Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 1

1.3. Способи визначення вартості

Досягнення реальної вартості землі забезпечується шляхом дотримання вимог оціночних процедур, що власне і становить зміст оцінки. Усі вони базуються на принципах кон’юнктури ринку, заміщення, очікування, привнесеної продуктивності (внеску) землі та її найбільш ефективного використання і спрямовані на визначення ринкової вартості земельної власності — найбільш ймовірної ціни, за якою на дату оцінки може бути досягнута згода щодо зміни власника, умов власності чи умов використання власності.

Саме склад прав, що передаються, відбиває ринкові пріоритети в умовах конкретної соціально-економічної ситуації та дозволяє виявити особливості земельної власності як товару і класифікувати його за певним типом, спираючись на відносини між учасниками операцій ринкового характеру.

У ринковий оборот однаковою мірою можуть бути включені й повне право на земельну ділянку, й часткові майнові чи зобов’язувальні права, пов’язані із задоволенням індивідуальних потреб учасників ринку. Це призводить до розмаїтості оціночних ситуацій, що вимагають адекватних підходів до оцінки. Адже спосіб визначення вартості, що виправдує себе в одному випадку, може бути неефективним в іншому і навпаки. Усе буде залежати від того, як та чи інша земельна власність представлена на ринку: чи використовується вона для особистих потреб або є об’єктом інвестування з метою одержання доходу, чи приймає участь у ринковому обороті повним або частковим правом, чи взагалі не має ринку.

Однак, при існуючій розмаїтості оціночних ситуацій домінуюче положення на ринку займає оборот права власності і права оренди, що і визначає основні способи оцінки земельних ділянок, які знаходять своє відображення в порівняльному та дохідному підходах.

У рамках порівняльного підходу розглядається продаж об’єктів земельної власності, подібних до об’єкта оцінки. При цьому вартість оцінюється за допомогою аналізу цін продажів і визначається найменшими витратами на придбання найкращої альтернативи, виходячи з припущення, що і для оцінюваної ділянки ринок установить ціну на тім же рівні.

Відповідно до дохідного підходу вартість об’єкта земельної власності оцінюється через очікувані вигоди від його володіння і визначається поточною вартістю майбутніх доходів шляхом їхньої капіталізації та/або дисконтування. При цьому рівень дохідності визначається на основі аналізу ринкової ситуації, виходячи з припущення, що потік доходу забезпечить найбільше повернення капіталу і буде зіставимим з існуючим рівнем ризику.

Особливість застосування цих підходів полягає в тому, що об’єкти земельної власності оцінюються без поділу економічних інтересів за її фізичними складовими. Однак, права щодо земельних ділянок, що знаходяться в ринковому обороті, як правило, поширюються не тільки на землю, а й на земельні поліпшення. Тому для визначення вартості землі порівняльний і дохідний підхід найчастіше використовується в поєднанні з елементами витратного підходу.

У даному випадку витратний підхід спрямований на встановлення ринкової вартості земельних поліпшень, що відбивають найменші витрати, на придбання найкращої альтернативи, незалежно від того, оригінал це чи заміщення. Практично цей підхід містить у собі й оцінку усіх видів знецінення земельних поліпшень, коли вартість відтворення чи вартість заміщення поліпшень, що оцінюються, перевищує ймовірну ціну, котра могла б бути сплачена за них на ринку.

Таким чином, у всіх підходах при оцінці землі, застосовується принцип заміщення, відповідно до якого покупець, усвідомлено і компетентно діючий на ринку, не заплатить за об’єкт оцінки суму, вище мінімальної ціни об’єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку. Інакше кажучи, всі вони за суттю є порівняльними, тому що порівняння — ключовий момент у відображенні ринкової точки зору [25].

На будь-якому ринку, крім суто монополістичного або суто монопсоністичного, продавець виступає конкурентом іншому продавцю, а покупець конкурує з іншим покупцем. Тому покупець має можливість вибору, тобто приймаючи рішення він порівнює, чи відповідає цінність земельної ділянки, що він бажав би придбати, тій ціні за яку він погодився б її купити. Продавець же, маючи своє уявлення щодо вартості, має спробувати розсудити, які ціни звичайно призначають інші продавці, і зрозуміти, який вибір зробить покупець. Він повинен оцінити ситуацію, що склалася на ринку, і провести порівняння.

