5.	ОЦІНКА ВАРТОСТІ РІЗНИХ ПРАВ І ВИДІВ ЗЕМЕЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

5.1. Оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення

Визначення ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення продиктоване низкою об’єктивних причин, серед яких варто назвати:

• формуванням в результаті приватизації сільськогосподарських земель значної кількості власників землі —потенційних учасників земельного ринку в сільській місцевості, зацікавлених у розширенні своїх господарств і в консолідації виробничих активів за допомогою купівлі-продажу земельних ділянок (земельних паїв);

• потребою в залученні позикового капіталу, де надійним забезпеченням банківських кредитів при відсутності інших об’єктів застави може стати іпотека земельних ділянок;

• забезпеченням механізмів компенсації власникам землі втрат внаслідок відчуження чи нанесення шкоди їхній земельній власності.

Передача повного чи часткового права власності на землю буде вимагати визначення ринкової вартості тих чи інших об’єктів земельної власності. Саме права на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а не сільськогосподарські підприємства становлять предмет трансакцій на ринку сільськогосподарських земель.

Водночас, сільськогосподарські землі традиційно розглядаються або як природний ресурс, або як засіб виробництва, що призвело до формування в галузях науки, що «обслуговують» сільське господарство, відповідних видів оцінки.

Наприклад, у ґрунтознавстві важлива роль приділяється бонітуванню — якісній оцінці землі за її родючістю, що виражається через показники (шкали) придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур. В аграрній економіці одержала розвиток і в теоретичному, і в прикладному аспектах економічна оцінка землі, пов’язана з поняттями продуктивності й ефективності сільськогосподарського виробництва.

Однак інститут земельної власності вимагає ще й іншого погляду на землю — як на нерухоме майно, вартість якого визначається співвідношенням попиту та пропозиції, а також специфічною корисністю конкретної земельної власності.

Природно, що попит на земельні ділянки сільськогосподарського призначення значною мірою визначається продуктивністю ґрунтів і рівнем прибутковості сільськогосподарської діяльності. Це зумовлює взаємозв’язок усіх видів оцінки землі, що можуть бути основою і критерієм для інших. І все ж таки не можна ототожнювати і тим більше вважати, що одна оцінка поглинає іншу. Вони мають істотні відмінності як у предметі, так і в способах оцінки.

Так, економічна оцінка, що охоплює весь комплекс визначення вартості активів сільських господарств і підприємств, розглядає проблему оцінки землі насамперед через призму сільськогосподарської діяльності. Природно, що ця оцінка пов’язує вартість землі з рентабельністю такої діяльності, у той час як оцінка об’єктів земельної власності спрямована на визначення вартості земельної ділянки як сільськогосподарської нерухомості, тобто через оцінку прав на неї, що підлягають чи можуть підлягати обміну.

Оцінка землі як об’єкта нерухомості підлягає дії інших факторів, де принципове значення має не діяльність на ній, а її правовий стан, і, насамперед, цільове призначення землі відповідно до проектів планування і планів земельногосподарського устрою території.

Оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення використовує всі базові поняття і принципи, що склалися в теорії і практиці оцінки нерухомості в цілому й оцінки землі зокрема. Однак визначення вартості землі цієї категорії вимагає додаткових знань ґрунтознавства, агрономії, землевпорядкування, економіки й організації сільського господарства. Адже серед факторів, що впливають на рівень цін на земельні ділянки, крім неоднорідності у видах об’єктів земельної власності, у місцезнаходженні та розташуванні ділянки, повинні враховуватися ще і такі специфічні характеристики сільськогосподарських земель, як тип ґрунту, його родючість, придатність до вирощування певних культур і меліорації.

Безперечно, не знаючи характерних рис сільськогосподарської землі, що впливають на її вартість, важко виконати об’єктивну оцінку. Крім того, попит на земельні ділянки сільськогосподарського призначення здебільшого визначається становищем ринку сільськогосподарської продукції, рівнем прибутковості сільськогосподарської діяльності. Саме цими факторами зумовлюється мотивація як продавців, так і покупців на ринку сільськогосподарських земель.

