Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
24
Добавлен:
22.03.2015
Размер:
376.83 Кб
Скачать

2.2. Період соціалістичного будівництва

Визначальний вплив на оцінку міських земель як сферу теоретичної і практичної діяльності в період соціалістичного будівництва мали два декрети радянської влади, прийняті ще в 1918 році. Це — декрет «Про соціалізацію землі» і декрет «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах». Саме вони започаткували нову модель землекористування, яка передбачала, що «будь-яка власність на землю скасовується назавжди» і земля переходить у користування всього трудового народу «не для отримання особистої вигоди, а для суспільної користі»[5].

За цих умов у межах усіх міських поселень були заборонені будь-які майнові угоди (купівлі-продажу, успадкування, застави тощо) стосовно землі й інших об’єктів нерухомості. Одночасно скасовувалося право приватної власності не тільки на всі без винятку ділянки, що належали приватним особам, промисловим підприємствам, відомствам та установам, а й на всі будівлі та споруди, що мали дохідність. Усі права і зобов’язання, пов’язані з володінням та управлянням нерухомістю, у тому числі й право забудови, переходили у розпорядження органів місцевої влади. їм також надавалося право встановлення орендної плати за користування як забудованими, так і незабудованими земельними ділянками в межах, визначених у свій час для стягнення міського й земського оціночних зборів та державного податку на нерухомість з метою вилучення для суспільних потреб додаткового доходу, який отримувався від природної родючості кращих ділянок землі, а також від зручнішого їх розташування відносно ринків збуту.

Тобто, нова модель землекористування базувалася на поєднанні трьох основних принципів: заборони приватної власності на землю, вилучення землі з ринкового обороту, стовідсотковому стягненні додаткового, рентного доходу із землі.

Це не могло не позначитися на орієнтації землеоціночної діяльності, де провідне місце посіла масова оцінка землі. Такий характер оцінки сільськогосподарських земель був підпорядкований, насамперед, меті ведення земельного кадастру, а міських земель — меті оподатковування. Особливо яскраво цей напрямок землеоціночної діяльності виявився під час втілення радянською владою нової економічної політики (НЕПу), яка не заперечувала існування в соціалістичній економіці елементів ринкових відносин.

Для виконання робіт, пов’язаних з оцінкою сільськогосподарських земель у 1921 році в складі Центрозему, був створений спеціальний відділ земельного кадастру, співробітниками якого були розроблені докладні правила щодо порівняльної розцінки земель залежно від їхньої врожайності і дохідності.

Праці з оцінки міських земель почалися дещо пізніше. 12 листопада 1923 року Президія ЦВК СРСР прийняла постанову «Про стягнення ренти з земель міських та наданих транспорту», згідно якої з усіх земель, що розташовані в межах міських поселень, стягуються:

основна рента — однаковий за розміром платіж для всіх земельних ділянок конкретного міста, який надходить у казну; додаткова рента — диференційований платіж за ступенем відмінності дохідності земельних ділянок залежно від місця розташування й інших умов, який зараховується до місцевого бюджету.

Для обчислення ренти була використана концепція утворення цін на міські землі, розроблена представником неокласичної школи А. Маршаллом, згідно якої ціна земельної ділянки в місті дорівнює її сільськогосподарській ціні, збільшеній на ціну вигоди місця розташування.

Ставки основної ренти встановлювалися в містах на підставі даних, які збиралися та оброблялися центральною оціночною комісією СРСР відповідно до розміру чистої середньої дохідності земель сільськогосподарського використання, що межують з містом; про розмір орендної плати, що стягується за ці землі та про інші економічні чинники.

Ставки додаткової ренти встановлювалися радами народних комісарів окремих республік, губернськими виконавчими комітетами й міськими радами в розрізі частин міста (по кварталам, вулицям) та за способами використання і забудови земельних ділянок. Розмір ставок визначався на підставі: а) середньої для цього району дохідності певного виду майна, що припадає на 1 кв. сажень земельної ділянки, за винятком усіх витрат з їх експлуатації, відсотків на капітал (на вартість будівель та споруд, усіх меліорацій земельних ділянок) і амортизації цього капіталу; б) співвідношення середньої орендної плати за певний вид майна в цьому районі, що припадає на 1 кв. сажень земельної ділянки, і найменшої в цьому місті орендної плати для відповідного майна.

