Учебный год 22-23 / B3365Part12-91-1

Правовые основы управления недвижимостью 91 :: 92 :: 93 :: 94 :: Содержание 4.2. Место недвижимости в рыночной системе. Проблемы создания рынка недвижимости

Жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации связана с функционированием недвижимого имущества, которое формирует центральное звено во всей системе рыночных отношений. Это объясняется тем, что объекты недвижимости представляют собой не только важнейший товар, удовлетворяющий

91

разнообразные потребности людей, но и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Поэтому недвижимость - основа национального богатства страны.

Важнейший базовый объект недвижимости - земля, которая с юридической точки зрения может рассматриваться как объект правовой охраны природы, а также в качестве поверхности - пространственно-территориального базиса для размещения городов, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, транспорта и т.д. Земля является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

Рыночные институциональные преобразования для обеспечения свободного обращения капитала в России и необходимость привлечения инвестиций для технического перевооружения экономики требуют создания рынка недвижимости. Рынок недвижимости необходим также для реальной оценки того капитала, которым мы обладаем. Бухгалтерская отчетность, основанная только на затратном механизме определения первоначальной стоимости, не отражает реальную рыночную стоимость недвижимости.

К сожалению, ни за одним из официальных органов государственной власти пока на прямую не закреплена проблема реального становления профессиональных отношений на рынке недвижимости. При этом практически каждый субъект РФ пытается решать самостоятельно проблемы создания указанного рынка; к их числу относятся проблемы:

земельного законодательства (свои законы приняли Республика Коми, Саратовская область, другие субъекты Федерации приняли соответствующие постановления в развитие указов Президента России);

разграничения земель;

оценки, учета и стратегии управления недвижимостью (на территории большинства субъектов РФ разработки ведутся самостоятельно либо с привлечением зарубежных специалистов);

определения земельного налога с учетом эффективного использования недвижимости и экологии окружающей среды;

создания и развития инфраструктуры рынка недвижимости;

ипотечного кредитования под залог недвижимости.

При этом интересы экономической и экологической безопасности государства в целом и отдельных его регионов при создании и развитии рынка недвижимости должны быть защищены разумными ограничениями и обременениями на право собственности с учетом специфики отдельных территорий и системных государственных решений.

92

В развитых странах мира на рынке недвижимости вводятся ограничения на следующие действия:

продажу земельных участков иностранным гражданам - только в аренду, в том числе в долгосрочную;

перепродажу - с выплатой прогрессивного налога за краткосрочность владения земельным участком и комиссионных с новых продаж;

изменение целевого назначения земель - только по разрешению государственных органов;

создание латифундий - путем ограничений на размеры участков, приобретаемых в собственность отдельными гражданами и их объединениями и т.д.

В настоящее время в России создаются условия для решения проблем экономической оценки объектов недвижимости. Так, федеральная программа "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы" предусматривает создание современной системы оценки земель. Основной прием при определении стоимости земли - раздельная оценка земельного участка и расположенных на нем или под ним иных объектов недвижимости.

Федеральная служба лесного хозяйства России направила в свои территориальные органы "Методические рекомендации по экономической оценке лесов". В рекомендациях предусмотрена экономическая оценка лесных и нелесных земель, лесных ресурсов, в том числе экономическая оценка древесины на корню, насаждений, ресурсов живицы, второстепенных лесных ресурсов, а также ресурсов побочного лесопользования.

Современная рыночная оценка большого числа участков недр отсутствует. В то же время она объективно необходима для эффективного функционирования государственной системы лицензирования и управления фондом недр, в том числе для установления экономически обоснованных размеров платежей при распределении и переопределении участков недр на аукционах и конкурсах, определения размеров льгот и скидок при недропользовании, экономического контроля за недропользованием, оценки инвестиционной привлекательности объектов недропользования.

Оценка стоимости минерального сырья в недрах непосредственно влияет на привлекательность территории, повышая стоимость акций добывающих предприятий и размер привлекаемых инвестиций. Ресурсная составляющая общего экономического потенциала России самая значительная, так как минеральное сырье в ее недрах - главная составляющая национального богатства России, ее основной капитал и может рассматриваться как источник прибыли. Стоимость минерального сырья в недрах должна зависеть от оценки разведанности запасов и степени ограниченности минеральных ресурсов.

93

Особый интерес представляет стоимостная оценка месторождений полезных ископаемых и участков недр, выставляемых на конкурс или аукцион.

Ряд управленческих задач в сфере недвижимости возможно решить, лишь используя конкретные стоимостные оценки как отдельных видов природных ресурсов, так и их совокупности (для целей комплексного использования.) Среди них:

разработка системы показателей национального богатства с учетом природных ресурсов на основе их рыночной оценки - это позволит сопоставить поресурсно объемы, качество, их ценовую структуру, определить приоритеты рентабельности использования ресурсов на всех уровнях управления;

усовершенствование системы показателей контроля экономической безопасности страны- и регионов - наряду с показателями физических объемов и соотношений между структурными составляющими минерально-сырьевой базы или прироста запасов и объемов их добычи и погашения необходимо рассматривать стоимостные показатели, позволяющие оперировать такими новыми критериями, как инвестиционная активность, защита от рисков и природно-ресурсное страхование, эффективность деятельности природоэксплуатирующих предприятий, в том числе средоохранной и внешнеторговой, соотношения между собственниками природных ресурсов, например государством и другими собственниками;

внедрение программных и экономических методов управления природных ресурсов, обоснование капитальных вложений и руководство инвестиционными потоками, оценка экономической эффективности инвестиционных проектов и программ, сопоставление с мировыми стандартами.

Таким образом, внедрение системы экономической оценки недвижимости в полной мере обеспечит реализацию функций государства как собственника природных ресурсов, что позволит:

увеличить поступления в бюджеты разных уровней от ресурсных платежей;

отрегулировать взаимоотношения между РФ и ее субъектами в области природопользования;

создать систему управления природными ресурсами, соответствующую рыночным условиям;

обеспечить рациональное использование природных ресурсов;

оптимально распределить обязанности по воспроизводству и охране природных ресурсов между государственными органами управления и предпринимательским сектором;

создать эффективные механизмы взаимодействия между государством и природопользователями.

94

91 :: 92 :: 93 :: 94 :: Содержание