5.2. Оцінка земельних ділянок, що підлягають забудові

Земля набуває вартості лише у поєднанні з іншими продуктивними чинниками, збільшуючи тим самим загальну вартість нерухомого майна. Цей принцип доданої продуктивності є базовим у теорії оцінки. Відповідно до нього земля має «залишкову вартість», що формується як залишок доходу після покриття витрат на працю, капітал та управління.

Принцип доданої (залишкової) продуктивності лежить в основі багатьох методів визначення вартості землі: економічного методу, методу розвитку, методу залишку для землі, — які застосовуються для оцінки об’єктів земельної власності, що підлягають розвитку. Це може бути вакантна земельна ділянка, яку передбачено освоїти, або вже забудована земельна ділянка, на якій існуючі будівлі і споруди передбачено модернізувати чи якимось іншим чином поліпшити, або знести і збудувати нові споруди.

Усі ці методи ґрунтуються на припущенні, що ціна, яку потенційний покупець може сплатити за розвинуту власність, має перевищувати сукупні витрати, пов’язані з її розвитком.

Останні включають витрати на будівництво та інші поліпшення, витрати на фінансування, прибуток забудовника (девелопера), а також витрати, пов’язані з купівлею та продажем.

Загальний алгоритм визначення вартості землі за цими методами може бути виражений таким чином:

Доходи від продажу – Витрати на поліпшення і прибуток забудовника = Залишок на землю

Розглянемо кожний з цих елементів більш докладно.

1. Доходи від продажу. Для розвинутої (поліпшеної) земельної власності дохід визначається ймовірною ціною, яку можуть сплатити за неї на ринку, тобто її ринковою вартістю. Найприйнятнішим для її оцінки є зіставлення цін продажу подібної земельної власності. У такий спосіб найчастіше оцінюються земельні ділянки житлової забудови, що використовуються власниками.

Водночас для земельних ділянок, що мають комерційне використання, очікувана ціна, яка буде отримана від продажу, зазвичай визначається шляхом капіталізації річного доходу від оренди, що дає змогу адекватно відобразити інвестиційний інтерес, пов’язаний із цією нерухомістю.

При цьому незважаючи на те, чи поліпшена земельна ділянка буде продана, чи забудовник має намір користуватися нею для власних потреб або надавати її в оренду, тобто він фактично не буде продавати розвинуту земельну власність, оцінка доходу від продажу є обов’язковою для визначення залишкової вартості землі.

Безперечно, реальний або умовний продаж здійснюється лише після завершення розвитку земельної власності, який може тривати досить довго. Однак було б нелогічно знецінювати доходи від продажу відносно їх нинішньої вартості. Те, що оцінювач прагне встановити, — це ринкова вартість розвинутої земельної власності, складовими якої є сьогоднішні витрати на розвиток, рівень прибутку забудовника та вартість землі.

2. Витрати на розвиток. Як правило, тут враховуються фактична вартість поліпшень та витрати на фінансування. Але залежно від ситуації у цьому пункті можуть бути враховані й інші витрати.

а) Вартість поліпшень. її складовими найчастіше є вартість будівництва, включаючи прибуток підрядника, а також вартість проектних і землевпорядних робіт, що становлять певний відсоток від вартості будівництва. Важливо при цьому, щоб оцінка вартості поліпшень відповідала цінам, що склалися на місцевому ринку. Безперечно, можна використовувати також укрупнені показники вартості будівництва та дані кошторисної документації, але за умови, що вони не суперечать ринковим цінам;

б) Інші витрати. Розвиток земельної власності може бути пов’язаний з необхідністю проведення спеціальних робіт, виконанням певних зобов’язань та отриманням додаткових прав. Так, наприклад, щоб здійснити будівництво треба знести існуючі будівлі чи розчистити ділянку або виконати роботи з її вертикального планування. Крім того, освоєнню земельної ділянки можуть передувати витрати пов’язані з її придбанням, включаючи компенсацію втрат попереднім власникам чи орендарям. Іноді виникає потреба у придбанні певних прав на обмежене користування чужою власністю (проїзд через сусідню ділянку або прокладання по її території інженерних мереж). Дуже часто отримання дозволу на будівництво несе за собою витрати, пов’язані з дольовою участю у розвитку загальної інфраструктури.

