Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 4

4.3. Метод співвіднесення

Метод співвіднесення застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок.

У його основі, зрештою як і в основі економічного методу, лежить принцип внеску землі в загальну вартість земельної ділянки, поліпшеної чи передбачуваної для поліпшення відповідно до найбільш ефективного використання. Однак у рамках методу співвіднесення для визначення цього внеску використовується закономірність, відповідно до якої для нерухомості, певної категорії та місця розташування існує нормальне чи типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої земельної ділянки.

Метод співвіднесення дає можливість визначити ринкову вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки за формулою:

де: – вартість землі;

– очікувана ціна продажу поліпшеної земельної ділянки;

– частка землі у вартості поліпшеної земельної ділянки.

Умовами застосування методу є наявність інформації про ціни угод стосовно забудованих земельних ділянок, подібних до ділянки, що оцінюється, а також наявність інформації про найімовірнішу частку землі в ринковій вартості забудованої земельної ділянки.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• визначення елементів порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними ділянками;

• визначення щодо кожного з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;

• визначення щодо кожного з елементів порівняння поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру і ступеню відмінності кожної з них земельній ділянці, що оцінюється;

• коригування щодо кожного з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що нівелює їхню відмінність від оцінюваної земельної ділянки;

• розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення медіанного чи модального значення отриманих після коригування результатів;

• визначення найімовірнішого значення частки землі в ринковій вартості забудованих земельних ділянок, подібних до тієї, що оцінюється;

• розрахунок ринкової вартості землі як частки в ринковій вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Ключовим моментом методу співвіднесення є визначення найімовірнішого значення частки землі в ринковій вартості забудованої земельної ділянки певної категорії та місця розташування.

При цьому варто пам’ятати, що зі збільшенням віку будівель та споруд частка землі в загальній вартості забудованої ділянки також збільшується. Тому типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю нерухомості встановлюється, як правило, для земельних ділянок, що мають чи допускають відносно нову забудову.