!Экзамен зачет 2024 год / Гав

земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Таким образом, для прекращения права собственности на земельный участок необходимо лишь осуществление государственной регистрации прекращения права собственности, никакого решения государственного органа для этого не требуется. Кроме того, орган, осуществляющий государственную регистрацию, не вправе отказать собственнику земельного участка, желающему от него отказаться, в регистрации прекращения права собственности. Важно при этом учитывать, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются (ст. 236 ГК РФ). Следовательно, собственник продолжает нести ответственность за состояние земельного участка, а также за невыполнение иных требований, предусмотренных действующим законодательством.

Введение аналогичной нормы, закрепленной в п. 2 ст. 53 ЗР, предусматривается Проектом изменений ГК (ст. 296.7). При этом устанавливается, что отказ от права собственности на земельный участок является одновременно отказом и от права собственности на здания и сооружения, расположенные на земельном участке и принадлежащие его собственнику.

Особый интерес представляет возможность применения такого гражданско-правового способа прекращения права собственности как гибель или уничтожение имущества. По мнению О. И. Крассова, основанием может являться действие непреодолимой силы, когда земельный участок может быть уничтожен как объект права собственности в результате размыва его водой или изменения русла реки1. Соглашаясь с указанной точкой зрения, необходимо отметить, что в связи с предлагаемым включением в ГК РФ норм о приращении земельного участка было бы целесообразно урегулировать и обратный процесс – уничтожение, в качестве основания прекращения права собственности на земельный участок.

В связи с вышеизложенным заслуживает внимания и проблема правового регулирования разрушенных (поврежденных) объектов недвижимости. В частности, в Проекте изменений ГК указывается, что повреждение или гибель здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. При этом собственник разрушенного объекта недвижимости имеет право на его восстановление без согласия собственника

1 См.: Крассов, О. И. Земельное право : учебник. – М., 2006. – С. 156.

100

земельного участка (п. 5 ст. 297.1)1. Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок могут прекратиться, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения или гибели.

Регламентируя порядок прекращения права собственности на земельный участок, ЗК РФ предусматривает, что в случае принудительного изъятия у собственника его земельного участка порядок устанавливается гражданским законодательством (п. 1 ст. 44). Поскольку в результате анализа судебно-арбитражной практики было выявлено немало проблем принудительного прекращения права частной собственности на земельный участок, целесообразно уделить этому вопросу особое внимание и рассмотреть его отдельно в рамках главы третьей настоящей работы.

§ 4. Ограничения и обременения права частной собственности на земельный участок

Проблема обозначения границ права частной собственности на земельный участок путем законодательного установления ограничений и обременений связана, как справедливо отмечает В. П. Грибанов, с существованием самой частной собственности2. Право собственности по своему характеру таково, что в отличие от прав разрешительного порядка, когда определенные действия совершаются только на основании разрешения управомоченных на то лиц, оно является общедозволительным в том смысле, что представляет собой выражение постоянного, «статусного» положения всех субъектов гражданского права и позволяет собственнику на основании и в пределах закона строить свое поведение в отношении объектов собственности по своему усмотрению3.

Благодаря абсолютности и исключительности своих прав собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Однако праву частной собственности

1В настоящее время такое согласие неизбежно требуется, когда объект недвижимости возведен на арендованном земельном участке, поскольку в силу п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав на земельный участок для восстановления разрушенного объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка. Соответственно, отсутствие таких условий приводит к невозникновению у арендатора земельного участка права на восстановление принадлежащего ему недвижимого имущества (см., например: Определение Верховного суда РФ от 28 февраля 2012 г. № 6-В11-7, Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2009 г. по делу № А41-23055/08, от 1 марта 2005 г. по делу № 10АП-256/05-ГК).

2Грибанов, В. П. Осуществление и защита гражданских прав. – М., 2000. – С. 18.

3Алексеев, С. С. Право собственности… С. 34.

101

уже давно не характерен признак абсолютности в той мере, в какой он признавался в классической либеральной модели1. Следовательно, несоответствие между теоретическим положением об абсолютном характере права частной собственности и фактическим его положением позволяет сделать вывод, что «…право свободного использования, извлечения выгоды и распоряжения в настоящий момент имеет не более чем историческое значение»2. Тем не менее несмотря на необходимость установления границ свободы собственника земельного участка, следует избегать крайностей. Нельзя не согласиться с мнением П. В. Крашенникова, что в первую очередь требуется гарантировать реальность правомочий собственника, а затем установить границы прав собственника3.

