Общая характеристика договора купли-продажи - Ровный В.В

сторон <…>, – отмечал Павел, – [если вещь еще не передана, то мы говорим, что обязательство возникает в силу простого соглашения, но это принято лишь в обязательствах, имеющих определенное название, как то: при купле-продаже, найме, поручении]» (D. 19.4.1.2). И все же консенсуальный характер, по всей видимости, нельзя признать присущим договору купли-продажи имманентно. Этот тезис подтверждают некоторые специальные источники, обращающие внимание на то изначальное главенство, которое в акте купли- продажи имел вещный акт передачи (traditio), как, впрочем, и на само существо спора среди романистов относительно того, каким образом получила постепенное признание консенсуальная модель договора купли-продажи[25].

В отечественном гражданском законодательстве консенсуальный характер договора купли- продажи всегда следовал из самих формулировок этой конструкции, согласно которой продавец не передает, а обязуется передать вещь (товар), а покупатель, со своей стороны, обязуется принять этот товар и оплатить его стоимость (см. ст.180 ГК 1922 г., ст.237 ГК 1964 г., п.1 ст.74 Основ 1991 г., ст. 454 действующего ГК). Важно подчеркнуть, что консенсуальная модель договора купли-продажи сегодня строго соблюдается в формулировках всех имеющихся его разновидностей (см. п.1 ст.492, 506, п.1 ст.535, п.1

ст.539, п.1 ст.549, п.1 ст.559 ГК).

Между тем консенсуальный характер договора купли-продажи, равно как и консенсуальная модель всякого договора, подразумевает за собой следующее. Во-первых, для заключения

консенсуального договора необходимо и достаточно согласования всех существенных его условий (см. абз.2 п.1 ст.432 ГК) – объективных (условие о предмете договора и условия,

названные как существенные или необходимые для договора данного вида в законе или в иных правовых актах) и субъективных (условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Уже в момент согласования сторонами всех существенных условий (а именно в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта – см. абз. 1 п.1 ст.432, п.1 ст.433 ГК) консенсуальные договоры считаются заключенными, при этом совершения каких-либо дополнительных действий для и в целях их заключения не требуется. Во-вторых, именно поэтому в консенсуальных договорах возникновение прав и обязанностей сторон всегда предшествует совершению последующих действий, направленных на исполнение такого договора. Все совершаемые в связи с консенсуальными договорами действия, будучи производными из уже возникших прав и обязанностей участников договорных отношений, опираются на существующий договор и имеют договорную природу, при этом они отличаются функциональным единством, поскольку связаны с исполнением договора, а значит почти всегда направлены на прекращение соответствующего обязательства. Характерное для всякого консенсуального договора временнόе «опережение» прав и обязанностей и «отставание» от них действий по

исполнению договора и прекращению обязательства в то же время не колеблет и не исключает того, что в том или ином конкретном случае особенность исполнения

консенсуального договора может предполагать тесную связь между моментами его совершения и его исполнения. Однако как верно то, что консенсуальный договор может исполняться при самом его совершении, так же верно и то, что моменты совершения и исполнения здесь всегда могут более или менее отличаться друг от друга, на что оказывает непосредственное влияние воля сторон и сам тип консенсуального договора[26]. Наконец, в-

[25]Подробнее см.: Покровский И. А. Указ. соч. С. 423.

[26]Учитывая особенности договора купли-продажи, согласно которому имущество передается одной стороной другой на безвозвратной основе, несложно представить себе случаи, когда стадии согласования договорных условий – заключение договора – и его исполнение неразрывно связаны между собой или, напротив, отличаются друг от друга. Но если речь идет о договоре аренды, который как и договор купли- продажи является консенсуальным (см. ст. 606 ГК), вариант, при котором между моментами заключения

11

третьих, поскольку права и обязанности в консенсуальных договорах всегда «предвосхищают» любые действия, совершаемые для и в целях исполнения такого договора,

управомоченные стороны здесь наделены субъективными правами требования от контрагента-должника исполнения возложенных на него обязанностей, реализация которых имеет юридическое обеспечение.

