Учебный год 22-23 / B3365Part11-90

Правовые основы управления недвижимостью 90 :: 91 :: Содержание Глава 4

Сущность и общая классификация недвижимости

4.1. Понятие и виды недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот.

В соответствии со ст. 130 и 132 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Выделение недвижимости из объекта гражданских прав объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты.

В России имуществу пограничному между движимым и недвижимым не присвоены специальные термины; в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов,

90

не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части: права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями ("золотая акция") и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню - недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия труда, семена на участке и другие вещи, а также права. Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недвижимости, подразумевая лишь земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, растения, семена, если они внесены в землю. Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии, Японии, Швейцарии.

В дореволюционной России термин "недвижимое имущество" был введен указом Петра I в 1714 г.1 для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например при продаже на снос или на слом.

Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимости, определенному ГК РФ.

91

1 Законы Российской империи. - Т.Х. - 4.1. - Ст. 384. 90 :: 91 :: Содержание