6.2. Документування результатів оцінки
Звіт про оцінку є результуючим документом, у якому відображаються передумови та підсумки діяльності оцінювача з визначення вартості об’єкта оцінки. У ньому оцінювач розкриває всі істотні моменти в контексті поставленого завдання, наявні припущення й обмеження, необхідні обґрунтування і розрахунки, свої судження й остаточний висновок щодо вартості об’єкта оцінки.
Фактично, зміст звіту є основним аргументом на користь вірогідності отриманого результату. Тому вимоги щодо складання звіту про оцінку, як вже зазначалося, виступають предметом національних і міжнародних стандартів оцінки, а в окремих країнах і законодавства в частині регулювання оціночної діяльності.
Природно, що стандарти складання звіту в різних країнах мають свої особливості, але скрізь до звіту висуваються вимоги, щоб викладені в ньому результати оцінки мали чіткий, об’єктивний, адекватний характер, а сам звіт був представлений у доступному і зручному для опрацювання вигляді, а також не допускав би неоднозначного тлумачення.
Загальноприйнятими вимогами до змісту звіту є:
чіткий і точний опис меж завдання, мети і передбачуваного використання оцінки;
розкриття всіх припущень і обмежень, що безпосередньо стосуються виконаної оцінки та їхній вплив на вартість;
опис умов, у яких були сформовані судження і висновки оцінювача;
відображення будь-якого, прямого чи непрямого, корпоративного зв’язку з оцінюваною власністю чи її власниками, що міг би призвести до потенційного конфлікту інтересів;
посилання на наявні відступи від стандартів оцінки;
обмеження на публікацію результатів оцінки чи її висновків без згоди оцінювача з метою забезпечення контролю за формою та умовами, згідно з якими результати його роботи стають доступними для широкого загалу.
У Кодексі поведінки Міжнародних Стандартів Оцінки 2000 [25] наводиться мінімальний обсяг відомостей, що мають бути представлені у звіті:
назва об’єкта оцінки, найменування оцінювача і дата звіту;
завдання, дата, мета і функція оцінки;
база оцінки, у тому числі вид вартості та її визначення;
ідентифікація об’єкта оцінки й пов’язаних з ним прав;
дата, характер і масштаб обстежень;
будь-які припущення й обмежувальні умови;
інформація щодо використання Міжнародних Стандартів Оцінки;
підпис оцінювача;
копії кваліфікаційних документів оцінювача і дозвільних документів на проведення оціночної діяльності.
До звіту рекомендується також включати завірений підписом оцінювача сертифікат, що підтверджує об’єктивність оцінки, фіксованість (незалежність від результатів оцінки) професійного гонорару чи будь-якої іншої компенсації та інші пояснювальні матеріали.
Звіт може також містити інші відомості, що є важливими для адекватного розуміння результатів, суджень і висновків оцінювача. У будь-якому випадку, зміст звіту повинен відповідати специфіці об’єкта, що оцінюється, і носити доказовий характер.
Що стосується оцінки земельних ділянок, то може бути рекомендована наступна структура звіту:
Титульний лист.
Супровідний лист.
Короткий опис основних фактів і висновків.
Зміст.
Загальні положення:
підстава для проведення оцінки;
об’єкт оцінки (юридичний опис об’єкта);
мета і призначення оцінки;
вид вартості;
дата оцінка;
нормативно-методична база;
джерела інформації;
припущення й обмеження;
умови публікації результатів оцінки і посилань на них;
декларація оцінювача;
відомості про оцінювачів.
Характеристика об’єкта:
загальні відомості про район розташування об’єкта оцінки;
аналіз соціально-економічної ситуації в регіоні;
аналіз місця розташування об’єкта оцінки;
опис земельної ділянки;
опис земельних поліпшень;
аналіз найбільш ефективного використання.
Передумови й обґрунтування вибору підходів до оцінки.
Визначення вартості:
визначення вартості земельної ділянки з поліпшеннями;
визначення вартості земельних поліпшень;
визначення вартості землі;
• узгодження результатів розрахунку і формування остаточного висновку щодо вартості.
Висновок про вартість об’єкта оцінки.
Сертифікація оцінки.
Додатки:
Висновок про вартість об’єкта оцінки.
Сертифікація оцінки.
Додатки:
договір на виконання оцінки;
правопосвідчуючі документи на об’єкт оцінки;
ситуаційний план району розташування об’єкта;
план земельної ділянки;
технічна документація на об’єкт оцінки;
фотографії об’єкта оцінки;
копії кваліфікаційних документів оцінювачів та документів, що дають дозвіл на провадження оціночної діяльності.
Як правило, оцінювач готує повний звіт, що включає докладні дані, на яких ґрунтується оцінка, і судження, що лежать в основі висновків. Це найбільш розповсюджена й основна форма документування результатів оцінки.
Однак при оцінці великої кількості типових об’єктів вдаються до форми стислого звіту, що надаються, як правило, у вигляді спеціально розроблених бланків і таблиць. При цьому і повний, і стислий звіти повинні мати однаковий ступінь доказовості, вирізняючись лише обсягом описової інформації.
Стисла форма звіту використовується оцінювачами також при актуалізації раніше виконаної оцінки (за умови, що важливих змін у положенні об’єкта на ринку і стану ринкової ситуації не відбулося), також при стислому викладі повного звіту. У цьому випадку стислий звіт має містити посилання на виконаний у повному обсязі звіт.
Звіт у формі листа містить загальні характеристики об’єкта оцінки і значення отриманої в результаті аналізу вартості. При цьому обов’язково є вказівка на характер наведеного результату, чи є він попереднім, чи остаточним. В останньому випадку лист містить посилання на виконаний звіт (повний чи стислий) про оцінку.
Застосовуваність звітів у формі листа досить обмежена — вони використовуються лише у випадку відповідних запитів клієнта для оперативного прийняття ним рішень з питань оцінюваної нерухомості й не можуть бути предметом для обґрунтування винесення ухвал в претензійних, контролюючих і судових інстанціях. Тому на практиці ця форма звіту найчастіше використовується як повідомлення замовника про закінчення роботи з оцінки. Звіт незалежно від форми підписується оцінювачем і завіряється печаткою.
Термін дії звіту і висновку про вартість об’єкта оцінки у випадках, коли він не визначений законодавством, встановлюється оцінювачем самостійно, зважаючи на аналіз ситуації на ринку подібних об’єктів.
Кількість екземплярів звіту про оцінку і форма рецензування результатів оцінки визначається договором сторін, якщо інше не передбачено чинним законодавством. Один екземпляр в обов’язковому порядку зберігається в архіві оцінювача протягом встановленого законодавством терміну.