В цивилистической литературе подавляющее большинство авторов ограничивается указанием на консенсуальный характер договора купли-продажи, имея при этом в виду все вытекающие из этого и только что сформулированные последствия. И все же основная проблема, существующая в связи с перфекцией договора купли-продажи, связана с ответом на вопрос, может ли он в некоторых случаях и при наличии определенных обстоятельств быть реальным? Относительно данного вопроса нет единства мнений, а зачастую и достаточной определенности и логической завершенности в предлагаемых суждениях. И все же нельзя не признать, что по общему правилу данный вопрос находит свое отрицательное разрешение, а потому большинством авторов консенсуальность договора купли-продажи не ставится под сомнение. Традиционные обсуждения реальности договора купли-продажи и

известное у некоторых авторов положительное решение данного вопроса связывается с договором розничной купли-продажи[27]. Так, в условиях прежнего гражданского законодательства (ГК 1964 г.) высказывались мнения о том, что момент, с которого договор розничной купли-продажи считается совершенным, определяется различно в зависимости от его разновидностей и техники торговли. К примеру, если покупатель самостоятельно (при самообслуживании) или вместе с продавцом отбирает нужный ему товар и это сопровождается выпиской товарного чека или устным заявлением покупателя, то это и есть момент, с которого такой договор надлежит считать совершенным[28]. Ссылки на договор розничной купли-продажи, осуществляемый методом самообслуживания, в целях обоснования реальной конструкции договора купли-продажи актуальны и по сей день[29], при этом некоторые авторы даже идут так далеко, что связывают реальность договора купли- продажи с самим совпадением моментов совершения и исполнения договора. Так, прежде чем привести пример с приобретением товара в магазине самообслуживания О. П. Зименкова пишет: «В некоторых случаях при совпадении момента заключения и момента исполнения

(курсив мой. – В.Р.) договор может считаться реальным»[30].

Последнее суждение, смешивающее фактическое исполнение договора с моментом его возникновения, не может не вызвать критики, ибо договоренность сторон о совпадении

передачи отчуждаемой вещи с моментом заключения договора не делает и не может сделать такой договор купли-продажи реальным. «Не следует при этом смешивать порядок совершения конкретных сделок с тем, как они объективно могут быть совершены. – Учил О.С. Иоффе. – Например, при заключении договора купли-продажи за наличный расчет

договора и его исполнения существовала бы неразрывная связь, исключается уже потому, что имущество здесь всегда передается на время и предполагает последующий его возврат.

[27]Анализ различных суждений, высказанных по вопросу о моменте совершения договора розничной купли- продажи, см. в кн.: Львович Ю. Я. Охрана интересов покупателя. М., 1966. С. 92–103.

[28]См.: Гражданское право: В 2 т./ Под ред. П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. М., 1970. Т.2. Гл.1. С.22 (автор

– Н. П. Волошин).

[29]См., напр.: Гражданское право. Ч. 2. Обязательственноеправо/ Под ред. В. В. Залесского. М., 1998. Гл. 1. § 2. С. 6 (автор – О.П. Зименкова); § 9. С.53–54 (автор – В.А. Язев).

[30]Там же. С.6.

12

совершение сделки совпадает во времени с передачей проданных вещей и покупной цены. Но от этого договор купли-продажи не становится реальной сделкой. В реальных сделках передача вещи выражает их заключение, а в консенсуальных сделках – исполнение. Передача вещи в порядке исполнения консенсуальной сделки может совпасть, но не обязательно должна совпадать во времени с моментом ее совершения. Передача вещи в реальной сделке выражает тот факт, что сделка состоялась, и потому обязательно должна совпасть (курсив везде мой. – В.Р.) во времени с моментом ее совершения»[31]. На недопустимость смешения соглашения, направленного на возникновение правоотношения, с одной стороны, с другой – исполнения, направленного на прекращение правоотношения, как на типичную ошибку, особо указывает В.А. Тархов[32]. Сходной позиции придерживается В.В. Витрянский[33], как, впрочем, и многие другие авторы. «Договор купли-продажи, – пишет сегодня И.В. Елисеев, – всегда является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т. е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора»[34]. Далее, особо анализируя вопрос о моменте совершения договора розничной купли-продажи, он отмечает, что его приуроченность в силу прямого указания закона (см. ст.493 ГК) к моменту оплаты товара de facto расходится с идеей консенсуальности («оплата товара и достижение соглашения между сторонами, – пишет он,

– это не одно и то же»[35]), однако, de jure, отмечает автор, по всей видимости, действует особая юридическая фикция, в силу которой оплата всегда понимается как состоявшееся соглашение сторон, при этом небезупречность данной фикции все же сочетается с наличием у нее определенных положительных качеств[36].