Цей перелік може бути доповнений залежно від умов освоєння земельної ділянки. Оскільки всі можливі види витрат іноді важко передбачити, доцільно включати до розрахунку частину загальної суми витрат на непередбачені обставини. З іншого боку, можна вважати, що вони є частиною загальних ризиків освоєння, які позначаються на розмірі очікуваного доходу.

в) Витрати на фінансування. Розвиток земельної власності вимагає, як правило, залучення значних запозичених коштів. Тому під час оцінки обов’язковим є врахування вартості запозичення коштів, що відшкодовуються по завершенню освоєння і продажу розвинутої земельної власності.

Оцінка вартості запозичення коштів здійснюється за відсотковими ставками, що переважно пропонуються на кредитному ринку і можуть змінюватися залежно від статусу позичальника і ризиків, притаманних схемі освоєння земельної ділянки. Тому оцінювач має знати про поточні відсоткові ставки на дату оцінки.

У окремих випадках забудовник може отримати кредит на більш тривалий період, ніж час освоєння. Це означає, що відсоткова ставка буде нижчою, ніж переважаючі ставки, або забудовник може фінансувати будівництво з власних ресурсів. Проте, під час оцінки має бути прийнята типова для поточного моменту відсоткова ставка, оскільки це — вартість можливості капіталу. Якщо ж брати до уваги пільгову ставку або зовсім не враховувати витрати на фінансування, то результат оцінювання не буде відповідати вимогам визначення ринкової вартості.

Коли процентна ставка відома, то можуть бути визначені витрати на фінансування. При цьому треба враховувати, що запозичені гроші стосуються двох пунктів — витрат на землю та її поліпшення. Щодо фінансування витрат на землю, то кошти на її придбання мають бути запозичені на початку освоєння, а плата за кредит поширюється на весь період освоєння. Натомість кошти на поліпшення будуть потрібні не на весь період освоєння, а лише з певного часу (як правило, чітко визначеного), що дає змогу зменшити загальні витрати на фінансування.

3. Прибуток забудовника. Забудовник, розвиваючи земельну власність, завжди буде прагнути мати відповідний прибуток.

Залежно від ситуації прибуток забудовника може бути оцінений як відсоток: від прямих витрат, від прямих і непрямих витрат, від прямих і непрямих витрат в сумі з вартістю ділянки, або від вартості завершеного проекту. В усіх випадках прибуток забудовника в межах одного проекту буде однаковим, тому що кожній з обраних баз відповідає певний відсоток.

Це положення можна проілюструвати умовним прикладом [34], де прибуток забудовника поданий у вартісному і відсотковому вираженні:

База	Відповідний відсоток	Прибуток забудовника
Прямі витрати	545 000 ум.од. 22,0 %	120 000 ум.од. (округлено)
Прямі витрати + непрямі витрати	545 000 ум.од. 55 000 ум.од. 600 000 ум.од. 20,0 %	120 000 ум.од.
Прямі витрати + непрямі витрати + вартість землі	545 000 ум.од. 55 000 ум.од. 200 000 ум.од. 800 000 ум.од. 15,0 %	120 000 ум.од.
Прямі витрати + непрямі витрати + вартість землі + прибуток забудовника	545 000 ум.од. 55 000 ум.од. 200 000 ум.од. 120 000 ум.од. 920 000 ум.од. 13,0 %	120 000 ум.од. ( округленно)

Останній варіант розрахунку прибутку забудовника у вигляді відсотка від вартості закінченого проекту виражається в такий спосіб:

(800 000 ум. од. 0,13) / (1 – 0,13) = 120 000 ум. од. (округлено).

