21. Возникновение и прекращение права на жилое помещение по договору аренды и коммерческого найма.

Д-р аренды ЖП заключается в тех случаях, когда арендатор не может и не имеет цели проживать в этом ЖП, однако ему это ЖП необходимо для заселения его иными лицами.

С учетом того, что сдача гражданам в аренду ЖП невозможна (глава 35 ГК), арендовать ЖП могут только ЮЛ, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование ЖП невозможно.

По д-ру коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 677)

По д-ру аренды ЖП может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование. Очевидно, ЖП может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование. Н-р, ЮЛ арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть – для удовлетворения иных социально бытовых нужд (столовая, спортивный зал и т. д.). И те и другие находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Если же организация, на балансе которого находится здание, сдает в аренду под общежитие лишь часть расположенных внутри здания ЖП (н-р, несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие использует под общежитие сама, то сдаваемые в аренду помещения поступают не во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь, предоставляет их для проживания своим работникам.

По д-ру коммерческого найма ЖП предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671).

Оба д-ра носят срочный характер.

Размер недвижимости в жилищной сфере, включая ЖП, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничивается и за это взимается плата, устанавливаемая в д-ре аренды (договорная плата).

Итак, основанием для заселения ЖП, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду служат соответственно д-р коммерческого найма или д-р аренды.

Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным д-рам.

Прекращение д-ра аренды – ст. 617, 619, 620.

Прекращение д-ра коммерческого найма – ст. 687, 688.

22. Возникновение и прекращение права на жп по д-ру социального найма.

Возникновение:

- включение ЖП в состав особого фонда соц. использования

- право на ЖП возникает из сложного юридического состава:

• нуждаемость

• постановка на учет

• нахождение в очереди

• заключение д-ра соц. найма (на основании решения о предоставлении ЖП жилищного фонда соц. использования)

Законодатель требует письменной формы д-ра.

Последствия – невозможность ссылаться на свидетельские показания (ст. 162).

Д-р носит типовой характер, исключающий возможность отдельной договоренности.

Соц. наем – бессрочен.

Прекращение – ст. 83 ЖК РФ.

23. Субъекты жилищных правоотношений. Наймодатель. Наниматель. Поднаниматели. Временные жильцы.

Участниками жилищных отношений являются граждане, ЮЛ, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (п. 2 ст. 4 ЖК РФ).

В отношении участников действует особый механизм защиты прав. Законодатель сформулировал права и обязанности участников ЖПО как закрытый императивный перечень.

Участники:

1. участником ПО может быть любой субъект гражданского оборота (ч. 2 ст. 4 ЖК и ст. 125 ГК).

2. выделяются:

• наниматель – только гражданин (защищается как потребитель, но еще более тщательно) – сторона, субъект д-ра;

• наймодатель – ФЛ, ЮЛ, гос-во;

• «члены семьи нанимателя»;

• «лица постоянно проживающие с нанимателем»

• временные жильцы (ст. 680, ст. 80 ЖК):

1. проживание не более 6 месяцев. Контроль осуществляется на уровне административного права;

2. безвозмездное проживание;

3. наличие общего согласия нанимателей;

4. наличие предварительного уведомления наймодателя

• поднаниматель (ст. 685, ст. 76 ЖК).