По справедливому замечанию Г. Ф. Шершеневича, «…ограничения в праве собственности никогда не предполагаются: они должны быть явно установлены законом или договором»4. В действующем законодательстве предусмотрен общий принцип, согласно которому гражданские права, в т. ч. право частной собственности на земельный участок, могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, если право собственности дозволяет субъекту владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, это не означает, что он может распоряжаться этим имуществом каким угодно образом. Дозволенное поведение ограничивается совокупностью правовых предписаний и запретов, которые относятся к реализации субъективного права в каждом конкретном случае (например, запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка; запрет на изменение режима его использования).

1Согласно либеральной модели право частной собственности призвано ограничить вмешательство государства и обеспечить личную свободу индивида в распоряжении собственностью. Подробнее о либеральной и других моделях права собственности см., например: Старженецкий, В. В. Соотношение международного (европейского) и российского правового регулирования института собственности : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03.

– М., 2003. – 171 с.

2Сакаэ Вагацума, Тору Ариидзуми. Гражданское право Японии. – М., 1983. – С. 179 (цит. по: Советское и иностранное гражданское право. Проблемы взаимодействия и развития / отв. ред. В. П. Мозолин. – М., 1989. – С. 208).

3Возникновение, прекращение и защита права собственности: Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. – М., 2009. – С. 25.

4Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права [Электронный ресурс] – [М., 1911] // Информационно-правовой портал «Гарант». URL: http://www.garant.ru (дата обращения: 28.11.2013).

102

По своему характеру предусмотренные законом обязанности собственника земельных участков направлены на достижение как минимум двух основных целей. Во-первых, обеспечение рационального использования земельных участков по целевому назначению. Во-вторых, сохранение плодородия почвы и не допущение ее деградации. Кроме того, обязанности собственника имеют двоякую юридическую природу по отношению к субъекту права. Их можно разделить на две группы: 1) обязанности собственника совершать какие-либо действия в отношении объектов права собственности; 2) обязанности собственника воздерживаться от каких-либо действий, либо терпеть действия третьих лиц в сфере своего юридического господства.

Классификация ограничений права собственности на земельные участки по различным основаниям предлагается Т. Б. Станкевич1. К таким основаниям относятся: 1) ограничения права собственности в зависимости от их содержания с привязкой к классической триаде пра-

вомочий	собственника;	2) ограничения	права	собственности
в зависимости от вида земель; 3) ограничения права				собственности

в зависимости от поставленной цели; 4) ограничения права собственности

в	зависимости от момента возникновения и срока действия;
5)	ограничения права собственности в зависимости от вида деятельности;
6)	по основаниям возникновения ограничений права собственности;
7)	в зависимости от формы собственности; 8) ограничения права собст-

венника земельного участка на защиту от действий третьих лиц (ограничения на виндикацию, ограничения на устранение препятствий в пользовании земельным участком без лишения владения). Однако предложенную классификацию сложно обосновать теоретически, поскольку предусмотренные действующим законодательством ограничения основаны, как правило, на ограничении определенных правомочий собст-

венника: 1) ограничения			права владения	земельным	участком;
2)	ограничения	права	пользования	земельным	участком;
3)	ограничения права распоряжения земельным участком.
	Суть указанных ограничений заключается в следующем. Ограниче-

ние права владения состоит в том, что нельзя владеть земельным участком, не используя его. Кроме того, ограничение права владения заключается в установлении предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, предоставляемых из государственной или муниципальной собственности2. Установление

1Подробнее об этом см.: Станкевич, Т. Б. Ограничения права собственности на земельные участки: автореф. … канд. юрид. наук: 12.00.03. – Краснодар, 2003. – С. 17–19.

