3.	АНАЛІЗ РИНКУ І ФАКТОРИ ФОРМУВАННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ

3.1. Ринок землі та його характерні риси

Ринок землі — це особлива форма організації земельних відносин, за допомогою якої передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, й де складається певна кон’юнктура попиту та пропозиції, встановлюються ціни і здійснюється перерозподіл землі між конкуруючими видами використання.

Поняття ринку передбачає, що права володіння, користування і розпорядження земельними ділянками можуть без обмежень переходити з рук у руки, покладаючись на ціновий механізм. При цьому кожна із заінтересованих сторін діє в міру своїх можливостей і компетенції, усвідомлення відносної корисності конкретних об’єктів, а також з урахуванням своїх індивідуальних потреб і бажань.

У відображенні притаманних ринку землі відносин полягає сутність визначення ринкової вартості, що й обумовлює необхідність розгляду його характерних рис. Вони перш за все пов’язані з такими властивостями земельної власності як стаціонарність, унікальність, довговічність, природна обмеженість і невідтворюваність землі та виявляються:

• у специфічному характері обороту землі (через оборот прав на неї);

• в особливій взаємодії попиту та пропозиції, що обмежує здатність саморегулювання ринку;

• в індивідуальному ціноутворенні та високому рівні трансакційних витрат;

• у більш низькій ліквідності, порівняно з іншими товарами;

• у локальності ринку, внаслідок чого у високій залежності процесів, що відбуваються на ринку землі, від стану регіональної економіки та місцевого адміністрування.

Системоутворюючою основою земельного ринку є сукупність цивільно-правових угод з купівлі-продажу земельних ділянок, з їх оренди, застави, міни тощо. Це визначає, з одного боку, відносну самостійність земельного ринку, тому що він виконує специфічні, лише йому властиві функції з обороту об’єктів земельної власності, забезпечуючи взаємодію між суб’єктами земельних відносин і узгодження їхніх інтересів. З іншого боку, ринок землі є складовою загальної ринкової системи, беручи участь у досягненні необхідних пропорцій між факторами виробництва і реалізації єдиного циклу товарного та грошового обігу, також встановлення рівномірних цін в конкуренції за інвестиції.

Найбільш щільно ринок землі пов’язаний:

• з ринком нерухомості, основу якого він є;

• з ринком ресурсів, де земля є частиною активів підприємства;

• з фінансовим ринком, на якому земельна власність виступає самостійним об’єктом інвестування, —

що обумовлює зовнішні умови і фактори розвитку ринку землі та його внутрішню структуру.

Зрештою, саме ці зв’язки визначають потреби і можливості суспільства й окремих осіб щодо використання землі і є підставою для його сегментації.

Найчастіше ринок землі структурується за типом земельної власності і складом прав, що передаються. Фактично, він розвивається і функціонує як сукупність відносно відособлених і, як правило, неконкуруючих між собою окремих сегментів ринку землі (субринків): ринок сільськогосподарських земель, ринок земель житлової забудови, ринок земель промисловості, ринок земель комерційного використання і т. ін., що пов’язане з прийнятою у світі системою регламентації функціонального призначення земель.

Тут слід зазначити, що для цих сегментів земельного ринку є характерним і домінування різних типів угод. Наприклад, земельні ділянки промислових підприємств переважно

представлені на ринку купівлі-продажу тому, що найчастіше вони купуються для забезпечення виробничих потреб. У той же час земельні ділянки комерційного використання мають широкий ринок оренди, що зумовлене мобільністю діяльності в сфері торгівлі й послуг.

З огляду на локальний характер земельного ринку можна також стверджувати, що він існує і як сукупність ринків землі певної території, кожний з який має свою кон’юнктуру й цінові параметри.