При обозначении собственной позиции по данной проблеме следует обратить внимание на то, что классификация договоров на реальные и консенсуальные покоится на исторических

догмах и теоретическом учении о необходимых и достаточных предпосылках самого возникновения договора, а не на возможных вариантах и путях его практической реализации. Совокупный анализ правил п.1 и 2 ст.433 ГК позволяет сделать вывод, что согласование представляет собой этап, обязательный для любого договора безотносительно к тому, каким он является – консенсуальным или реальным. Если договор является консенсуальным, для его совершения достаточно одного лишь согласования всех существенных его условий, необходимых для данной конструкции, однако в тех случаях, когда договор является реальным, для его заключения помимо согласования «необходима

[31] Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Л., 1958. С.207. См. также: Он же. Советское гражданское право. М., 1967. С.266. Приведенное суждение при обсуждении вопроса о моменте заключения договора розничной купли-продажи, однако, не помешало О.С. Иоффе заметить, что учитывая специфику работы торгующих организаций, перфекцию такого договора надлежит связывать с моментом отобрания вещи самим покупателем или по его просьбе продавцом. И все же классик явно предпочел оставить в стороне вопрос о влиянии действий по отбору (индивидуализации) товара на квалификацию такого договора купли-продажи как консенсуального или реального (см.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С.222).

[32]См.: Тархов В. А. Указ. соч. С. 218.

[33]См.: Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. М., 2000. С.15.

[34]Гражданское право. Ч.2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С.5.

[35]Там же. С.46.

[36]Там же.

13

также (разрядка моя. – В.Р.) передача имущества». Получается, что в реальных договорах совершение передаточного действия представляет собой вторую (помимо акта согласования) необходимую предпосылку заключения договора, его конструктивную особенность и отличительную черту.

Рассуждая о том, могут ли договоры купли-продажи подчиняться модели реальных договоров, т. е. считаться заключенными только после совершения действия по передаче имущества, следует прежде всего исключить т. н. сделки, исполняемые при самом их совершении (см. п. 2 ст. 159 ГК), которые нередко и ошибочно рассматриваются некоторыми авторами как реальные. Тесная связь между моментами совершения и исполнения таких

договоров вовсе не делает действия по передаче имущества необходимыми предпосылками перфекции договора, а сами эти договоры не переводит из разряда консенсуальных в реальные. Дело в том, что договоры, исполняемые при самом их совершении, в основном

представляют собой наиболее простой в экономическом и правовом отношении акт (например, приобретение гражданами за наличный расчет недорогих предметов). Однако в

то же время и с таким же успехом можно предположить существование данного договора в условиях, когда моменты его совершения и исполнения будут отличаться друг от друга по времени, причем отличаться существенно (например, передача товара продавцом по его очередному поступлению в магазин, оплата товара в день получения покупателем заработной платы или соглашение покупателя с продавцом о предоставлении кредита и т. д.).

Поскольку совершение тех или иных действий здесь может быть легко приурочено как к моменту совершения договора, так и к более позднему моменту (от чего сама договорная конструкция купли-продажи никак не страдает), постольку речь идет всего лишь о

многообразных формах исполнения договорного обязательства, возникшего без участия какого-либо действия, а вовсе не о необходимых предпосылках его совершения, которые, и

это следует подчеркнуть особо, ввиду самой их необходимости, не способны к свободной и произвольной динамике во времени. Бесспорно то, что в сделках, исполняемых при их совершении, различие между реальными и консенсуальными договорами становится менее рельефным по сравнению с теми договорами, в которых этапы их совершения и исполнения разорваны во времени. Однако уже приходилось отмечать прежде, что общий признак разорванности во времени предполагает отделенность (или отдаленность) во времени этапа совершения договора от этапа его исполнения, а потому состоит из частного признака