За цих обставин варто мати на увазі, що об’єкти ринку сільськогосподарських земель вирізняються значною розмаїтістю. Серед них є оброблені і необроблені землі; богарні і поливні землі; землі, що мають багаторічні насадження чи на яких зведені будівлі та споруди. Тому під час оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення вартість землі може бути визначена, принаймні, двома способами: 1) коли земельна ділянка вільна від поліпшень і вартість землі визначається безпосередньо; 2) коли земельна ділянка має поліпшення і вартість землі є як складовою в загальній вартості об’єкта земельної власності.

Крім того, потрібно брати до уваги, що більшість земельних ділянок сільськогосподарського призначення буде мати різнорідну за функціональним використанням внутрішню структуру. Наприклад, у межах однієї земельної ділянки, що належить фермеру, можуть розташовуватися його будинок, господарський двір, ферма, орні землі, фруктовий сад, пасовища тощо. Співвідношення таких складових земельної ділянки буде якщо не унікальним, то, принаймні, таким, що рідко повторюється на інших земельних ділянках цієї місцевості, згідно чого оцінювачу буде важко виявити подібні об’єкти для порівняння при зіставленні цін купівлі-продажу чи оренди. Це обумовлює необхідність застосування ще одного варіанта оцінки, — коли вартість земельної ділянки визначають як суму окремих функціонально цілісних одиниць чи їхніх груп, стосовно яких можна одержати необхідну цінову інформацію на місцевому ринку сільськогосподарської землі. Але необхідно зазначити, що загальна вартість земельної ділянки не завжди буде відповідати сумі вартостей її окремих складових.

Отже, перед оцінювачем постає важлива проблема правильно ідентифікувати об’єкт оцінки, його положення на ринку, і вибрати адекватний спосіб визначення його вартості.

З юридичного погляду до сільськогосподарських земель відносять землі, що систематично використовуються для одержання сільськогосподарської продукції і землі, що використовуються для обслуговування сільського господарства чи призначені для цих цілей схемами планування територій і планами земельногосподарського устрою.

За характером використання землі сільськогосподарського призначення поділяються:

• на сільськогосподарські угіддя, до складу яких входять рілля, перелоги, багаторічні насадження, сіножаті та пасовища;

• на несільськогосподарські угіддя, що об’єднують землі під господарськими будинками і дворами, господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісосмугами й іншими захисними насадженнями на сільськогосподарських землях.

Крім того, до сільськогосподарських земель належать землі, що перебувають у стадії меліоративного будівництва, відновлення родючості; землі тимчасової консервації тощо. Законодавством деяких країн землями сільськогосподарського призначення визнаються також землі, надані для здійснення сільськогосподарської науково-дослідної і навчальної діяльності.

За рівнем освоєння землі сільськогосподарського призначення поділяються на неполіпшені (цілинні) і поліпшені (оброблені, засіяні, засаджені, меліоровані, забудовані).

Наявність на ділянці земельних поліпшень: посівів, багаторічних насаджень, будівель та споруд, — має принципове значення для оцінки. Адже у всіх випадках, вартість землі визначається, виходячи з припущення, що ділянка вільна (чи умовно вільна) від земельних поліпшень.

Фактично, вартість земельних ділянок буде відповідати вартості землі лише у випадку їх використання під природні сіножаті та природні пасовища. Для таких ділянок земля оцінюється разом із рослинним покривом.

Це положення застосовується також для оцінки перелогів — орної землі, що понад року не використовується для посіву сільськогосподарських культур і не готується під пар.

Інші сільськогосподарські землі розглядаються як поліпшені, що обумовлює необхідність визначення ринкової вартості земельних поліпшень, до яких належать оброблення ґрунту і посіви, багаторічні насадження, меліоративні заходи і системи меліорації, сільськогосподарські будівлі та споруди, а також житлові будинки, що входять до складу селянських (фермерських) господарств.

Природно, що оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення має виконуватися виходячи з дозволеного, найбільш ефективного їх використання з урахуванням особливостей природно-сільськогосподарського районування території.

Визначення вартості земельних ділянок багатофункціонального використання (орні землі, забудовані землі, рибні ставки, меліоративні споруди тощо) можна здійснити шляхом заелементної оцінки їхніх окремих функціональних частин, якщо вони так представлені на ринку, беручи до уваги: (а) характеристики окремих частин земельної ділянки з урахуванням їх комплексності і функціональності для проведення певної діяльності (б) поділ ділянки на функціональні частини з урахуванням характеру і потреб ринку (в) вартість частин земельної ділянки під будівлями та іншими спорудами, що не пов’язані з здійсненням сільськогосподарської діяльності.

