Тема лекции: «Методы оценки земельного участка»

Целью лекции является овладение студентами теоретическими и практическими знаниями и навыками в сфере экономики и управления на рынке недвижимости, что позволит принимать экономически грамотные решения при оценке земельных участков.

Основными задачами данной лекции являются:

1. Раскрыть теоретические, методологические и практические

вопросы оценки земельного участка.

2. Освоить основные методы оценки земельного участка.

Вопросы для обсуждения:

1. Цели и организация экономической оценки земельных участков

2. Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации

3. Экономические принципы оценки земельных участков

4. Оценка стоимости земельного участка доходным подходом

5. Оценка стоимости земельного участка затратным подходом

6. Оценка стоимости земельного участка методом сравнительного

анализа продаж

7. Особенности оценки земель городов и населенных пунктов

8. Особенности оценки сельскохозяйственных и лесных земель

Литература:

Основная:

1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное

пособие. - Москва 2009

2. Грибовский С.В., В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова Оценка

рыночной стоимости земельных участков: Учебное пособие. –

СПб 2004

3. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие /

В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 3-е изд., перераб.

и доп.- М.: КНОРУС, 2010. – 264 с.

Дополнительная:

1. Боголюбов С.А. «Земельное право». - М.: Высшее образование, 2006.

2. Варламов А.А., Севостянов А.В «Оценка земли и иной недвижимости». - М.:КолосС, 2006

3. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.

4. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 344с.

5. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.

6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2009. – 224с.

7. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

8. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

9. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. «Оценка земли»:Учебное пособие. - Нижний Новгород, 2003

10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).

Конспект лекции:

Земля – основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств – залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Кроме того, земля является базисной составляющей любой недвижимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения и иных государственных целей) и индивидуальную оценку единичных участков.

• Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной территории.

• Индивидуальная единичных объектов собственности на конкретную дату осуществляется на основе «Закона об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;

3) неразвитостью земельного рынка.

Специфика земли как объекта оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно

свободно воспроизвести (т.е. не является результатом

предшествующего труда);

2. Пространственно ограничена;

3. Незаменима другими средствами производства;

4. При оценке всегда следует учитывать возможность

многоцелевого использования земли;

5. В отличии от других объектов недвижимости к стоимости

земельных участков не применяются понятия физического

и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок

эксплуатации земельных участков не ограничен.

6. Территориально разнокачественна – отсюда разный уровень

затрат на получение дохода;

7. Земельный фонд является основой формирования среды

проживания населения страны и обеспечивает экологическую

безопасность (лесной и водный фонды);

8. Использование и охрана земли, как основы государственной

безопасности и среды проживания народов в РФ, является

функцией государственных органов.

Таким, образом. Стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность ее одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости. 

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Особенности применения затратного подхода

Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;

- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;

- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;

- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора).

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.

«Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков»(утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р) рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования участки, как застроенные, так и незастроенные. Применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Методом сравнения продаж оценивают земельные участки.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбирают объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым земельным участком;

определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами;

определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цены продаж каждого аналога, тем самым, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположе­ние; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура.

Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанавливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировать цены можно как в денежном или процентном выражении, так и в виде коэффициентов.

Значения корректировок цен определяют следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и размером рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводят сравнение и значения корректировок.