функциональной связи между названными этапами и временнóго признака. Сделки,

исполняемые при самом их совершении, тем не менее, едва ли верно было бы рассматривать как сделки, совершение и исполнение которых совпадают во времени. В таких сделках исполнение хотя и тесно связано с совершением, все же следует за ним, в то же время

ничтожно малая разница во времени не позволяет противопоставить здесь этапы совершения и исполнения сделки, а максимально тесная функциональная связь между ними имеет известное гражданско-правовое значение (она, в частности, позволяет совершать их большинство в упрощенной – устной – форме, если иное не установлено соглашением сторон или законом – см. п.2 ст.159 ГК)[37].

Гораздо сложнее в тех случаях, когда сам закон связывает заключение договора купли- продажи с совершением некоторых действий. Так, несмотря на то, что согласно п.1 ст.492 ГК

«по договору розничной купли-продажи продавец <…> обязуется передать покупателю товар», в то же время особо подчеркивается, что по общему правилу «договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату

[37] См.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 2001.

С.145–146.

14

товара» (ст. 493 ГК), более того, без каких-либо исключений признается, что «договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара» (п.2 ст.498 ГК). Но в таком случае, нет ли противоречия между формулировками п. 1 ст. 492 ГК, с одной стороны, с другой, – ст.493 и п.2 ст.498 ГК в том смысле, что в общем определении предусматривается консенсуальная модель договора купли-продажи, тогда как специальные по характеру правила как будто бы ориентируют на его реальный характер?

Первое обращение к правилам, изложенным в ст.493 и п.2 ст.498 ГК, располагает к положительному ответу на этот вопрос, ибо как верно то, что согласно ст.493 ГК договор розничной купли-продажи, как правило, считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документов, подтверждающих оплату товара, также справедливо другое: выдачу платежных документов вряд ли можно предполагать без состоявшегося факта оплаты покупателем приобретенного им товара, а потому и сама заключенность данного договора здесь явно поставлена в зависимость именно от факта оплаты. Более наглядно

обязательный предпосылочный характер действий по оплате обнаруживает себя в договоре розничной купли-продажи с использованием автоматов (см. п.2 ст.498 ГК), где отношения подчинены жесткой формуле <нет оплаты — нет и договора>. Наконец, с максимальной рельефностью реальные черты договора розничной купли-продажи могут быть обнаружены во всех случаях, когда он заключается методом самообслуживания: его возникновение здесь возможно только при условии совершения покупателем действий по выбору товара, а потому формула <нет оплаты — нет договора> как будто бы усиливается дополнительным предпосылочным элементом: <нет выборки вещи и последующей оплаты — нет договора>.

И все же признание отмеченных случаев договора купли-продажи реальными договорами возможна лишь в первом к ним приближении, никакого внутреннего противоречия между формулировками п.1 ст.492 ГК, с одной стороны, с другой, – ст.493 и п.2 ст.498 ГК нет, в свою очередь, правила, содержащиеся в ст.493 и п.2 ст.498 ГК, не колеблют тезис о консенсуальности договора розничной купли-продажи, а последний никогда не подчиняется реальной модели. А все дело в следующем.

Начнем с того, что договор розничной купли-продажи заметно отличается на фоне всех прочих видов договора купли-продажи рядом особенностей. Во-первых, он представляет

собой правовую форму удовлетворения массовых некоммерческих потребностей граждан и юридических лиц (см. п.1, 3 ст.492 ГК). Во-вторых, вследствие этого он объективно подчинен сильным публичным началам, подтверждением чего являются публичная оферта и публичный характер договорных отношений (см. п.2 ст.492, ст.494 ГК)[38]. Наконец, в- третьих, все это предопределяет особый характер взаимоотношений между продавцом товара и покупателем: продавцу принадлежит публичная активность в вопросах реализации товаров в розницу, для чего он использует самые разнообразные способы и методы торговли (см., в частности, ст.497, 499, 501 ГК), включая и те, которые имеют сугубо техническую природу и проявление (см. ст. 498 ГК), покупателю же, имеющему возможность всякий раз вступить в договорные отношения с продавцом, для этого достаточно лишь присоединиться

