Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 4

4.8. Метод розвитку

Метод розвитку застосовується для оцінки поліпшених і неполіпшених земельних ділянок, в основі якого лежать принципи очікування й доданої продуктивності, не пов’язаної з земельними поліпшеннями.

Цей метод застосовують, якщо виникає потреба у визначенні вартості землі, використання якої не приносить доходу чи є відмінним від найбільш ефективного. Метод ґрунтується на припущенні про можливість альтернативного, такого, що приносить дохід, використання земельної власності шляхом її розвитку, включаючи поділ оцінюваної земельної ділянки на окремі ділянки, менші за розміром, або її об’єднання з іншими ділянками.

У таких випадках оцінка вартості землі здійснюється шляхом дисконтування всіх грошових потоків, пов’язаних з реалізацією найбільш ефективного використання земельної ділянки і визначається різницею між поточною вартістю доходів від можливого використання і поточною вартістю витрат, пов’язаних з переходом до такого використання.

де: - вартість землі;

– поточна вартість доходів від передбачуваного використання;

– поточна вартість витрат на перехід до передбачуваного використання.

Умовою застосування методу є, можливість використання земельної ділянки у такий чином, щоб вона приносила дохід.

Метод передбачає таку послідовність дій:

• визначення суми і часової структури витрат, необхідних для використання земельної ділянки відповідно до варіанта її найбільш ефективного використання;

• визначення обсягу і часової структури доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;

• визначення обсягу і часової структури операційних витрат, необхідних для отримання доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;

• визначення ставки дисконтування, що відповідає рівню ризику інвестування капіталу в земельну ділянку, що оцінюється;

• розрахунок вартості землі шляхом дисконтування всіх доходів і витрат, пов’язаних з використанням земельної ділянки.

Типовою моделлю переходу до найбільш ефективного використання може стати поділ власником землі своєї ділянки на окремі, менші за розміром ділянки з їх подальшим продажем чи наданням в оренду. При цьому мають бути враховані всі прямі й непрямі витрати, пов’язані не тільки з розвитком земельної власності, а й з її реалізацією.

До прямих витрат включають вартість проектних і землевпорядних робіт, витрати на інженерну підготовку території і будівництво доріг, інженерних мереж та іншого інфраструктурного облаштування території; на забезпечення доходу від загальної інвестиції протягом певного періоду і прибутку девелопера, а також місцеві податки і збори.

До непрямих витрат, що вимагають врахування, належать, зокрема, оплата брокерських і юридичних послуг, послуг з реклами тощо.

Аналіз можливого розвитку земельної власності, крім встановлення ринкового рівня витрат, має бути спрямований на визначення рівня доходів від продажу або оренди з подальшим продажем, що є типовими для конкретного ринку земельних ділянок, а також на встановлення обсягу ринкового поглинання.

Чистий дохід від розвитку земельної власності визначається як різниця між очікуваною ціною продажу (капіталізованим доходом від оренди) і витратами на розвиток і реалізацію земельної власності.

Розподілені у часі (термін визначається періодом розробки і реалізації проекту та ринковим поглинанням) доходи і витрати переводяться в поточну вартість. Для їх дисконтування використовуються ставки віддачі на капітал, аналогічні ставкам капіталізації для землі з урахуванням ризику, прийнятного для цього ринку.

Поточна вартість щорічних грошових потоків може бути вирахувана за допомогою фактора поточної вартості одиниці (реверсії) або, якщо доходи і витрати приведені до одного року, з використанням фактора поточної вартості звичайного ануїтету. Значення цих факторів визначається залежно від обраної ставки та періоду розробки проекту і ринкового поглинання.

У межах методу розвитку можуть застосовуватися й більш складні процедури розрахунку вартості землі, якщо витрати і надходження від продажів приводяться до одного року з урахуванням темпів цих надходжень.

Таким чином, вартість землі може бути визначена за допомогою різних методів, що є безпосереднім втіленням одного з підходів або базуються на поєднанні елементів декількох чи всіх підходів. За цих умов результат оцінки, отриманий за обраними методами, завжди узгоджується за допомогою порівняльного і причинно-наслідкового аналізу з ринковими даними чи результатами, що були отримані за іншими методами, на підставі чого і формується висновок щодо вартості об’єкта оцінки.