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої каналами і водотоками (ріками, струмками), може бути визначена як вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

Частини земельної ділянки, зайняті господарськими будівлями та шляхами, замкнутими водоймами, що не можуть бути використані для відособленої підприємницької діяльності; деревинно-чагарниковою рослинністю, призначеної для забезпечення захисту земель від впливу несприятливих природних, антропогенних та техногенних явищ не підлягають самостійній оцінці. При цьому характеристики цих частин земельної ділянки враховуються під час оцінки вартості земельної ділянки в цілому.

Житлові будинки, що входять до складу селянського (фермерського) господарства, підлягають оцінюванню як складова сільськогосподарської нерухомості.

Вартість земельної ділянки без поліпшень, але що має несприятливі умови для землеробства (наприклад, круті схили чи ерозію ґрунту) може бути визначена:

або за допомогою порівняльного підходу (для порівняння підбирають подібну земельну ділянку, що має аналогічні недоліки);

або як різниця ринкової вартості подібної за основними параметрами з оцінюваною земельною ділянкою і вартістю приведення землі в належний стан.

Вартість неполіпшених земельних ділянок, рекультивованих для потреб землеробства, може бути виражена негативною величиною, якщо відповідно до законодавства, необхідно здійснювати додаткові витрати для досягнення встановленого рівня якості сільськогосподарських угідь.

Вартість землі, що тепер використовується для цілей сільськогосподарського виробництва, а в схемах і проектах планування територій і в планах земельногосподарського устрою визначена для використання з іншою метою, визначається з урахуванням цілей, для яких вона призначена в планувальній і землевпорядній документації.

Ідентифікація об’єктів оцінки дає змогу правильно визначити фактори, що впливають на їхню вартість.

Незалежно від типу оцінюваної нерухомості фактори підрозділяються на чотири категорії: економічні; соціальні; юридичні, адміністративні та політичні; фізичні фактори. Однак на ціну конкретної земельної ділянки, насамперед, впливають фактори, пов’язані з характеристикою власне ділянки, що визначають якість сільськогосподарських угідь (родючість ґрунтів і їхні технологічні властивості), та її місце розташування (доступність до ринків збуту продукції, пунктів агрономічного і технічного забезпечення, місць проживання).

Якість сільськогосподарських угідь характеризується родючістю ґрунтів, природою процесів ґрунтової ерозії; рельєфом ділянки, складом і рівнем ґрунтових вод, формою ділянки; наявністю земельних поліпшень.

Найважливішим фактором для сільськогосподарських земель, що впливають на вартість, є родючість ґрунтів — їхня здатність давати врожай. Інтегральним показником родючості ґрунтів слугує бал бонітету (від 0 до 100), що показує відповідність властивостей ґрунтів і врожайності сільськогосподарських культур. Як правило, до таких властивостей належать вміст гумусу в орному шарі та по генетичних горизонтах, потужність гумусових горизонтів, вміст фізичної глини, індекс фізичного складу, ступінь засолення, солонцюватість, скелетність ґрунтів, кислотність (рН сольового розчину), оглеєність, еродованість, кам’янистість, вміст рухомих живильних речовин (фосфору, калію, азоту), змитість тощо.

Ерозія ґрунтів має двоякий вплив на вартість. Якщо ерозійні процеси вже мають місце і земельна ділянка еродована, то ерозія вплине на вартість ділянки через зниження її родючості (врожайності). Якщо ж ерозія існує як потенційна загроза, то в цьому випадку її вплив на вартість буде непрямим і виявиться в необхідності будівництва протиерозійних систем, використання протиерозійних технологій, виборі культур для оброблення тощо.

Висота ділянки над рівнем моря вплине на спосіб її використання, тому що рілля (зрошувана і богарна), сади, сінокоси та пасовища мають свою оптимальну висоту розташування над рівнем моря.

Ухил поверхні земельної ділянки впливає на виробничу діяльність і інтенсивність землеробства. Так, на земельній ділянці з ухилом до 3-5 градусів можливе оброблення інтенсивних культур, включаючи просапні, без провокування ерозійних процесів і виникнення проблем, пов’язаних з використанням сільськогосподарської техніки. На земельних ділянках із значним ухилом можлива культивація менш інтенсивних культур, переважно протиерозійних. Очевидно, що в цьому випадку вартість земельної ділянки, розташованої на більш крутому схилі, буде нижче.

