1. Витратний метод
Оцінка методом затрат зумовлюється поведінкою раціонального покупця, який заплатить за об'єкт не більше мінімальної суми, необхідної для його будівництва, та типового продавця, який ставить за мету повернути витрачені на будівництво кошти.
Метод затрат грунтується на тому, що вартість об'єкта оцінки не перевищує затрат на заміну його новим. (для чого ремонтувати якщо можна купити новий).
Метод затрат застосовують переважно при оцінці низьколіквідних та унікальних об'єктів, що потребують оцінки по заміщенню ( для визначення страхової вартості).
Оцінка фізичного зносу проводиться згідно з "Правилами визначення фізичного зносу житлових будинків", затвердженими Державним комітетом по житлово-комунальному господарству наказом № 52 від 2 липня 1993 р.
Коефіцієнт фізичного зносу визначають за формулою:
Ф
К, = 1 ,
100
де Кз - коефіцієнт фізичного зносу;
Фз - фізичний знос будівлі, % .
Фізичний знос будівлі в цілому визначають як середньозважений по окремих конструкціях (фундамент, стіни, покрівля тощо, додатки 3-25).
За наявності всіх ознак зносу конструктивного елемента відсоток фізичного зносу приймають максимальним, а за наявності однієї ознаки — мінімальним.
Оцінку об'єктів нерухомості за вартістю конструкцій проводять по нетипових об'єктах (коли немає аналогу) та об'єктах незавершеного будівництва.
Метод затрат передбачає визначення повної вартості відтворення об'єкта оцінки на основі сумарних витрат і прибутку(зарплата) підрядчика по кожній конструкції будови. Витрати й прибуток розраховують на одиничний показник (1м3, 1м2 тощо).
На практиці при оцінці вартість об'єктів визначається з урахуванням фізичного зносу, оскільки методичні підходи до розрахунку інших видів зносу (функціонального, морального, економічного) недостатньо обгрунтовані, тому Фонд державного майна України не рекомендує їх використовувати.
Оцінка методом затрат на основі кількісного аналізу передбачає складання кошторису затрат на будівельно-монтажні роботи з урахуванням прибутку підрядчика.
Оцінка за вартістю заміщення будівельним аналогом базується на вартості 1 м3, 1 м2 об'єкта аналогічного оцінюваному конструктивному рішенню, використаних матеріалів тощо. Вибір будівельного аналога проводиться за збірниками -"Укрупнені показники відновної вартості будівель і споруд (УПВВ)" або на основі проектно-кошторисної документації аналогічних будівель і споруд (для нетипових проектів).
Вартість об'єкта оцінки розраховується на основі вартості одиничного показника аналога (1 м3, 1 м2 ) за збірниками УПВВ, помноженого на будівельний об'єм або площу, і коригується на коефіцієнт, що відповідає даті оцінки.
Відповідно до практики експертної оцінки об'єктів пріоритет надається ринковим факторам, що впливають на ефективність будівництва у даному регіоні.
За відсутності достовірних даних інформацію про ринковий коефіцієнт можна отримати в управліннях капітального будівництва за місцем розташування об'єкта оцінки або використати фактичні чи прогнозні його значення, що надаються Державним комітетом у справах будівництва і архітектури України.
Фундаменти. Укрупнені показники вартості фундаментів розраховують на 1 м3 конструкції залежно від виду будівельного матеріалу. Вартість фундаментів під рами та стояково-балочні конструкції входить у вартість каркасу.
Каркаси. Показники вартості каркасів розраховують на 1 м2 площі приміщення в осях.
Стіни. Укрупнені показники вартості стін з цегли, дрібних блоків, штучних та природних каменів, панелей, дерева розраховують на 1 м3, а з металевих листів, азбестоцементних та металевої сітки - на 1 м2 стіни.
Прорізи. Показники їх вартості розраховують на 1 м2 площі вікон, дверей та воріт.
Перекриття, покрівля, утеплювач. Показники вартості цих конструкцій та елементів розраховують на 1 м" площі приміщення в осях.
Підлоги. Вартість підлоги розраховують на 1 м2 площі приміщення. При рельєфності підлог до 30% показники їх вартості коригують на коефіцієнт 1,3, а понад 30% — застосовують коефіцієнт 1,6.
Визначення фізичного зносу та оцінка будівель і споруд. Фізичний знос будівель і споруд визначають стосовно кожного інвентарного об'єкту. Вартість зносу обчислюють як добуток відновної вартості та відсотка фізичного зносу за період експлуатації об'єкта і діленням його на 100. Різниця між відновною вартістю і фізичним зносом конкретного будівельного об'єкта і є його залишковою вартістю.
При дотриманні належних умов догляду та експлуатації будівель і споруд оціночна й залишкова вартість їх однакова. В інших випадках оціночна вартість може значно відхилятись від залишкової і залежати від фізичного стану будівельного об'єкта.
Оскільки залишкова вартість не завжди відповідає споживним якостям будівель і споруд, для їх обстеження та оцінки в кожному підприємстві створюється комісія. До її складу входять керівники виробничих підрозділів, провідні спеціалісти, відповідальні за техніку безпеки підприємства. При необхідності до складу цієї комісії вводять фахівців районних та обласних агропромислових формувань, регіональних відділень фонду державного майна, наукових установ.
Кількісна оцінка фізичного зносу будівельних конструкцій та елементів виконується відповідно до "Правил визначення фізичного зносу житлових будинків", затверджених Державним комітетом по житлово-комунальному господарству (наказ № 52 від 2.07.1993). Вони використовуються комісією для оцінки споживних якостей окремих конструкцій та елементів і будівельних об'єктів у цілому і наведені у відповідних додатках: