершать определенные действия, но не совершило их (использование участка не по целевому назначению).

2. Конкретность – второе требование закона к юридическому факту. Например, земли используются способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению природных ресурсов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридического факта органы, контролирующие использование и охрану земель, должны доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определенных причин (загрязнение земли химическими веществами), вызванных способами использования земельного участка.

92

Основания возникновения, ... права собственности на землю

Конкретность юридического факта имеет две стороны:

–фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия неиспользования земельного участка по целевому назначению истекло и т. п.;

–документально доказанная конкретность (имеется договор купли-продажи участка, заключение специалиста о стоимости земли и т. д.). Каким бы конкретным ни был юридический факт, но если он не доказан документально, он не может служить основанием возникновения, изменения или прекращения отношений права собственности.

3. Связь с законом – третье требование к юридическому факту. Эта связь выражается прямо или косвенно.

Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы. Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собственность необходим целый фактический состав: возраст, опыт работы, сдача квалификационных экзаменов. Этот состав конкретно закреплен в ЗК РФ.

Косвенная связь с законом выражается в том, что факт не закреплен в законе, но из смысла его явствует, что правовое регулирование не может осуществляться без данного факта. Например, в ЗК РФ не оговаривается порядок подачи гражданами заявления в местную администрацию о получении земельного участка в собственность. Однако ясно, что без соблюдения этого порядка не может возникнуть правоотношение по собственности (регистрация заявления, включение его в документооборот администрации и т. д.).

Таким образом, юридические факты – конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений1.

Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правообразующие факты – это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:

1 Ñì.: Ерофеев Б. В. Óêàç. ñî÷. Ñ. 192–194.

93

Право собственности на землю

1)административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции;

2)сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность;

3)обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственника на землю. К таким обстоятельствам следует отнести:

à) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном участке, и через непосредственное наследование земельного участка, принадлежащего наследодателю.

Но если при наследовании обычного имущества применяется круг наследников по завещанию и закону, то при наследовании земельного участка, принадлежащего на праве общей совместной собственности фермерскому хозяйству, это правило не применимо;

á) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком, что дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается или передается безвозмездно для того же назначения;

â) приватизацию, которая является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юриди- ческими лицами. Собственник приватизированного предприятия обязан в шестимесячный срок со дня его образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участком. Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномоченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; чертежи (планы) земельного участка и др.

Правоизменяющие факты – это следующие предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности:

à) сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нарушать права собственников

94

Основания возникновения, ... права собственности на землю

других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде;

á) возлагающие дополнительные функции на собственников земель. Так, если у собственника сгорел на участке жилой дом, то на этого собственника возлагается дополнительная обязанность – начать строить новый дом или восстанавливать старый

âтечение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется

âтечение этих лет при условии начала восстановления строения;

â) расширяющие права собственников земельных участков. Например, если на земельном участке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет полномочия собственника, предоставляя ему юридическую возможность использовать для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

ã) обязывающие собственника осуществлять свои правомо- чия с соблюдением определенных дополнительных правил (проводить озеленение, соблюдать санитарные, противопожарные и другие правила и т. д.).

Правопрекращающие факты – обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности. Данные факты подразделяются на две группы: которые позволяют прекратить право собственности на землю и которые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, характерны своей императивностью из-за грубого нарушения собственников земли земельного законодательства. К данной группе фактов относятся:

à) прекращение деятельности предприятия, организации, фермерского хозяйства, смерть гражданина-собственника, а также другие основания, предусмотренные договором, из которого возникли права на землю;

95

Право собственности на землю

á) использование земельного участка не по целевому назна- чению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;

â) прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизация сельскохозяйственных организаций и приватизация государственных сельскохозяйственных предприятий1.

Библиографический список

Конституция Российской Федерации. М., 1993. Ст. 36.

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. ¹ 26. Ст. 324; 1991. ¹ 1. Ст. 5.

Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. ¹ 22. Ст. 768.

Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. “О плате за землю” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991.

¹44. Ст. 1224; 1992. ¹ 10. Ст. 469; ¹ 34. Ст. 1976. Собрание законодательства РФ. 1994. ¹ 16. Ст. 1860; 1998. ¹ 1. Ст. 5.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993.

¹1. Ñò. 26.

Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. ¹ 301 “О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. ¹ 14. Ст. 761.

Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. ¹ 480 “О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками” //Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. ¹ 17. Ст. 1452.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. ¹ 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993.

¹44. Ñò. 4191.

1 Ñì.: Ерофеев Б. В. Óêàç. ñî÷. Ñ. 194–200.

96

Библиографический список

Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. ¹ 2287 “О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. ¹ 52. Ст. 5085.

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. ¹ 337 “О реализации конституционных прав на землю” // Российская газета. 1996.

12марта.

Указ Президента РФ от 25 января 1999 г. ¹ 112 “О признании

утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации” // Собрание законодательства РФ. 1999. ¹ 5. Ст. 651.

Положение о мониторинге земель в Российской Федерации. Утверждено постановлением Правительства РФ от 15 июля 1992 г.

¹491 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. ¹ 4. Ст. 183.

Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992 г.

¹622 “О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации” и Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. ¹ 9. Ст. 609.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Утвержден постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 30 мая 1993 г. ¹ 503 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. ¹ 23. Ст. 2114.

Постановление Совета Министров–Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. ¹ 1362 “Об утверждении Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. 1994. ¹ 2. Ст. 78.

Постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г.

¹1204 “О порядке определения нормативной цены земли” // Российская газета. 1994. 12 ноября.

Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Новый Юрист, 1998. 544 с.

Земельное право России: Учебник. М.: Былина, 1997. 408 с. Земельное право России: Учебник по специальности “Правоведе-

íèå” / Ïîä ðåä. В. В. Петрова; М.: Зерцало, 1997. 300 с.

Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова; М.: Норма-Инфра, 1999. 400 с.

Петров В. В. Новый земельный строй России: формы собственности на землю и ее приватизация // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1992.

¹1. Ñ. 28–33.

97

Лекция 6

ИНЫЕ, КРОМЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

1. Вещные права на землю Право собственности на землю является главенствующим в системе прав на земельные участки, поскольку только у собствен-

ника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. ст. 216, 265, 268, 274, 277 ГК РФ).

Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы.

1.Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, а собственник не может дать этих вещных прав на землю больше того объема правомочий,

которым он обладает, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже′ прав собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2.Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защи-

98

Вещные права на землю

ту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений по своей воле и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные интересы недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

3. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок1. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой проход (ч. 2 ст. 262 ГК РФ); располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.

В силу этого вещные права:

à) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и не предусмотренные законом отступления от них не допускаются:

á) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственни-

1 См.: Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. ¹ 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности” // Земельное законодательство. М., 1997. С. 133; Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. ¹ 485 “О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами” // Собрание законодательства РФ. 1997. ¹ 20. Ст. 2240.

99

Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

ком в пользование конкретному лицу, обязано соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т. п.

4.Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

à) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основании вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значи- тельную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;

á) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;

â) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок,

êпримеру, предоставлен для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназна- ченным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений – соседнего землепользователя;

ã) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении такого соглашения – решением суда по иску заинтересованной стороны (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).

5.Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер и статус. В силу этого воз-

100