Якщо прибуток, що пов’язаний із витратами на розвиток земельної власності у тій стадії оцінки, коли вартість землі невідома, то прибуток буде розраховуватися пізніше, як частина витрат на придбання землі.

Як правило, прийнятний для забудовника розмір прибутку визначається на основі ринкових даних та результатів опитування забудовників. При цьому він має відповідати тому розміру, що може спонукати забудовника до певного виду освоєння земельної ділянки. Водночас слід мати на увазі, що реальний прибуток, який отримується після завершення проекту розвитку земельної власності, може й не відповідати очікуваному прибутку, що спочатку спонукав забудовника. Тому для визначення рівня прибутку забудовника має сенс уникати використання результатів, зафіксованих у звітах по завершенню проекту.

Оцінювання розміру прийнятного для забудовника прибутку є досить складним, тому що залежно від ситуації на ринку і типів власності змінюються і розміри очікуваного прибутку. Цільові рівні прибутку будуть залежать від характеру і періоду освоєння, а також супутніх ризиків. Не останню роль відіграватиме й конкуренція на ринку девелоперських послуг. Тому типові співвідношення між прибутком та іншими витратами не мають сталого характеру.

Особливо складним є визначення відсоткових співвідношень рівня прибутку забудовника в умовах нестабільної ринкової ситуації, де вона, крім того, дуже часто підпадає під загальне економічне знецінення, зумовлене низькою купівельною спроможністю, що не забезпечує достатнього рівня доходу від нерухомості.

4. Витрати, пов’язані з продажем. Основними витратами, що забудовники несуть під час продажу розвиненої земельної власності і які впливають на їхній власний інтерес, є оплата брокерських і юридичних послуг під час укладання угоди. Зазвичай вони встановлюються у відсотковому відношенні до ціни продажу.

До складу цих витрат, у випадку оцінки земельних ділянок комерційного використання, включаються також і витрати на оплату послуг агентів з найму, що встановлюється як певний відсоток від отриманої річної орендної плати.

5. Залишок на землю. Цей елемент, як правило, ототожнюється з вартістю землі. Його визначення стає можливим лише після оцінки доходу від продажу і всіх прямих і непрямих витрат на розвиток земельної власності, включаючи прибуток забудовника. І якщо ці оцінки базувалися на ринкових даних, то залишок на землю буде відповідати ринковій вартості землі.

Іноді витрати на розвиток можуть перевищити дохід від продажу розвинутої земельної власності, тобто земля начебто набуває від’ємної вартості. Проте від’ємне значення залишку на землю свідчить про порушення принципу найбільш ефективного використання, а також про те, що обраний вид освоєння не придатний для цієї земельної ділянки.

Крім того, в деяких країнах (наприклад, в Англії, Швейцарії [29;36]) залишок на землю розглядається як необхідні витрати на придбання землі, де її вартість є лише однією зі складових. Так, англійські оцінювачі [29] до витрат на землю включають чотири пункти: 1) вартість землі, визначення якої є метою оцінки; 2) витрати на оплату брокерських і юридичних послуг з придбання землі; 3) вартість запозичення коштів на придбання землі; 4) прибуток забудовника, розрахований від загальних витрат на придбання землі.

Отримавши уявлення про зміст складових оцінки земельної ділянки, що підлягає забудові, розглянемо ситуацію, коли треба визначити вартість землі за умови, що власник земельної ділянки має намір побудувати замість існуючої нову будівлю. Наприклад, ділянка розташована в серединній зоні значного міста в межах житлового району, основна забудова якого здійснювалася в 1960-і роки переважно 5-ти та 9-ти поверховими житловими будинками. Тривалий час ділянка використовувалася для розміщення овочевого павільйону, що на сьогоднішній день не тільки не відповідає сучасним вимогам, а й цілком фізично знецінився.

Власник земельної ділянки одержав дозвіл на будівництво протягом одного року нової триповерхової будівлі, на першому поверсі якої буде знаходитися магазин, а на другому і третьому — офісні приміщення.