2См.: ст. 33 ЗК РФ, ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2000 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

103

норм предоставления земельный участков в частную собственность основывается на положениях ГК РФ, предусматривающих возможность ограничения количества имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 213). Земельным законодательством предполагается установление предельных размеров в отношении земельных участков, которые предоставляются гражданам (ст. ЗЗ ЗК РФ). Так, предельные размеры устанавливаются в отношении земельных участков, предоставляемых гражданам для определенных целей: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства; индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Перечень прав, связанных с таким правомочием, как пользование земельным участком, предусматривается ст. 40 ЗК РФ. Предусматривается, собственник обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ст. 42 ЗК РФ). Кроме того, право пользование земельным участком может быть ограничено нахождением на нем т. н. «режимообразующих объектов», определяющих режим хозяйственной и иной деятельности. Определенным ограничениям подлежит и право распоряжения земельным участком (например, ограничения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения).

Таким образом, ограничения, затрагивающие различные правомочия собственника земельного участка, устанавливаются, прежде всего, исходя из общественно важных интересов. В числе основных целей публичноправового регулирования права частной собственности на земельный участок И. А. Иконицкая выделяет следующие: 1) предотвращение концентрации крупных земельных участков в руках одного лица; 2) соединение собственника земельного участка и сельскохозяйственного производителя в одном лице; 3) обеспечение выполнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; 4) обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; 5) регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий1. Очевидно, что последнее из указанных ограничений, касающееся ограничения оборота земельных участков, в определенной мере сдерживает развитие земельного рынка. Однако, как справедливо подчеркивает М. И. Васильева, «…ограничение оборота, достигаемое смещением прав собственности в сторону государства, – не бесспорное решение с точки зрения вероятности

1 См.: Иконицкая, И. А. Земельное право Российской Федерации: учебник. – М., 2002.

– С. 65.

104

несовпадения общественного (всего общества) и государственного интереса, в условиях которого государство …получает возможность, используя юридическую конструкцию права собственности, законным образом осуществлять публичный интерес в своих интересах»1.

Ограничения права собственности на земельный участок в интересах общества были известны еще со времен зарождения в общине т. н. права «оккупации» или «спинного права» (никто не мог согнать владельца с его земли, пока он «лежит на ней своей спиной»), что не исключало возможности предъявления требования о возвращении земельного участка обратно во владение общины, в случае злоупотребления оккупантом своим правом, например, если участок не использовался2. Позднее право оккупации нашло отражение в римском праве и рассматривалось уже в качестве основания возникновения права частной собственности на бесхозяйное имущество (например, на острова, возникающие в море)3.

Проблемам ограничения прав собственника земельного участка особое внимание уделялось в дореволюционном гражданском праве. Помимо классификации, основанной на ограничении правомочий собственника земельного участка (ограничения права владения, пользования и распоряжения), предусматривались следующие виды ограничений: 1) ограничения в интересах государства и общества (публичных интересах); 2) ограничение в отношении отдельных лиц4. Указанный подход к ограничению прав собственников земельных участков нашел отражение в Концепции развития гражданского законодательства (п. 3.6.2), согласно которой предусматривается необходимость сформулировать в ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок: а) в публичных интересах (с изъятием из ЗК РФ норм о «публичном сервитуте»); б) в интересах соседей (соседское право).

Прежде всего, обратимся к вопросу ограничения права собственности в публичных интересах. В настоящее время публичные ограничения прав, касающиеся всех субъектов земельных правоотношений, а не только собственников земельных участков, предусмотрены ЗК РФ. Поскольку зе-

1Васильева, М. И. Публичные интересы в экологическом праве : дис. … д-ра юрид. на-

ук : 12.00.03. – М., 2003. – С. 171.

2См. об этом: Оппенгеймер, Ф. Коллективная и частная земельная собственность. – М., 1917. – С. 4–5; Вебер, М. Аграрная история древнего мира. – М., 2001. – С. 351–352.

3Фон Чиларж, К. Учебник институций римского права [Электронный ресурс] – [М., 1906] // Информационно-правовой портал «Гарант». URL: http://www.garant.ru (дата об-

ращения 10.02.2014).

4Подробнее об этом см., например: Курдиновский, В. И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России [Электронный ресурс] – [Одесса, 1899] // Информационно-правовой портал «Гарант». URL: http://www.garant.ru (дата обращения 30.09.2013).

105

мельное законодательство основывается на принципах публичноправового регулирования, указанные ограничения, как отмечалось ранее, устанавливаются, исходя из общественно важных интересов.

Важно подчеркнуть, что от количества и видов существующих ограничений и обременений в большой степени зависит эффективность права частной собственности, поскольку, когда запреты или расходы по содержанию имущества становятся несоизмеримо больше по сравнению с получаемым доходом от имущества, возникают объективные предпосылки для прекращения отношений собственности. Золотую середину следует искать в оптимальном сочетании интересов собственника, с одной стороны, и иных субъектов, общества в целом – с другой. Проблема состоит в необходимости пересмотра понятия права собственности, в частности, путем исключения из определения традиционной триады правомочий и введения категории «ограничение»1. Поскольку ограничения стали неотъемлемым элементом содержания права собственности предлагается признать их самостоятельным институтом гражданского права путем включения соответствующей главы в разделе 2 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права», закрепив в ней понятие, содержание, принципы и критерии ограничений права собственности, а также виды таких ограничений2. Именно использование в полной мере института ограничений права собственности, подчеркивает В. П. Камышанский, позволит обеспечить соотношение права собственности с правами субъектов иных вещных прав3. Предполагается, что эти ограничения должны быть закреплены в каждой главе ГК РФ, посвященной отдельным видам ограниченных вещных прав.

Соглашаясь в целом с данным предложением, следует подчеркнуть, что соответствующая правовая регламентация ограничений должна осуществляться, прежде всего, с учетом особенностей объекта права собственности. Следовательно, необходимость всестороннего законодательного регулирования ограничений прав собственников земельных участков требует определения их содержания.

По мнению М. И. Васильевой, ограничения можно рассматривать в узком и широком смыслах4. В первом случае ограничения представляют собой обязывания и запреты. Так, в числе ограничений в форме обязыва-

1Камышанский, В. П. Право собственности: пределы и ограничения. – М., 2000.

– С 54.

2См.: Мечетина, Т. А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Рязань, 2001. – С. 10.

3Камышанский, В. П. Об ограничениях права собственности и модернизации вещных прав в ГК РФ // Гражданское право. – 2013. – № 5. – С. 2–5.

4См.: Васильева, М. И. Указ. соч. С. 160.

106

ний, установленных ст. 56 ЗК РФ, предусматриваются: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. При этом перечень ограничений, установленный п. 2 ст. 56 ЗК РФ, носит открытый характер.

Ограничения же в широком смысле следует рассматривать как родовое понятие, включающее собственно ограничения, а также обременения и разнообразные требования, предъявляемые к субъектам правоотношений и означающие ограничения экономической свободы. Примером указанного расширения ограничений служит введение такого вида ограничений прав, как резервирование земель для государственных и муниципальных нужд (ст. 561 ЗК РФ)1, являющееся основанием для отказа в предоставлении земельных участков в частную собственность (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Тенденция к расширению понятия «ограничения» прослеживается в Проекте изменений ГК. Речь идет о публичном сервитуте, нормы о котором предлагается изъять из ЗК РФ (ст. 23) и включить в ГК РФ, но уже как ограничения права собственности. В частности, Проектом предусматривается ст. 295.2 «Ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах без изъятия участка у собственника», согласно которой в публичных интересах могут быть ограничены принадлежащие собственнику правомочия владения и (или) пользования земельным участком с сохранением за ним возможности распоряжения2. Необходимость изъя-

1Введена Федеральным законом от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» // СЗ РФ.

– 2007. – № 21. – Ст. 2455.

2В частности, ограничения права собственности на земельный участок, предполагающие доступ на земельный участок других лиц без разрешения собственника, могут устанавливаться для обеспечения: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ; 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных; 7) проведения научно-исследовательских или проектно-изыскательских работ.

107

тия норм о публичном сервитуте объясняется тем, что изначально введение ст. 23 ЗК РФ было, как подчеркивает Е. А. Суханов, «совершенно непродуманным новшеством», поскольку в действительности публичный сервитут является не субъективным правом, а ограниченным правом собственности1. Нельзя не согласится, что указанное обстоятельство лишний раз подтвердило «…чужеродность этих гражданско-правовых категорий для земельного права, являющегося в современных условиях отраслью публичного, а не частного права, и лишь в результате ничем не обоснованного сохранения традиций прежнего, советского правопорядка, осуществляющего регулирование гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу земельных участков»2.

