Города и местные сообщества

Обособленного парковочного места нет, но автомобилисты имеют возможность оставить свой автомобиль на площади возле Собора либо у ограждения между Палатами Строгановых и Соборной колокольней.

Изучая комфортность пребывания на территории историкоархитектурного комплекса, мы провели SWOT-анализ (SWOTанализ – метод стратегического планирования, заключающийся в выявлении факторов внутренней и внешней среды организации и разделении их на четыре категории: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабые стороны), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы) [6]).

К сильным сторонам относятся такие факторы, как:

–наличие богатого природно-рекреационного потенциала;

–потенциал историко-культурного наследия;

–региональные культурные иразвлекательные мероприятия. К слабым сторонам относятся следующие факторы:

–низкий уровень развития инфраструктуры;

–низкий уровень общего менеджмента и квалификации кадров на предприятиях туризма и гостеприимства;

–недостаточная рекламарегионана международном уровне;

–низкий уровень использования рекреационного и истори- ко-культурного потенциала края в туристской деятельности;

–аварийноетехническоесостояниеобъектов натерритории;

–недофинансирование историко-архитектурного комплекса. В результате анализа сильных и слабых сторон определены

возможности использования территории для комфортного пребывания туристов:

–всероссийские и международные культурные и развлекательные мероприятия;

–развитие инфраструктуры (питание, транспорт, дороги, досуг и развлечение, размещение);

–подготовка кадров гостеприимства и сервиса;

–благоустройство территории;

101

–доход от въездного туризма;

–восстановление других исторических объектов на территории города Усолья;

–прирост населения;

–возможность вводного туризма.

При данных возможностях могут возникнуть следующие угрозы:

–спад в экономике, кризис;

–некачественные работы по восстановлению и реконструкции объектов;

–изменения уровня реки, сезонная подтопляемость;

–снижение развития внутреннего туризма.

Применение на практике результатов исследования обеспечивает создание эффективных условий для более широкого доступа различных групп населения к культурным и историческим ценностям, помогает определению стратегии развития музейной сети регионов РФ и региональной культурной политики в вопросах сохранения, комплексного использования и презентации местному сообществу историко-культурного наследия.

Практическое использование результатов исследования позволяет повысить качество работы музейных учреждений по обслуживанию местного сообщества и туристов, соотнести количество и качество музейных услуг с потребностями различных сегментов музейной аудитории; обеспечивает большую доступность культурных благ для разных групп социума (национальных, конфессиональных, людей с ограниченными возможностями и т.д.).

Результаты исследования имеют принципиальное значение при разработке комплексных региональных программ, в которых историко-культурный комплекс становится визитной карточкой региона и средством его продвижения, играет важную роль в формировании имиджа территории в целом [7].

102

Примерами комфортного пребывания туристов на истори- ко-культурных территориях в России являются: архитектурноэтнографический музей в Хохловке, Кунгурская ледяная пещера, Архитектурный комплекс «Караван-сарай» в Оренбургской области, Историко-культурный комплекс «Теремок» в пос. Фленово (Смоленская область).

Таким образом, при всех возможностях территории и ее сильных сторонах историко-архитектурный комплекс будет пользоваться успехом не только у российских туристов, но и у зарубежных гостей.

Список литературы

1.Подъяпольский С.С., Бессонов Г.В., Беляев Л.А. Реставрация памятников архитектуры. – М.: Стройиздат, 2000. – 288 с.

2.Косточкин В.В. Чердынь, Соликамск, Усолье. – М.: Стройиздат, 1988. – 181 с.

3.Немирович-Данченко В. Кама и Урал: (очерки и впечатления). – СПб.: Типография А.С. Суворина, 1890. – 750 с.

4.Проект зон охраны памятников истории, культуры и архитектуры с учетом окружающего ландшафта. – СПб., 1993.

5.Приложение к «Охранно-арендному договору», «Охранному договору», «Охранному обязательству» №29а от 1977 г.