У даному випадку розходжень у діях покупця і продавця не буде. При формуванні уявлення про вартість вони ґрунтуються на знанні того, яка ціна була отримана за подібні земельні ділянки. Тому доступність й сама природа порівнянь забезпечує основу будь-якого способу оцінки і визначає його вибір як такого.

Розглянуті підходи до оцінки знаходять своє втілення в методах — конкретних способах визначення вартості, через які реалізуються або порівняльний підхід, або дохідний, або їхнє сполучення з витратним підходом. При цьому “усі методи і процедури розрахунку ринкової вартості, якщо вони правильно застосовані і базуються на ринкових показниках, забезпечать ту ж саму величину ринкової вартості”[10, с.31].

Найпростіший і прямий спосіб оцінки полягає в порівнянні оцінюваного об’єкта з цінами, отриманими за інші подібні об’єкти. Найкраще пряме порівняння працює тоді, коли об’єкти, що зіставляються, нічим не відрізняються один від одного. Проте земельна власність ніколи не буває ідентичною, що вимагає внесення поправок на відмінності в її правовому стані, умовах використання, місці розташування і фізичних характеристиках. До того ж продажі, як правило, розірвані в часі й обтяжені різноманітними умовами угоди. Врахування цих поправок і їхнього розміру здійснюється в рамках методу зіставлення цін продажів і методу статистичного аналізу ринку.

Названі методи з рівним успіхом можуть застосовуватися для оцінки як неполіпшених, так і поліпшених земельних ділянок, якщо вони представлені на ринку купівлі-продажу як цілісний об’єкт. При цьому, якщо вартість вакантної ділянки відповідає вартості землі, то вартість поліпшеної ділянки включає ще й вартість земельних поліпшень. В останньому випадку вартість землі визначається як залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і усіх витрат на земельні поліпшення з урахуванням прийнятного для інвестора прибутку. Такий спосіб оцінки землі одержав назву економічного методу.

Найчастіше він використовується при визначенні вартості землі для нещодавно поліпшених ділянок чи ділянок, поліпшення яких тільки передбачається, для яких досить легко визначити вартість земельних поліпшень без додаткових розрахунків їх знецінення. Шляхом порівняння з продажем подібної, облаштованої аналогічним чином, земельної власності, можна встановити, якою буде вартість земельної ділянки після її поліпшення. Далі, спираючи на дані ринку, визначається вартість поліпшень й прийнятний прибуток інвестора. Різниця між доходом від продажу ділянки і усіма витратами складе суму, що припадає на вартість землі.

З економічним методом тісно пов’язаний метод співвіднесення, котрий ґрунтується на припущенні, що для кожної категорії нерухомого майна певного місця розташування, так званого ситуаційного класу, існує нормальне чи типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю поліпшеної земельної ділянки. Зрозуміло, що це співвідношення більш . справедливе в тому випадку, коли земельна власність має відносно нові поліпшення. При цьому зі збільшенням зносу поліпшень, частка землі в загальній вартості цілісного об’єкта нерухомості буде збільшуватися.

Метод співвіднесення дає можливість визначити вартість землі без необхідності розрахунку усіх витрат, пов’язаних з освоєнням і забудовою ділянки. Основною перешкодою для застосування цього методу може стати відсутність розробленої для конкретного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова якої вимагає попереднього аналізу рентної цінності його території.

Використання методів порівняльного підходу припускає наявність у ринковому обороті повного права на земельну ділянку. Проте, значна частина земельного ринку пов’язана з ділянками, де власність і користування розділені. Тобто користувачем земельної ділянки є не власник, а особа, яка уклала з ним договір на право користування за певну суму, як правило, орендну плату.

Таким чином, інтерес власника полягає в отриманні доходу від надання земельної ділянки в оренду. Це приваблює тих, хто хоче інвестувати капітал і мати віддачу на вкладений капітал та для який ринок землі — засіб реалізації таких інвестиційних можливостей.

У даному випадку, коли основним аргументом, що визначає цінність земельної ділянки, є доход від орендних платежів, пріоритет при її оцінці надається інвестиційному методу, що є базовим методом дохідного підходу.

Відповідно до цього методу вартість земельної ділянки визначається поточною вартістю очікуваних доходів від оренди та від передбачуваного продажу наприкінці холдингового періоду.