Что касается отождествления в широком смысле ограничений и обременений, представляется, что это не вполне обоснованно, поскольку ограничения связаны с правомочиями собственника земельного участка, в то время как сервитут обременяет не права, а непосредственно земельный участок. Высказывается мнение, что суть проблемы заключается в том, что права, известные нашему законодательству под термином публичных сервитутов, не относятся ни к сервитутам, ни к вещным правам, они представляют собой законодательные ограничения права собственности, ограничивающие пределы господства собственника над его имуществом, заканчивающегося там, где начинаются права всего общества или определенных его групп3. Особенность же сервитута состоит в том, что для сервитуария не имеет значения ни смена собственника служащей вещи, ни сам факт его наличия. Природа сервитутов как самостоятельных прав не требует, чтобы служащая вещь кому-нибудь принадлежала4.

Одним из вариантов разрешения проблемы соотношения ограничений и обременений в публичных интересах можно назвать закрепление права участия, известное дореволюционному законодательству. Указанное право подразделялось на участие общее и участие частное. Общее участие устанавливалось в пользу неограниченного числа лиц и преследовало исключительно интересы сообщения (например, право прохода и проезда по большим дорогам и водным сообщениям). Частное участие представляло собой ограничение права собственности в интересе определенных лиц, а именно: соседей (так, собственник дома не вправе был пристраивать кухни

1Суханов, Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. – 2006. – № 12. – С. 46.

2Там же.

3См.: Монахов, Д. А. Сервитуты и их судебная защита : автореф. дис. … канд. юрид.

наук : 12.00.03, 12.00.15. – Спб., 2010. – С. 8–9.

4Там же.

108

и печи к стене чужого дома)1. Однако, по мнению Г. Ф. Шершеневича, как сама терминология, так и определения должны быть признаны неудачными заимствованиями из французского законодательства, где принято деле-

ние servitudes d'utilite publique и servitudes d'utilite des particuliers (право

участия в общеполезном пользовании и право участия в частном пользовании)2.

Действительно, если провести аналогию с регулированием ограничений и обременений во Франции, то во французской системе права явно прослеживалась тенденция римского права, согласно которой «…ограничения представляли собой волеизъявление государства по установлению дополнительных ущемлений права собственности на недвижимое имущество в рамках защиты интересов общества»3. В России же такой классический вид римского сервитута как право на участие в выгодах чужих угодий рассматривался в дореволюционном законодательстве как самостоятельный вид ограничений прав собственника земельного участка как в публичных, так и в частных интересах. При этом помимо права участия закреплялись собственно сервитуты, которые подразделялись на положительные и отрицательные. Первые ограничивали положительную сторону собственности, обязывая собственника не совершать тех или иных действий, которые он был бы вправе совершать при отсутствии сервитута, а вторые ограничивали отрицательную сторону собственности, налагая на собственника обязанность терпеть то, что при отсутствии сервитута он мог бы устранить.

Следует отметить, что подобное деление предусматривается и в Проекте изменений ГК. Так, согласно п. 1 ст. 301.1 Проекта в силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут). Кроме того, Проектом предусматривается выделение следующих разновидностей сервитута: сервитут перемещения (ст. 301.6), строительные сервитуты (ст. 301.7), сервитут мелиорации (ст. 301.8), а также горный (ст. 301.9) и коммунальный сервитут (ст. 301.10)4.

Различные виды сервитутов широко применяются в европейском законодательстве. Например, в германском праве устанавливаются следующие виды сервитутов (один – положительный, два – отрицательных): пра-

1См.: т. X ч.1 ст. 433 Свода Законов Российской Империи [Электронный ресурс]. URL: http://civil.consultant.ru/reprint/books/211 (дата обращения 10.11.2013).

2Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права [Электронный ресурс] – [М., 1911] // Информационно-правовой портал «Гарант». URL: http://www.garant.ru (дата обращения: 28.11.2013).

3Лужина, А. Н. Ограничения и обременения права на недвижимое имущество в России и Франции: монография / отв. ред. Е. В. Алферова. – М., 2009. – С. 42.

4Подробнее о проблеме установления сервитутов см. гл. 3 настоящей работы.

109