Згідно із «Загальними положеннями про врахування ренти з забудованих і незабудованих земельних ділянок та визначення дохідності земель і будівель», затвердженими постановою Ради Праці й Оборони СРСР від 11 червня 1924 року, для встановлення основної ренти збиралися відомості про існуючі розміри орендної плати за землі, надані під забудову, городні та садові культури, сільськогосподарські посіви як у межах міста, так і за його межами; про їх доходність, аза умови неможливості зібрати такі відомості чи при їх неповноті, — також збиралися відомості про розміри орендної плати, дохідності та вартості за попередні роки.

Під час збору відомостей про орендну плату, дохідність та вартість позаміських земель оціночні комісії обмежувалися даними, які належали до волостей, що безпосередньо межували з містом.

Інформація про існуючу орендну плату і дохідність збиралася за даними відділів комунального або місцевого господарства та за матеріалами статистичних бюро.

Дані про орендну плату, дохідність та вартість земель за попередні роки вибиралися з матеріалів земських і міських статистичних робіт та колишніх земельних банків, кредитних спілок, казенних палат тощо за період 1911-1916 р. з обов’язковим застосуванням поправочного коефіцієнта на існуючі економічні умови.

Для визначення поточної (чи за попередні роки) дохідності землі використовувалися наступні показники, зведені до однієї десятини орної землі:

а) пересічна врожайність сільськогосподарських культур (за винятком насіння), які превалюють на землях, що межують з містом;

б) пересічні ціни на продукти цих культур;

в) пересічні витрати на їх посів, збирання врожаю та доставку на ринок;

г) типова пропорція основних культур;

д) розподіл орної землі на посівну й парову площі;

є) пересічні витрати на амортизацію капіталу, вкладеного в будівлі та інвентар.

На підставі зібраних відомостей оціночні комісії обчислювали норми чистої дохідності земель для кожного міста, виходячи з яких і проектувалися ставки основної ренти.

Для встановлення ставок додаткової ренти з міських земель оціночні комісії поділяли кожне місто за дохідністю земель на райони. З цією метою вони визначали середню щільність населення в кожному кварталі міста, а сумісні й близькі за показниками щільності населення квартали об’єднували в райони. Межі встановлених у такий спосіб районів перевірялися і у випадку потреби корегувалися залежно від ступеня насиченості окремих частин міста промисловими та торговельними закладами, .зручності шляхів сполучення й інших факторів, що впливають на дохідність землі.

За встановленими районами оціночні комісії визначали коефіцієнт зростання дохідності земель від найменш дохідних до найдохідніших.

У межах кожного району у свою чергу обчислювався коефіцієнт зростання доходності земельної ділянки від найменш дохідного до найдохіднішої залежно:

а) від способів використання (забудовані і незабудовані ділянки, городи, сади, складські приміщення, ринкові площі);

б) від характеру і призначення будівель (фабрично-заводські приміщення, торговельні заклади, різноповерхового будинку);

в) від розташованих на ділянці споруд (водогону, каналізації тощо).

На підставі обчислених коефіцієнтів оціночні комісії проектували ставки додаткової ренти, граничні розміри яких щорічно встановлювалися постановою РНК СРСР.

Наприклад, на 1924-25 бюджетний рік були встановлені такі граничні ставки додаткової ренти з міських земель:

коп./кв. сажень

Земельні ділянки

Міста з населенням (тис. мешканців)

до 25

25-50

50-75

понад 75

незабудовані, а також забудовані житловими приміщеннями та промисловими закладами

25

50

75

100

забудовані нежитловими торговельними приміщеннями

100

250

450

700

Сьогодні можна стверджувати, що комплекс оціночних робіт, виконаний у 1923-24 роках, був найвизначнішою подією у сфері оцінки міських земель у радянський період. Його відрізняло єдність теоретичних принципів і методичних підходів, а отримані результати мали не тільки практичне, а й наукове значення.

