Учебный год 22-23 / Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г

Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22

Материалы по теме:

"Фальшивая банкнота" "Срок давности для банка" "Опубликован сентябрьский Бюллетень Верховного Суда РФ" "Недопустимые доказательства"

29 апреля 2010 года Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ приняли совместное Постановление, разъясняющее порядок защиты права собственности и других вещных прав и касающееся, в частности, таких вопросов как приобретательная давность, истребование имущества из незаконного владения, освобождение имущества от ареста, самовольная постройка и т.д. Ранее в системе арбитражного судопроизводства судебную практику по этим вопросам представляло Постановление Пленума ВАС от 25.02.1998 года № 8, однако к настоящему времени оно уже не соответствует современным правовым реалиям и потому обоснованно заменено более актуальными разъяснениями.

 

В первую очередь, следует отметить то, что Постановление является совместным судебным актом. Суть в том, что дела о защите вещных прав могут рассматриваться как в системе судов общей юрисдикции, возглавляемой Верховным судом, так и арбитражными судами, во главе которых находится Высший арбитражный суд. При этом указанная категория дел является крайне «популярной» как среди граждан («дачная амнистия», наследственные споры, «квартирный вопрос» и т.д.), так и среди организаций (строительство и девелопмент, обеспечительные меры в судебных процессах и проч.)

Соответственно, в целях соблюдения конституционного принципа равенства перед судом необходимо гарантировать, что все споры будут разрешаться по одинаковым правилам. Именно на решение этой задачи и направлено данное Постановление.

 

Основная масса норм Постановления посвящена рассмотрению вопросов судебной защиты прав на недвижимое имущество. При этом особое внимание уделено нормам о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ).

Так, следует сразу отметить: Постановление четко указывает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Т.е. независимо от того, сколько лет такая постройка существует, признание ее опасной и сохранение за ней статуса самовольной является основанием для сноса даже спустя десятки лет после окончания строительства.

Также судами отмечается, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В данном тезисе суды подтверждают, что наличие записи о праве собственности в ЕГРП – не гарантия «полной легализации» строения: эта запись не препятствует возможности требовать сноса постройки.

В Постановлении содержатся указания относительно того, кто должен выступать сторонами при спорах относительно самовольной постройки в той ситуации, когда застройщик уже уступил объект другому лицу. В частности, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение. Изложенное означает, что необходимо крайне тщательно подходить к вопросу проверки прав на приобретаемые объекты недвижимости, чтобы впоследствии не оказаться втянутым в судебное разбирательство.

Не редка в хозяйственной практике и ситуация, когда в суде удается доказать, что сам земельный участок, на котором возведено строение, на самом деле не принадлежит застройщику. Иными словами, застройщик излишне оптимистично оценивал юридическую чистоту своих прав на землю и осуществил там строительство, а итогом такой самонадеянности стала утрата этого актива. В данном случае его положение может еще более ухудшиться вследствие того, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик, который рискует потерять не только землю, но и возведенное на нем сооружение.

 

Названные выше положения могут относиться как к спорам между хозяйствующими субъектами, так и к делам, где одной из сторон являются публично-правовые образования (например, в лице прокурора). Основные же конфликты с государственной и муниципальной властью возникают в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимости. И в этой части Постановление содержит значимое положение, призванной укрепить правовые позиции добросовестных участников рынка. Постановление определяет, что, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Т.е., в указанной ситуации заинтересованному в признании своего права владельцу объекта необходимо доказать отсутствие исходящей от него угрозы для людей, а также подтвердить факт своих попыток зарегистрировать сооружение надлежащим образом. Причина того, что эти попытки не увенчались успехом, может состоять, например, в бюрократической волоките, в реорганизации прежнего собственника и связанным с этим недоведением до конца процесса регистрации либо иметь другие причины, не связанные с нарушением норм градостроительства и безопасности при возведении объекта.

В Постановлении указано, что положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Т.е. самовольная постройка не обязательно должна являться возведенным с нуля зданием, но таковой может быть признана и его перестройка, отвечающая признакам реконструкции.

В то же время положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Таким образом, к действиям по внутреннему переустройству офисов, квартир и т.д., в том числе со сносом капитальных стен, не применимы нормы о самовольной постройке (что не исключает споров по причине нарушения других норм законодательства).

 

Значимыми для хозяйственной деятельности, а также для отдельных граждан представляются и разъяснения, данные относительно возникновения права собственности в силу приобретательной давности (т.е. давности в силу открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом). Так, нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договоров (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.): это лишает почвы аферистов, пытающихся обосновать свое вещное право собственности обязательственным правом по договору. Даны определения понятиям "добросовестное", "открытое", "непрерывное" владение: хотя данные термины давно и устойчиво используются в юридической практике, внятное и единообразное их понимание отсутствовало, что также не способствовало стабильности правоотношений.

 

Важное уточнение внесено в отношении недвижимого имущества, перешедшего к правопреемнику юридического лица от реорганизованного юридического лица, которому это имущество принадлежало на праве собственности. В Постановлении указано, что право собственности на данное имущество переходит к правопреемнику независимо от государственной регистрации его права на недвижимость. Разумеется, такая норма не отменяет необходимости внесения записи о соответствующих изменениях в ЕГРП, однако позволяет, как минимум, осуществлять все правомочия собственника по защите своего права. Особенно актуальным это указание может быть в свете противостояния рейдерам, которые могут использовать момент реорганизации и переоформления прав для захвата недвижимости.

 

Нельзя не отметить, что посредством п. 19 Постановления выбита почва из-под ног у недобросовестных чиновников, пытающихся воспрепятствовать признанию права собственности на бесхозяйную, т.е. «ничейную» недвижимость. Судьями отмечено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет по заявлению государственного/муниципального органа, на территории которого оно находится, и последующий отказ судом в признании права государственной/муниципальной собственности на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Иными словами, оформляя право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, не следует подчиняться требованиям чиновников сначала зарегистрировать ее по их заявлению, и только после этого оспаривать право публичной собственности. Можно сразу требовать признания собственного права.

 

Актуальным представляется разъяснение норм, применяемых в случаях, когда предъявляется негаторный иск (иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения). Судами отмечается, что такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика Т.е. нет необходимости ждать, пока на принадлежащий организации (или законно используемый ей) земельный участок начнут сливать промышленные отходы. Если можно доказать факт того, что создается реальная угроза такого слива, можно сразу же обжаловать опасные действия.

Также иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. Опять-таки данная позиция означает, что, даже если совершаемые против интересов владельца действия происходят вне его участка, но представляют реальную угрозу его интересам, то можно требовать прекращения таких действий независимо от места их совершения.

Наконец, судам дается даже определенная «подсказка», дающая серьезное оружие в руки тех, кто защищает свои права собственника: несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного негаторного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

 

В целом, можно уверенно говорить о том, что Постановление носит очень важный характер для практики гражданского оборота и впоследствии будет активно использоваться в обеих судебных ветвях. Данные в нем судебным органам разъяснения и рекомендации могут оказать существенную поддержку как одной, так и другой стороне спора. Ключевым становится только вопрос квалифицированного юридического применения данного акта при защите своей позиции.

 

 ***

 

Юридическое бюро "Падва&Эпштейн"

26.05.201