6.Стратегическое управление и планирование. SWOTанализ. Основные положения SWOT-анализа предприятия

[Электронный ресурс] – URL: http://www.stplan.ru/articles/ theory/swot.htm.

7. Отчет по государственному контракту от 31.05.2012 № 1048-01-41/06-12 о выполнении научно-исследовательской работы «Интеграция музеев в региональное социокультурное пространство». – Ч. 1. – М., 2012. – С. 264.

8. Официальный сайт города Бамберг [Электронный ре-

сурс]. – URL: https://www.stadt.bamberg.de.

103

E.S. Morar

HISTORICAL AND ARCHITECTURAL COMPLEX IN USOLIE, OR AS AN OBJECT OF CULTURAL HERITAGE

CAN BECOME COMFORTABLE PUBLIC SPACE

The article describes the objects of historical and cultural heritage in Usolie: Cathedral bell tower (1730), Shopping Arcade (1835). These objects are important to society, not only as historically valuable complex, but also a comfortable stay in their territory. The study is based on a comprehensive survey with the help of modern high technologies and techniques, which are actively used by foreign experts.

Keywords: historical and architectural complex, cathedral bell tower, the complex architectural survey, tourist attraction, museum.

104

УДК 338.49

О.А. Половинкина

ВЛИЯНИЕ КАЧЕСТВА ГОРОДСКИХ ПРОСТРАНСТВ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ОПЫТ ПЕРМИ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Проанализировано влияние современных трендов обустройства городской среды на рынок недвижимости, в первую очередь на отношение к комфорту предлагаемого жилья. Описаны изменения, происходящие на рынке новостроек Перми и Санкт-Петербурга, выявлены потребительские запросы, повлиявшие на изменения в планировании города и развитие рынка нового жилья в указанных городах.

Ключевые слова: тенденции рынка недвижимости, первичный рынок недвижимости, запросы потребителей, поведение девелоперов.

Каждый житель города рано или поздно сталкивается с вопросами недвижимости – как покупатель жилья или как владелец, которому нужно принимать решение по содержанию своего имущества. На решение этих вопросов влияет экономическое положение в стране и политика властей конкретного города. С начала 2000-х годов городское планирование и городское строительство во всех крупных российских городах начали активно развиваться. Строительная отрасль была одной из самых динамичных в экономике. После кризиса 2008–2009 годов развитие этой сферы стало замедляться, а в текущий кризис в ней возникли кардинальные перемены. Сейчас на рынке недвижимости России наблюдаются следующие тенденции:

1)снижение объемов строительства;

2)увеличениедоли новостроек, относящихся кэкономклассу;

3)увеличение количества застройки площадей под комплексное строительство;

4)снижение покупательской способности и смещение спроса в более дешевые сегменты;

Половинкина Ольга Алексеевна, студентка 3-го курса, гумани-

тарный факультет, Пермский национальный исследовательский поли-

технический университет, e-mail: [e-mail].

105

5)падение рынка вторичной недвижимости;

6)увеличение доли жилья, купленного в ипотеку с государственной поддержкой (жилье в новостройках);

7)введение новых законодательных нормативов, относящихся к строительству;

8)олигополизация рынка строительной недвижимости изза снижения объемов строительства.

При этом настрой и ожидания жильцов и покупателей сформировались во время благополучного периода экономического роста. Рассмотрим сложившиеся тенденции, которые лучше всего видны на рынке нового, первичного строительства.

Для изучения изменений выбраны два города – СанктПетербург и Пермь. Эти города выбраны не случайно, они являются промышленными центрами развитых и экономически активных районов РФ. Для исследования был взят рынок первичной недвижимости. В нем выделяют 4 класса жилья и несколько подклассов. Основными классами жилья являются эконом- и комфорт-класс (считаются массовым жильем), элитное жилье и бизнес-жилье. Деление наклассы жилья производитсяследующимобразом:

1. Жилье экономкласса – это дома, которые часто располагаются далеко от центра района, в том числе рядом с промышленными зонами, крупными автотрассами и железнодорожными путями. Специалисты отмечают, что при строительстве домов экономкласса используются типовые решения или серии домов. Дизайнерских и инновационных решений, как правило, не встречается. В жилье экономкласса нет особых требований к мерам безопасности и наличию паркинга, инфраструктуре, а также планировке и отделке квартир. Экономкласс делается по самым ми-

нимальным нормам, которые прописаны в законодательстве; площадь квартир небольшая (однокомнатные – от 28 м2, двухкомнатные – от 45 м2, трехкомнатные – от 55 м2).