Зокрема було доведено, що основа цінності міських земель формується не лише під впливом дохідності прилеглих до міських поселень земель, а й залежно від адміністративного значення міського поселення, його розташування щодо шляхів сполучення, щільності, соціального складу та основних видів діяльності міського населення, рівня розвитку торгівлі та промисловості, а дохідність земель у межах поселення, крім місця розташування ділянок, залежить ще й від способів використання останніх (ділянки під дворами, садами, городами, ринковими площами, житловими будинками, торговельними приміщеннями і промисловими закладами).

Суттєве значення мало й припущення, що в містах, на відміну від сільськогосподарських земель, які підпорядковані впливу найнижчої вартості малопродуктивних земель, визначальною для всіх ділянок є найвища вартість ділянки, що найбільш приваблива для будівництва.

Крім того, здійснена оцінка стала основою для встановлення обґрунтованих розмірів орендної плати за земельні ділянки, що надавалися за договорами забудови в містах. її розмір став визначатися відповідно до сумарної ставки основної та додаткової ренти, а якщо на ділянці була розташована будівля, що передбачалася для використання забудовником, то за неї стягувалася окрема плата в розмірі амортизації будівлі та до відсотків на її вартість.

Амортизаційні внески на будівлю встановлювалися у розмірі не більше одного відсотка на рік з вартості будівлі для кам’яних споруд і не більше двох відсотків — для дерев’яних. На вкладений у будівлю капітал встановлювався не більше восьми відсотків річних для будівель житлового призначення та за домовленістю — для будівель торговельно-промислового характеру.

З урахуванням набутого досвіду у 1927 році були переглянуті правила стягування ренти з міських земель, а ВІ928 році Радою Народних Комісарів СРСР була прийнята постанова «Про підстави розподілу міських поселень за класами для стягування ренти та про найвищі граничні ставки ренти з міських земель».

Для визначення ставок ренти всі міські поселення поділялися на десять класів, а в їх межах виділялися різні категорії використання земель.

Однак більшість методологічних положень, закладених у цих правилах, не мали подальшого розвитку. Саме на цей період припадає зміна ідеологічної орієнтації в теоретичних основах оцінки земель, які звужуються лише до трактування прояву диференціальної ренти І і II. При цьому основний акцент у наукових дослідженнях переноситься з питань формування земельної ренти на її розподіл.

Крім того, протягом наступних 10 років практична значимість навіть масової оцінки для цілей оподатковування починає падати, що стало результатом, з одного боку, фактичної ліквідації інститутів місцевого самоврядування та всеохоплюючої націоналізації виробництва й невиробничої сфери, а з іншого, — поступового включення до числа звільнених від плати за землю щоразу більшої кількості категорій землекористувачів. Рентні платежі стали втрачати своє значення: здебільшого вони здійснювалися за рахунок державних коштів, які знову поверталися до державного бюджету.

Одночасно відбувається і згортання орендних відносин у сільськогосподарському землекористуванні. У СРСР після націоналізації всіх земель відповідно до закону про трудове землекористування від 22 травня 1922 року дозволялася лише трудова оренда землі. Однак вже 1 лютого 1930 року до числа заходів щодо зміцнення соціалістичної перебудови сільського господарства і в боротьбі з куркульством була передбачена заборона оренди в районах суцільної колективізації, а з 4 червня 1937 року постановою ЦВК і РНК СРСР «Про заборону надання в оренду земель сільськогосподарського призначення» скрізь була накладена заборона на будь-які, у тому числі й на трудову, види оренди.