Експозиція схилів ділянки також впливає на вибір вирощуваних культур, вже у зв’язку з вологозабезпеченістю і кількістю сонячної радіації. При цьому, південні схили будуть ціннішими для виноградних плантацій, а північні — для вирощування просапних культур і сіножатей, як це спостерігається в Карпатах та Криму.

Ґрунтові води впливають на культури, що вирощуються на зрошувальних землях і на заплавах річок. Вплив ґрунтових вод виявляється у вмісті солей, можливості їхньої нейтралізації і т. ін.

Форма земельної ділянки впливає на рівень витрат, пов’язаних з обробкою ґрунтів. Оптимальною вважається така форма земельної ділянки, при якій співвідношення між її шириною та довжиною складає 1:2 чи 1:3. Таке співвідношення випливає з обсягу основних механізованих робіт (за довжиною і за шириною ділянки). Співвідношення цих робіт складає від 60-70% до 40-30%. Найнераціональнішою для земельної ділянки є форма трикутника.

Наявність земельних поліпшень також впливає на вартість земельної ділянки. Одна лише наявність зрошувальної системи забезпечує підвищення врожайності на порядок. Крім того, наявність джерела води розширює можливості використання ділянки. Не менш важливими є й протиерозійні системи (лісозахисні смуги, греблі), господарські будівлі, дороги тощо.

Місце розташування земельної ділянки характеризується її віддаленістю від ринків збуту продукції, пунктів агрономічного і технічного забезпечення, джерел води, місць проживання, а також розташуванням відносно захисних чи санітарних зон.

Віддаленість конкретної ділянки буде залежати не тільки від відстані, а й від характеру перевезених вантажів та якості доріг. Якщо земельна ділянка розташована на значній відстані від ринків реалізації, її власник буде нести великі витрати з перевезення та збереження продукції, а також зіткнеться із втратами, що неминуче виникають при транспортуванні продукції на великі відстані. Те ж саме буде спостерігатися, якщо об’єктами транспортування будуть не зерно і картопля, а молоко або жива худоба, чи, наприклад, вовна та бавовна.

Не менш важливий вплив на обсяг витрат буде мати й якість шляхів, що прилеглі до земельної ділянки. Насипні дороги та дороги з твердим покриттям забезпечують доступ на ділянку незалежно від кліматичних умов і при мінімальних витратах.

Відстань від земельної ділянки до місця проживання її власника (орендаря) має індивідуальне значення. Скоріше за все покупець заплатить більш високу ціну за ділянку, що розташована в безпосередній близькості від будинку чи земель, якими він уже володіє, аби уникнути щоденних витрат, пов’язаних з поїздками на ділянку, перевезенням агрегатів, збором врожаю тощо.

Наявність захисних зон вносить певні обмеження щодо використання земельної ділянки, знижуючи її продуктивність. У свою чергу, санітарні зони в більшості випадків уже знаходяться під впливом негативних факторів, які також встановлюють обмеження на використання земель, що призводить до зниження вартості таких земельних ділянок.

Фрагмент Ґрунтової карти сільради Толойкон Карасуйського району

1^а

г	гумус верхнього горизонту, у %		розріз з аналітичними дриими і його номер
Гг	запас гумусу в т/га на 0,5 м шару	С2 2-3,3	- сіроземи типові
МПП	потужність ґрунтового профілю, в см	↓-↓↓-↓↓↓	Слабо-середньо-сяльнозродировані зрошувальні канали
	зрошувальні могутні галечникові відкладення на глибині 1,0 - 2,0 м.
	границі ґрунтових контурів		Номер ґрунтової різниці, бал бонітету, площа (у га)
	рілля зрошувальна	3	Середньоглинисті

Максимальне відображення усіх факторів, що впливають на вартість, є важливим критерієм вибору способу оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Однак, цей вибір не пов’язаний з характеристиками самих ділянок, а залежить насамперед від пакету прав, включених у ринковий оборот.