[38] Силу публичных начал, заложенных законодателем в конструкции договора розничной купли-продажи, наглядно иллюстрирует следующее. Известно, например, что реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, при отсутствии оговорки об ином рассматриваются как предложения делать оферты (см. п.1 ст.437 ГК), при этом характерная воля лица в адрес неопределенного круга лиц заключить договор со всяким, кто отзовется, наряду с указанием в предложении всех существенных условий договора признается публичной офертой (см. п.2 ст.437 ГК). В договоре розничной купли-продажи публичная оферта имеет место уже при выставлении товаров в месте их продажи, демонстрации их образцов или предоставлении о них сведений, причем независимо от указания на цену и другие существенные условия, при этом самый факт присутствия товара у продавца не будет иметь силу и значение публичной оферты, только если продавец явно определил, что товар не предназначен для продажи (см. п.2 ст.494 ГК).

15

к стандартным условиям договора, при этом разнообразие способов и методов ведения торговли (суть публичной оферты) объективно предполагает не меньшее разнообразие вариантов ее акцепта покупателями. Отмеченные особенности договора розничной купли- продажи как раз и позволяют ответить на вопрос, почему при всей очевидной близости

данного договора к категории реальных договоров на самом деле он остается консенсуальным.

Как указывалось выше и в соответствии с упомянутым в п.2 ст.433 ГК соединительным союзом «также», в реальных договорах существуют две самостоятельные стадии, одной из которых является согласование, другой – передача. Иначе обстоит дело в договоре розничной купли-продажи, поскольку действие, совершаемое здесь покупателем (отбор товара в магазине самообслуживания, оплата покупной цены в кассу продавца, совершение действий, необходимых для получения товара из автомата и т.д.) – это всегда едва ли не

единственный способ выражения воли покупателя на заключение договора в отношении индивидуализированного стандартного товара (правильнее сказать, на вступление в публичный договор посредством присоединения к нему)[39]. Покупатель, приобретая товар в магазине самообслуживания, проявляет свою волю на заключение договора посредством совершения действий по выбору интересующего его товара и его последующей оплаты,

поскольку никаким другим способом он объективно не может совершить покупку в данной торгующей организации. Процесс формирования воли потенциального покупателя в магазине самообслуживания может продолжаться вплоть до момента оплаты, ибо всякий раз покупатель может отказаться от тех или иных выбранных товаров в пользу других, наконец, он может не выбрать ничего вообще. Договор будет заключен, только если покупатель

проявит свою положительную на то волю посредством выбора товара и его последующей оплаты, если же он так ничего и не выберет, договор, будучи сделкой, основанной на взаимном волеизъявлении, так и останется не заключенным ввиду отсутствия выраженного согласия со стороны конкретного покупателя. То же и в отношении покупателя, контактирующего с продавцом не прямо, а через принадлежащий последнему автомат – техническое устройство, «реагирующее» на стандартную команду или последовательность команд, который вообще лишен возможности выразить свою волю на приобретение содержимого автомата иначе, как совершив определенные механические манипуляции (опустив монету, нажав кнопку, подставив стакан, например, при покупке через автомат газированной воды и т. п.)[40]

Все отмеченное располагает к выводу, что указанные действия покупателя (выбор товара, передача денег в кассу или их уплата в автомат и т.д.) надлежит рассматривать не только (или не столько) с физической точки зрения, сколько с точки зрения психологической или юридической. Говоря иначе, совершение покупателем указанных действий (в литературе их

[39]Кстати, аналогичная ситуация имеет место в договоре энергоснабжения с абонентом-гражданином,

который не случайно именно поэтому считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (см. п.1 ст.540 ГК), что, однако, не колеблет правило о консенсуальном характере данного договора, заложенное в п. 1 ст. 539 ГК, и не противоречит ему.