Найвищі граничні ставки міської ренти на 1928 рік

коп./кв. м

Забудовані землі

Класи міських поселень

І

II

ІІІ

IV

V

VI

VII

VII

ІХ

X

житловими будинками та прилеглими до них будівлями

1,5

3

6

9

12

15

20

25

35

55

торговельними приміщеннями

6

12

24

36

60

80

100

120

200

350

відкритими (не в приміщеннях) складами товарів, що належать торговельним підприємствам

3

6

9

12

15

20

25

35

50

80

відкритими (не в приміщеннях) складами товарів, що належать торговельним підприємствам (крім державних) та закритими складами матеріалів, палива та товарів, що їм належать

2

4

6

9

12

15

20

25

40

65

дворами, городами, садами, сільськогосподарськими угіддями, а також відкритими складами матеріалів, палива та товарів, що належать промисловим підприємства (крім державних)

0,5

1

2

3

4

5

7

8

10

15

державними промисловими підприємствами, як забудовані, так і незабудовані складами цих підприємств, як закритими, так і відкритими

0,5

1

2

3

4

5

6

7

8

10

У роки Великої Вітчизняної війни бюджетні потреби зумовили необхідність знову повернутися до платного характеру використання земель. Указом Президії Верховної Ради СРСР від 10 квітня 1942 року «Про місцеві податки і збори» впроваджувалася земельна рента і податок із будівель, що склало два окремі види платежу за забудовані ділянки.

Об’єктами оподатковування стали житлові будинки та інші будівлі. Для населення встановлювалася одна податкова ставка — 1% від вартості будівель; для підприємств, організацій та установ — дві ставки (0,5 і 1%) залежно від призначення будівель.

Земельною рентою обкладалися забудовані та незабудовані землі лише несільськогосподарського призначення, надані підприємствам, установам та окремим громадянам у безстрокове користування та за договорами про забудову. При цьому стягнення орендної плати за ці землі заборонялося.

Ставка земельної ренти не залежала від категорії використання земель і диференціювалася лише за класами поселень, які визначала Рада Міністрів союзної республіки відповідно до адміністративної підпорядкованості поселення й таких його економічних показників як кількість населення, розвиток промисловості тощо.

Усі поселення поділялися на шість класів, причому найвища ставка була визначена для поселень І класу, а найнижча — для поселень VI класу. Співвідношення між найвищою і найнижчою ставками, яке було встановлене в 1942 році, складало 4,5 рази і зберігалося протягом майже сорока років дії зазначеного Указу.

Після війни економічна роль платежів земельної ренти до бюджету почала погіршуватись і на початку шістдесятих років втратила свою силу. У1947 році пільги щодо сплати земельної ренти були надані підприємствам газодобувної промисловості, у 1951 році — підприємствам нафтової промисловості, у 1954 році — державному житловому фонду, у 1956 році — гідроелектростанціям (за землі, надані під зону затоплення та водосховища) і нарешті, у 1960 році — всім державним і громадським (крім кооперативних) підприємствам, установам і організаціям.

З 1961 року платниками залишалися лише громадяни та кооперативні підприємства й організації, які сплачували земельну ренту за мізерними ставками — від 0,4 до 1,8 коп. за 1 кв. м земельної ділянки залежно від класу поселень.

Ставки земельної ренти для різних класів поселень у 1961р.

коп./кв. , по курсу 1961р.

Класи поселень

І

II

III

IV

V

VI

Ставки земельної ренти

1,8

1,5

1,2

0,9

0,6

0,4

Що стосується земель сільськогосподарського призначення, то їх використання не припускало будь-якої плати. Це не могло не позначитися на становищі землеоціночноі діяльності в цій галузі, де справжній зміст оцінки землі був зведений до бонітування ґрунтів, тобто до оцінки їх природних властивостей і врожайності. Та навіть доцільність проведення таких робіт ставилася під сумнів1.

Таким чином, протягом тривалого часу землеоціночна діяльність у Радянському Союзі була позбавлена будь-якого практичного змісту. У більшості вчених і фахівців сформувалося стійке переконання про неперспективність досліджень у цій галузі. Навіть у перекладних роботах зарубіжних авторів розділи, у яких висвітлювались питання ціноутворення на земельні ділянки чи їх оцінки, нехтувалися, як такі, що не відповідають інтересам соціалістичної економіки.

1 Роботи з економічної оцінки земель сільськогосподарського призначення відновилися лише в 70-их роках, але не були спрямовані на визначення вартості землі, а були пов’язані з аналізом рентабельності сільськогосподарських підприємств.

Соседние файлы в папке Драпиковский