Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
17
Добавлен:
22.03.2015
Размер:
292.86 Кб
Скачать

1. Витратний метод

Оцінка методом затрат зумовлюється поведінкою раціонального покупця, який заплатить за об'єкт не більше мінімальної суми, необхідної для його будівництва, та типо­вого продавця, який ставить за мету повернути витрачені на будів­ництво кошти.

Метод затрат грунтується на тому, що вартість об'єкта оцінки не перевищує затрат на заміну його новим. (для чого ремонтувати якщо можна купити новий).

Метод затрат застосовують переважно при оцінці низьколіквідних та унікальних об'єктів, що потре­бують оцінки по заміщенню ( для визначення страхової вартості).

Оцінка фізичного зносу проводиться згідно з "Правилами ви­значення фізичного зносу житлових будинків", затвердженими Державним комітетом по житлово-комунальному господарству на­казом № 52 від 2 липня 1993 р.

Коефіцієнт фізичного зносу визначають за формулою:

Ф

К, = 1 ,

100

де Кз - коефіцієнт фізичного зносу;

Фз - фізичний знос будівлі, % .

Фізичний знос будівлі в цілому визначають як середньозва­жений по окремих конструкціях (фундамент, стіни, покрівля тощо, додатки 3-25).

За наявності всіх ознак зносу конструктивного елемента від­соток фізичного зносу приймають максимальним, а за наявності од­нієї ознаки — мінімальним.

Оцінку об'єктів нерухомості за вартістю конструкцій прово­дять по нетипових об'єктах (коли немає аналогу) та об'єктах незавершеного будівництва.

Метод затрат передбачає визначення повної вартості відтво­рення об'єкта оцінки на основі сумарних витрат і прибутку(зарплата) підряд­чика по кожній конструкції будови. Витрати й прибуток розрахову­ють на одиничний показник (1м3, 1м2 тощо).

На практиці при оцінці вартість об'єктів визначається з ура­хуванням фізичного зносу, оскільки методичні підходи до розра­хунку інших видів зносу (функціонального, морального, економіч­ного) недостатньо обгрунтовані, тому Фонд державного майна України не рекомендує їх використовувати.

Оцінка методом затрат на основі кількісного аналізу передба­чає складання кошторису затрат на будівельно-монтажні роботи з урахуванням прибутку підрядчика.

Оцінка за вартістю заміщення будівельним аналогом базується на вартості 1 м3, 1 м2 об'єкта аналогічного оцінюваному конструк­тивному рішенню, використаних матеріалів тощо. Вибір будівель­ного аналога проводиться за збірниками -"Укрупнені показники від­новної вартості будівель і споруд (УПВВ)" або на основі проектно-кошторисної документації аналогічних будівель і споруд (для нети­пових проектів).

Вартість об'єкта оцінки розраховується на основі вартості одиничного показника аналога (1 м3, 1 м2 ) за збірниками УПВВ, помноженого на будівельний об'єм або площу, і коригується на ко­ефіцієнт, що відповідає даті оцінки.

Відповідно до практики експертної оцінки об'єктів пріоритет надається ринковим факторам, що впливають на ефективність буді­вництва у даному регіоні.

За відсутності достовірних даних інфор­мацію про ринковий коефіцієнт можна отримати в управліннях ка­пітального будівництва за місцем розташування об'єкта оцінки або використати фактичні чи прогнозні його значення, що надаються Державним комітетом у справах будівництва і архітектури України.

Фундаменти. Укрупнені показники вартості фундаментів розраховують на 1 м3 конструкції залежно від виду будівельного ма­теріалу. Вартість фундаментів під рами та стояково-балочні кон­струкції входить у вартість каркасу.

Каркаси. Показники вартості каркасів розраховують на 1 м2 площі приміщення в осях.

Стіни. Укрупнені показники вартості стін з цегли, дрібних блоків, штучних та природних каменів, панелей, дерева розраховують на 1 м3, а з металевих листів, азбестоцементних та металевої сі­тки - на 1 м2 стіни.

Прорізи. Показники їх вартості розраховують на 1 м2 площі вікон, дверей та воріт.

Перекриття, покрівля, утеплювач. Показники вартості цих конструкцій та елементів розраховують на 1 м" площі приміщення в осях.

Підлоги. Вартість підлоги розраховують на 1 м2 площі примі­щення. При рельєфності підлог до 30% показники їх вартості кори­гують на коефіцієнт 1,3, а понад 30% — застосовують коефіцієнт 1,6.

Визначення фізичного зносу та оцінка будівель і споруд. Фі­зичний знос будівель і споруд визначають стосовно кожного інвен­тарного об'єкту. Вартість зносу обчислюють як добуток відновної вартості та відсотка фізичного зносу за період експлуатації об'єкта і діленням його на 100. Різниця між відновною вартістю і фізичним зносом конкретного будівельного об'єкта і є його залишковою вар­тістю.

При дотриманні належних умов догляду та експлуатації буді­вель і споруд оціночна й залишкова вартість їх однакова. В інших випадках оціночна вартість може значно відхилятись від залишкової і залежати від фізичного стану будівельного об'єкта.

Оскільки залишкова вартість не завжди відповідає споживним якостям будівель і споруд, для їх обстеження та оцінки в кожному підприємстві створюється комісія. До її складу входять керівники виробничих підрозділів, провідні спеціалісти, відповідальні за тех­ніку безпеки підприємства. При необхідності до складу цієї комісії вводять фахівців районних та обласних агропромислових форму­вань, регіональних відділень фонду державного майна, наукових установ.

Кількісна оцінка фізичного зносу будівельних конструкцій та елементів виконується відповідно до "Правил визначення фізично­го зносу житлових будинків", затверджених Державним комітетом по житлово-комунальному господарству (наказ № 52 від 2.07.1993). Вони використовуються комісією для оцінки споживних якостей окремих конструкцій та елементів і будівельних об'єктів у цілому і наведені у відповідних додатках:

Соседние файлы в папке оцінка студент