2. Дома комфорт-класса специалисты также квалифицируют как типовые, хотя тут уже чаще встречаются индивидуальные проекты. К жилью комфорт-класса предъявляются более высокие тре-

106

бования: например, более дорогая и современная отделка. Территория таких домов часто ограждена по периметру, установлены домофоны, могут работать консьержи и охранники. Площадь квартир данного класса несколько больше, чем в экономклассе (однокомнатные – от 35 м2, двухкомнатные – от 53 м2, трехкомнатные – от 65 м2). Дома комфорт-класса редко встречаются в промзонах и рядом страссами, а такжежелезнодорожными путями.

3.Дома бизнес-класса чаще строятся в довольно престижных районах или в спальных с мощной инфраструктурой, при этом там должно быть благоприятное экологическое окружение (парк, сквер или водоем). Проект домов бизнес-класса каждый раз является индивидуальным, он несет в себе архитектурную идею. Территория дома имеет ограду, охраняется, наличие консьержа и домофона – обязательно. Почти всегда в проектах бизнес-класса предполагает-

ся паркинг. Площадь однокомнатных квартир здесь начинается от45 м2, двухкомнатных– от65 м2, трехкомнатных – от90 м2.

4.Элитное жилье – квартиры имеют свободную планировку. Площадь студии – от 60 м2, двухкомнатных – от 80 м2, трехкомнатных – от 120 м2, четырехкомнатных – от 250 м2. Квартиры элитного класса сдаются с эксклюзивной отделкой и авторским дизайном. Элитные дома имеют огороженную охраняемую территорию с ландшафтным дизайном, малыми архитектурными формами. Всегда есть подземная парковка из расчета более одного машиноместа на квартиру и опция «квартира – лифт – паркинг». Дома строятся, как правило, в исторической или деловой части города. Неотъемлемые черты элит домов – транспортная доступность и хороший вид из окон.

Однако, как отмечают эксперты в области жилищного строительства, все различия условны. Часто встречаются проекты престижных домов, имеющих средние показатели по площади или располагающихся на окраине района. Иногда встречаются дома экономкласса, в которых установлены домофоны, зачастую такие дома выполнены в едином архитектурном оформлении и их прилегающая территорияхарактеризуетсяразвитойинфраструктурой.

107

Если провести исследование на рынках недвижимости Перми и Санкт-Петербурга, мы увидим тенденции, которые отражают изменение отношения жителей как к статусу территории, так и к качеству планировок. В Перми наблюдается:

снижение цен на рынке недвижимости;

увеличение застройки жилья экономкласса (с 2012 года доля экономкласса возросла с 17 до 40 %);

снижение объемов строительства и вывода нового жилья на рынок города Перми;

смещение застройки жилья к окраинам города (активно застраиваютсямикрорайоны Гайва, Кислотныедачи, Молодежный);

ориентация на малогабаритное жилье (большая часть студий и уменьшение площадей квартир);

увеличениеколичествакомплексноосвоенных территорий. На рынке новостроекгорода Санкт-Петербурганаблюдается:

снижение цены на новостройки;

увеличение комплексной застройки;

смещение застройки в Ленинградскую область (из-за нехватки места в городской черте);

застройка осуществляется в районах – транспортно доступных, находящихсярядомлибо сметро, либо сКАДом;

активная застройка севера Ленобласти;

сохранение объемов строительства на уровне 2013 года;

увеличение объемов строительства жилья экономкласса;

единое архитектурное исполнение проектов домов;

уменьшение площадей квартир и увеличение доли однокомнатных квартир и студий в общем объеме квартир в новостройках;

увеличение доли квартир с чистовой отделкой экономкласса до 50 % (прирост по отношению к 2014 году 10 %).

Оба рынка демонстрируют превалирование предложения над спросом. Также сейчас все больше компаний начинают внедрять в проект какие-то отличительные черты, не присущие

108

данному классу, например, в проекты экономкласса вводят элементы комфорт-класса или же в дома комфорт-класса вводят элементы бизнес-класса. Такое решение девелоперов можно обосновать тем, что каждый хочет привлечь к своему проекту большее количество покупателей и сделать его ликвидным.

Все изменения, происходящие в Перми и Санкт-Петербурге, зависят от потребителей и их потребностей. Из-за снижения покупательской возможности начинается активное строительство жилья экономкласса, ведь это недорогое и доступное жилье. Также приоритет государственной политики – снижение стоимости 1 м2 жилья путем увеличения объемов жилищного строительства, в первуюочередь жильяэкономкласса.

Потребителям важно добираться до дома с легкостью и без особых транспортных затруднений. Он хочет иметь комфортное жилье, пусть даже и за небольшие деньги, а многим потребителям важен критерий – единая архитектурная задумка. В целом из-за застройки области, а не города возникла проблема нехватки социальных объектов вблизи домов, поэтому комплексное освоение территорий может стать решением данной проблемы, ведь вместе с домами появляются и детские сады, школы, дороги и мн. др. Также инициатива комплексного освоения территорий поддерживается программой Ленобласти «Соцобъекты в обмен на налоги» и законодательством РФ.

Как утверждает генеральный директор ОПИН Наталья Картавцева, «сегодняшний покупатель даже в эконом и комфортклассах уже давно не готов платить только за метры. Важно все: инфраструктура, архитектура и общественные территории как внутри домов, так и в рамках проекта». Вероятно, это еще одна причина популяризации среди застройщиков комплексного освоения территорий.

Изменение уровня доходов потребителей выражается в переносе сроков покупки и более скромных характеристиках приобретаемого жилья, что, в свою очередь, приводит к сокращению метражей приобретаемых квартир. В 2015 году был отме-

109

чен рост популярности такого формата квартиры, как «студии», «евродвушки» с кухней-гостиной и спальней. Что касается увеличения доли квартир с чистовой отделкой, то сегодня это требование рынка – потребитель предпочитает после покупки сразу заезжать в квартиру или сдавать ее, не делая ремонт.

Несмотря на кризис и сокращение доходов, люди нуждаются в жилье по разным причинам, в первую очередь из-за установки на более комфортную жизнь, как маленькой семьей, так и большой. Поэтому девелоперы города Санкт-Петербурга не собираются снижать объемы строительства жилья. А вот в Перми потребители не готовы вкладывать большие деньги в жилье, изза этого объемы строительства снижаются. Таким образом, можно отметить, что структурные изменения в системе застройки и архитектурных решениях в Перми и Санкт-Петербурге определяются прежде всего реакциями потребителей, а затем уже законодательными актами и планами городов, а эти реакции формируются предыдущим опытом и меняются медленнее, чем экономические аспекты. Строительные тренды в обоих городах совпадают: повышение доли экономкласса на рынке новостроек, снижение площадей квартир и увеличение числа однокомнатных квартир при проектировании домов.

Список литературы

1.Дубровская М. Год контрастов. ТОП-шесть тенденций рынка недвижимости [Электронный ресурс] // Журнал «Метра-

жи». – Январь 2016. – URL: http://metragi.ru/arxiv-vyipuskov/ 2016/01/god-kontrastov.-top-shest-tendenczij-ryinka- nedvizhimosti.html (дата обращения: 16.02.2016).

2.Козырева О. КОТы наступают. Плюсы и минусы проектов комплексного освоения территорий в Перми [Электронный ресурс] // Business-class. – URL: http://www.business-class.su/ news/2015/06/09/koty-nastupayut (дата обращения: 22.03.2016).

110