[40]Гражданско-правовая отрасль иногда придает существенное значение технической стороне дела (взять тот же признак присоединенной сети в договоре энергоснабжения, предопределяющий саму квалификацию данного вида договора купли-продажи). Договор розничной купли-продажи товаров с использованием автоматов отличается характерными техническими особенностями его совершения и исполнения, которые объективно обусловливают целый ряд юридических особенностей такого договора, а иногда и проблем. Последние, например, связаны с неспособностью автомата индивидуализировать покупателя по возрастному признаку, что имеет важное значение при реализации некоторых видов продукции (например, алкогольной, табачной и т. п.).

16

принято именовать конклюдентными[41]) демонстрирует проявление его воли, а потому является волеизъявлением. Сделанный вывод находит свое подтверждение в правиле п.2

ст.158 ГК, согласно которому «сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку

(разрядка моя. – В.Р.)». Все это, в свою очередь, выступает в качестве специфических случаев акцепта публичной оферты. Если все же настаивать на том, что указанные действия в договоре розничной купли-продажи представляют собой самостоятельный (наряду с акцептом оферты) акт, необходимый для заключения данного договора, а значит настаивать на признании реальности данного договора, возникают значительные сложности с объяснением самостоятельности такой универсальной предпосылки совершения любого (в т.ч. и реального) договора, как акцепт оферты. Получается, что действие – действию рознь. В одном случае действие является конклюдентным и, выступая в качестве специфического способа выражения воли, свидетельствует о намерении лица совершить консенсуальную сделку, а значит, имеет сугубо психологическую (субъективную) природу. В другом случае этого нет, ибо совершаемое действие опирается на уже состоявшийся этап согласования воль

участников и является конститутивным элементом в процессе заключения реального договора. На этом и основывается их противопоставление и различие гражданско-правовых функций.

С учетом всего сказанного выше тезис о невозможности существования реального договора купли-продажи можно считать доказанным.

б) Договоры купли-продажи, подлежащие государственной регистрации. Итак,

большинство договоров купли-продажи носит консенсуальный характер, однако для

некоторых его случаев простое согласование сторонами всех существенных условий является недостаточным, а потому в силу прямого указания закона они признаются заключенными только с момента их государственной регистрации. Речь идет о договорах

купли-продажи жилых помещений – жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК). Особо останавливаясь на сделках купли-продажи, подлежащих государственной регистрации, которая и определяет момент их заключения, следует остановиться на двух важных обстоятельствах.

Во-первых. Вообще говоря, по действующему законодательству государственная регистрация сделки имеет двоякое значение, а потому и последствия несоблюдения правила о государственной регистрации бывают двух видов. По общему правилу (если иное не установлено законом), государственная регистрация договора носит конститутивный характер в том смысле, что выступает в качестве необходимого условия его заключенности (см. п.3 ст.433 ГК). Отсюда следует, что несоблюдение требования государственной регистрации договора влечет его незаключенность (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК и др.), именно незаключенность договора следует иметь в виду также и во всех тех случаях, когда законодатель, устанавливая обязательность государственной регистрации договора, не определяет последствия невыполнения этого требования (см., в частности, п.3 ст.574, ст.584, п.2 ст.609 ГК). Вместе с тем в некоторых случаях, которые по смыслу п.3 ст.433 ГК как раз и надлежит считать исключениями из только что указанного общего правила, государственная регистрация договора, не имея конститутивного характера, выступает в качестве условия действительности совершенного договора, а потому ее несоблюдение влечет его ничтожность. Именно это – специальное – последствие

[41] <Лат.> facta concludentia – выразительные действия. Конклюдентные действия – различные действия или волеизъявления, совершенные молча, на основании которых можно или нужно судить о подлинной воле действующего, даже если он ее не высказал словами (см.: Бартошек М. Римское право. Понятия, термины,

определения. М., 1989. С.129).

17

указывается, в частности, в п.1 ст.165 ГК, а сами упоминаемые здесь «случаи, установленные законом» в дальнейшем подлежат расшифровке и иногда действительно расшифровываются (см., например, п.3, 4 ст.339 ГК).

Во-вторых. Акт государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК) не следует смешивать с актом государственной регистрации перехода права собственности (см. ст.551, 564 ГК). Поэтому при отчуждении жилых помещений и предприятий имеют место два акта государственной регистрации, один из которых фиксирует соответствующий договор (обязательственное право), другой – переход права собственности (вещное право).

18