Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:

Лекция 8 ГП

.rtf
Скачиваний:
84
Добавлен:
13.03.2015
Размер:
102.34 Кб
Скачать

Тема: «Аренда».

Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, которым утвержден обзор практики, связанной с арендой; Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2011 года № 73 в ред. Постановления Пленума от 25.01.2013 года № 13.

Аренда является одним из самых распространенных договоров.

Ст. 606 ГК – по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование, либо только во временное пользование. Доходы, плоды и имущество, полученное в результате аренды, является собственностью арендатора.

Договор консенсуальный, возмездных и двусторонне-обязывающий.

Существенным условием является только предмет (п. 1 ст. 607 ГК – объект аренды). Предметом могут быть вещи, которые не теряют своих свойств при их употреблении (не потребляемые вещи; не просто не потребляемые вещи, а индивидуально-определенные не потребляемые вещи).

В Законе есть примерный перечень таких вещей, среди которых есть движимые и не движимые вещи (деньги, имущественные права не являются предметом).

С точки зрения предмета, интерес представляет п. 1 Информационного письма № 66, где между арендатором и арендодателем возник спор относительно природы договора, по которому ему в аренду предоставлялась крыша здания для размещения рекламы. Тогда в 2002 году ВАС РФ считал, что крыша является отдельным конструктивным элементом здания, не может являться самостоятельным объектом недвижимости, и договор не является договором аренды, а является другим договором, предметом которого является предоставление одному лицу возможности размещать рекламу на крыше здания, принадлежащего другому лицу.

В то время считалось, что возможность аренды в части имущества не признавалось (можно было сдать только целое), и об этом в частности позицию высказал ВАС РФ – часть недвижимого имущества может быть предметом договора аренды (п. 9 Постановления Пленума № 66 – суд анализирует соотношение ст. 606 и 607 ГК; в соответствие со ст. 606 ГК, в аренду могут быть переданы целые вещи, части вещей, вместе с тем, в соответствие со ст. 606 ГК предмет аренды может передаваться не только в пользование, но и в аренду и пользование, а просто в пользование можно передать и часть вещи, в том числе можно передать часть здания/сооружения/земельного участка).

Договор регистрируется и обременение устанавливается на всю вещь в целом, хотя передается только ее часть.

В 2011 году ВАС РФ использовал менее формальный подход: если в аренду сдается часть недвижимости, в росреестр для регистрации такого договора представляется подписанный сторонами документ, содержащий графическое или текстовое описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться. Такой документ можно представлять в случае, если кадастровый паспорт имеется в материалах документа; тогда можно предоставить другой документ, на котором будет графическое/текстовое описание вещи.

Однако, из правила о возможности предоставления части имущества, есть исключение: земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности. Применяются нормы земельного законодательства; поэтому предоставление в пользование части земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета не допускается.

Нельзя получить в аренду часть конструктивного имущества, а часть самого недвижимого имущества – можно предать и сдать в аренду.

Признаки:

  • Непотребляемость.

  • Индивидуально-определенная вещь.

Если исходя из договора аренды невозможно установить предмет, то договор считается не заключенным (до Постановления Пленума 2011 года) в случае недостаточной конкретизации договора аренды, суд должен исходить из следующего: передавалась ли вещь, пользовался ли арендатор имуществом, понимали ли обе стороны договора, о чем идет речь, если все обстоятельства имели место, то договор нельзя признавать не заключенным, даже если вещь недостаточно конкретизирована.

Может ли быть предметом аренды одна и та же вещь? Раньше – не могла, начиная с 25.01.2013 года, когда Пленум внес изменения и появился п. 13 оказалось, что одна и та же вещь может быть предметом разных договоров аренды.

  • Одну и ту же вещь можно сдать в аренду по частям.

  • Арендаторы пользуются одной вещью попеременно.

  • Объектом нескольких договоров аренды, заключенными с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом. В этом случае, к отношениям сторон применяются правила ст. 398 ГК – то есть любой из арендаторов вправе требовать передачи ему этого имущества, либо возмещения убытков. Также наличие в едином государственном реестре об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр права аренды той же вещи.

Может ли быть предметом договора аренды будущая вещь? (судебная практика до 2013 года, когда были внесены изменения в Пленум), исходила из того, что в соответствие со ст. 606 ГК арендодателем может быть только собственник имущества, либо лица, управомоченные законом/собственником сдавать имущество в аренду.

До 2013 года: арендодатель должен быть собственником/должно быть правомочие от собственника (в договоре доверительного управления, комиссии – на момент заключения договора); если отсутствуют, то договоры считались ничтожными.

ВС РФ в п. 10, ссылаясь, что арендодателем может являться собственник, может заключать договор только в отношении настоящей вещи. Суд указал, что арендодатель должен обладать правом передачи на момент передачи имущества в аренду. С учетом этого, договор аренды с лицом, не обладающим таким правом на момент заключения договора (договор на будущую вещь) не является недействительным в соответствие со ст. 168 и 169 ГК.

Исключения из правила: договор аренды будущего земельного участка, на основе постоянно/бессрочного пользования земельным участком – ничтожный договор.

Частным случаем аренды будущей вещи является аренда капитального строительства, не введенного в эксплуатацию (не является недвижимостью), однако такой объект может быть предметом аренды, согласно разъяснениям ВАС РФ. Вместе с тем, ВАС РФ говорит, что под объекты капитального строительства, надо отличать самовольную постройку.

Самовольная постройка не может быть договором аренды и такой договор является ничтожным в соответствии со ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК.

Стороны договора: арендодатель и арендатор/наймодатель и наниматель.

Арендодателем может быть собственник, либо иное лицо, управомоченное собственником (ст. 608 ГК) + Постановление Пленума РФ с разъяснениями о будущей вещи.

Арендатором может быть любое лицо.

Необходимо учитывать ограничения правоспособности некоторых видов ЮЛ: государственных и унитарных предприятий.

П. 12 Постановления Пленума 2011 года (по ст. 608 ГК) – арендодатель, заявляющий требование о нарушении арендатором своих прав, не обязан доказывать наличие права собственности на имущество, переданного в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося этим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том, что право собственности принадлежит иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимается судами во внимание.

Форма договора аренды. Договор аренды заключается в простой письменной форме, если: 1) срок аренды более 1 года; 2) хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Если договор аренды имущества предусматривает в последующем переход права собственности к арендатору, то он заключается в форме купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время государственная регистрация договоров аренды, заключенных на один год и более сохранена.

П. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 года № 13.

В п. 14 – требование государственной регистрации договора аренды, заключенного на один год и более, установленного в интересах 3-х лиц во исполнение принципа единого государственного реестра.