Учебный год 22-23 / B3365Part13-95

Правовые основы управления недвижимостью 95 :: 96 :: 97 :: 98 :: 99 :: 100 :: 101 :: Содержание 4.3. Качественная и количественная характеристики объектов недвижимости

Термин "объект недвижимости" относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

имущественно-правовое описание - вещные права, ограничения, обременения, сервитута;

экономические показатели спроса - стоимость, цена, доходность и др.;

состояние внешней среды - климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Структура кадастрового номера земельного участка приведена на рис.4.1.

Кадастровый номер здания или сооружения в Москве имеет шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости - номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

95

Рис. 1. Схема формирования кадастрового номера земельного участка Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям - Бюро технической инвентаризации.

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (здания, сооружения).

2. Назначение.

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (леса, месторождения, водные объекты и т.д.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офисов.

1.2.3. Прочие.

3. Масштаб.

1.1.1.1. Земельные массивы.

1.1.1.2. Отдельные земельные участки.

1.1.1.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4. Секция (подъезд).

96

1.2.1.5. Этаж в секции.

1.2.1.6. Квартира.

1.2.1.7. Комната.

1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.2. Здание.

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

Готовые.

Требующие реконструкции и капитального ремонта.

Требующие завершения строительства ("незавершенка").

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости - по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом - химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

97

Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.

Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

98

Приложение 1

Объекты недвижимости

Отдельные объекты Сложные объекты Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты; иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; "нематериальные активы; информацию; другие исключительные права 99

Приложение 2

Недвижимость как физический, экономико-правовой

и социальный комплекс отношений

100

Контрольные вопросы

Перечислите пообъектный состав и основные признаки недвижимого имущества.

Какие факторы учитываются при отнесении вещей к движимым и недвижимым?

Изложите понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву.

Каковы место и роль недвижимости в рыночной системе?

Перечислите функции, которые на рынке недвижимости выполняют государственные органы и организации?

Какие характеристики объектов недвижимости играют наиболее важную роль при совершении сделок с недвижимостью?

Приведите структуру кадастрового номера земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения.

Перечислите основные свойства недвижимости как товара.

101

95 :: 96 :: 97 :: 98 :: 99 :: 100 :: 101 :: Содержание