Однак, на практиці може виникнути ситуація, коли у певному районі в оренду надаються не вакантні, а вже забудовані чи в інший спосіб поліпшені земельні ділянки. У даному випадку, використовуючи інвестиційний метод, можна визначити поточну вартість поліпшеної ділянки — суму капіталу, що інвестор може вкласти в покупку й у розвиток земельної власності. Залишок від цієї суми після вирахування витрат на поліпшення, включаючи прибуток інвестора, складе вартість землі. Даний спосіб її визначення називається методом залишку для землі.

Інакше кажучи, відповідно до методу залишку для землі, вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Оскільки доход із земельної ділянки генерується не тільки землею, а й поліпшеннями, то загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринкові умови отримання доходу за кожною складовою. Тобто, для поліпшених ділянок ставка капіталізації обчислюється як для цілісного об’єкта нерухомості, так і окремо для землі і для земельних поліпшень.

Останнє дозволяє представити загальний доход із земельної ділянки як суму вартостей економічних інтересів, пов’язаних з кожною складовою. На цьому ґрунтується метод розподілення доходу, в рамках якого вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від наданої в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму, отриману внаслідок нарахування відсотків на вартість будівель і споруд, за ставкою, визначеною для землі. Причому, якщо в результаті зменшення вартості будівель і споруд, зумовленого їхнім загальним знеціненням, стає неможливим обчислити розмір чистого операційного доходу з цих поліпшень, то капіталізований доход із забудованої ділянки буде визначатися лише вартістю землі.

У деяких випадках вартість окремих земельних ділянок залежить від потенційного рівня прибутковості бізнесу, розташованого на них. Тобто цінність даних ділянок визначається тим прибутком (вірніше його частиною, котра має назву земельної ренти), що забезпечує здійснювана на ділянці діяльність.

Найчастіше така ситуація виникає при оцінці сільськогоспо­дарських або лісових угідь. Однак вона може мати місце і при визначенні вартості окремих типів забудованих ділянок, що купуються чи беруться в оренду разом з бізнесом і оцінюються як комерційні одиниці. Саме прибутковість, а не інші фактори порівняння, визначає вартість, яку заплатять за подібну нерухомість і за можливість отримання зиску.

Вартість земельної ділянки в цьому випадку визначається за допомогою методу зисків (методу капіталізації земельної ренти) на основі ринкових співвідношень між ціною земельної ділянки і рівнем прибутковості бізнесу чи рівнем орендної плати.

Проте й у цьому випадку треба отримати порівняльні докази щодо відношення прибутку чи орендної плати до інвестованого капіталу. Тому, при достатній інформації про ринкові операції з продажу або оренди, перевага надається іншим методам порівняльного і дохідного підходу.

Серед різноманіття земельних ділянок існують й такі, котрі використовуються для розміщення громадських будівель і об’єктів, що не виконують комерційні функції, а також спеціальних об’єктів виробничого призначення, і котрі, природно, не мають розвиненого ринку.

Дійсно, така нерухомість рідко продається чи надається в оренду. Однак якщо вона продається, то вартість землі визначається на рівні ринкових цін на землю в цьому районі.

У даному випадку застосовується метод розвитку (метод передбачуваного використання), що ґрунтується на припущенні про зміну характеру використання землі на такий, що дозволяє забезпечити одержання доходу на ринку купівлі-продажу чи оренди. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витрат, пов’язаними з переходом до цього використання.

Таким чином, методи, що використовуються при оцінці, відбивають розмаїтість положень об’єкта на ринку. Звісно, бувають випадки, коли при визначенні вартості об’єкта існує можливість застосування відразу декількох методів оцінки, чи коли один метод може бути використаний для перевірки іншого. І хоча питання, яким методом оцінювати конкретну земельну ділянку є правом і обов’язком оцінювача, він завжди детермінований особливостями ринкового обороту певного типу земельної власності і має зважуватися шляхом аналізу чинників, що впливають на її вартість. Цілком очевидно, що точність будь-якого методу буде залежати від порівнянь, що використовуються оцінювачем як докази і як результат його знання ринку.

СПОСОБИ

ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЛІ

В РІЗНИХ ОЦІНОЧНИХ СИТУАЦІЯХ

Ринок купівлі-продажу

Ринок оренди

Земельна ділянка

Порівняльний підхід

Доходний підхід

Метод зіставлення продажів

Метод статистичного аналізу

Метод зиску

Інвестиційний метод

Витратний підхід в частині розрахунку вартості земельних поліпшень

Земля

Економічний метод

Метод співвіднесення

Метод залишку для землі

Метод розподілення доходу

Метод розвитку