Учебный год 22-23 / О ПОНЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ суханчик-1

О ПОНЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ВЛИЯНИИ НА ИНЫЕ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ КАТЕГОРИИ

Е.А. СУХАНОВ

понятие недвижимости неразрывно связано с признанием земли (земельных участков) объектом права частной собственности, ибо только при этом условии земельные участки становятся объектами имущественного оборота, участники которого заинтересованы в их четком правовом режиме, что, в свою очередь, влечет необходимость его государственной (публичной) регистрации.

• "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество".

В.М. Хвостов указывал, что "имущество есть особое юридическое понятие, которым мы пользуемся, чтобы сокращенно выразить целую совокупность юридических отношений, но оно не является самостоятельным объектом права"

говорится и о многозначности термина "имущество", который в соответствии с давно сложившимся в законодательстве и юридической литературе словоупотреблением может служить в том числе и синонимом термина "вещь" ("вещи"), как это, например, имеет место в ст. 301 - 303 ГК(истребование имущества из чужого незаконного владения)

• предприятие:

Иначе говоря, в отличие от обычных недвижимых вещей предприятие как имущественный комплекс (а не просто сложная вещь в смысле ст. 134 ГК) не может стать объектом вещных прав

Явно неудачно поэтому объявление предприятия единым объектом права собственности в нормах, посвященных договору его продажи (ст. 564 ГК), в действительности имеющих в виду лишь вещно-правовой эффект этой сделки и не относящихся к нормам вещного права.

является недвижимостью и единым имущественным комплексом (недвижимым имуществом) лишь для ИМУЩЕСТВЕННОГО ОБОРОТА, т.е. только в случаях и в пределах отчуждения (перехода) прав на это разнородное по природе имущество.

• Жилой дом

За время отсутствия в отечественном праве категорий "недвижимость" и "вещные права" (основной смысл которых состоит в регулировании правового режима земельных участков и отношений землепользования) в нашем правосознании прочно укоренилось представление о возможности вести хозяйственную деятельность (предприятие) или проживать в жилом доме (квартире) без какой бы то ни было связи с соответствующим земельным участком.

• Объект незавершенного строительства

Что же касается объектов незавершенного строительства, то таких недвижимых вещей не знает ни один другой правопорядок, кроме российского

• "недвижимостей по закону

Признание же в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК "недвижимостей по закону" (воздушных, морских и речных судов и космических объектов) не менее ясно говорит о том, что недвижимость - категория юридическая, а не физическая и главное ее свойство - не физическая "неотрывность" от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК).

• современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как ЗЕМЛИ и всего того, что является ее СОСТАВНОЙ частью"

• сохранение господствующей роли государственной собственности на землю в нынешних условиях (пока она охватывает 90% земли) влечет неизбежный разрыв между правом собственности на земельный участок (как правило, находящийся в публичной собственности) и правом собственности на возведенное на нем строение (как правило, уже находящееся в частной собственности). Этот разрыв и создает почву для консервации представлений о здании (строении) как особой, самостоятельной недвижимой вещи, более того, превратившейся или постепенно превращающейся в совокупность отдельных вещей (жилых и (или) нежилых помещений), вообще не являющейся единой вещью.

• деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК), очевидно, неприменимо к недвижимостям и, следовательно, относится только к движимым вещам

возможность исключена для "недвижимости по природе", в том числе в виде здания или строения, которые не могут использоваться в отрыве от земельного участка. Тем более такая возможность исключена для самих земельных участков, которые по самой своей природе не могут выступать в роли "принадлежности" хотя бы и другого, "главного" земельного участка

• Это же относится и к делению сделок (договоров) на реальные и консенсуальные, ставшему традиционным для российского гражданского права. Многие сделки с недвижимостью, например договоры продажи предприятия или аренды недвижимых вещей (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 658 ГК), считаются заключенными с момента их государственной регистрации, а не с момента достижения их сторонами соглашения или с момента фактической передачи вещи

• нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей.

Писков:

Утверждение о том, что единственным общим правовым признаком, объединяющим недвижимые вещи в единую категорию, является необходимость государственной регистрации прав на них, свидетельствует только о последствиях отнесения законом тех или иных объектов к категории недвижимого имущества, но не о причинах такого отнесения

существует ряд иных объектов, которые не признаются недвижимыми вещами, но права на которые не возникают и не прекращаются без государственной или иной специальной регистрации (предметы, входящие в состав Музейного фонда РФ <1>, акции и т.д.).

Морские и воздушные суда, космические объекты могут быть объединены с недвижимостями "по природе", а также с рядом иных объектов, права на которые также подлежат регистрации, в особый классификационный тип - объекты, права на которые подлежат обязательной (правопорождающей) регистрации.