Саме склад прав, що передаються, відображає ринкові пріоритети стосовно певних видів угідь в умовах конкретної соціально-економічної ситуації та дає змогу виявити особливості земельної власності як товару і класифікувати її за конкретним типом, опираючись на відносини між учасниками операцій ринкового характеру. У ринковий оборот рівною мірою можуть бути включені й повне право на земельну ділянку, й часткові майнові або зобов’язувальні права, пов’язані із задоволенням індивідуальних потреб учасників ринку. Однак домінуюче положення на ринку займає оборот права власності та права оренди, що і визначає основні способи оцінки земельних ділянок, які склалися на основі порівняльного і дохідного підходів. Витратний підхід використовується лише в поєднанні з ними (у випадках, коли виникає потреба у визначенні залишкової вартості землі) і виконує допоміжну функцію, тому що будь-які витрати стосовно земельної ділянки варто відносити на земельні поліпшення, а не на землю, за винятком витрат, пов’язаних із купівлею цієї землі.

Природно, що порівняльний підхід є найкращим і найпоширенішим під час визначення ринкової вартості земельних ділянок. Адже зіставлення нещодавно здійснених продажів земельних ділянок дає змогу припускати, що і для оцінюваної ділянки ринок установить ціну в той же спосіб. Тобто, в умовах активного ринку купівлі-продажу землі метод зіставлення цін продажів дає змогу отримати найоб’єктивніший результат, що враховує як поточний попит та пропозицію на ринку, так й інші ринкові фактори.

Беручи до уваги те, що найважливішим фактором, який визначає вартість сільськогосподарських угідь є їхня продуктивність, відбирати ділянки для порівняння доцільно в межах одного природно-сільськогосподарського району, що характеризується спільністю основних генетичних властивостей ґрунтів, мікрокліматичних, гідрологічних і геоморфологічних умов, конкретним набором сільськогосподарських культур, характером агротехніки, певними видами меліорацій, системами сівозміни та заходами із забезпечення охорони землі.

Це дає змогу забезпечити максимальний рівень подібності земельних ділянок у межах конкретного виду угідь. Крім того, коректно припустити, що й соціально-економічні умови та фактори, які визначають кон’юнктуру такого сегмента земельного ринку в цьому районі будуть спільними.

Однак через унікальність об’єкта земельної власності завжди будуть мати місце локальні розбіжності в якості ґрунтів, розмірах і конфігурації ділянки, транспортній доступності, характері земельних поліпшень, стані рослинного покриву тощо. Очевидно, що характер та ступінь наявних розбіжностей відображаються ринком у ціні земельних ділянок. Тому, знаючи відмінності в характері угоди і властивостях проданих земельних ділянок, а також різницю в їхній ціні, можна обчислювати розмір поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають наявним відмінностям кожної з них від оцінюваної ділянки.

Насамперед, це — природні фактори, від яких залежить продуктивність сільськогосподарських угідь: кліматичні умови (тривалість вегетаційного періоду, сума активних температур, глибина промерзання ґрунту, його вологість), геоморфологічні умови (ухил поверхні земельної ділянки, загроза ерозії ґрунту і перешкоди агрономічним роботам) і, звичайно, ґрунтові умови (бонітет ґрунтів, їхня кислотність, потужність гумусового шару тощо).

Не менш значущу групу формують фактори, пов’язані з організацією території, найважливішими з яких є взаєморозташування ділянок, їхній розмір і форма, сівозміна, зручність заїзду до ділянки.

Третя група включає фактори, що пов’язані з інвестуванням (тобто, теперішній стан і потреба в земельних поліпшеннях), до яких належать меліоративні заходи (осушення і зрошення), технічну інфраструктуру, мережу і стан доріг для сільськогосподарського транспорту, протиерозійні та інші захисні споруди.

І зрештою, фактори місця розташування, де теж є свої особливості. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення серед факторів даної групи першочергове значення має доступність до ринків збуту продукції, пунктів агрономічного і технічного забезпечення, місць проживання власника чи користувача земельної ділянки тощо.

Перелічені групи факторів найчутливіше сприймаються ринком і тому формують основні елементи порівняння при зіставленні продажів земельних ділянок цієї категорії.

Не менш важливим є і правильний вибір для земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідних одиниць порівняння, що повинні враховувати функцію та інші характеристики оцінюваної земельної ділянки. Так, для сільськогосподарських угідь за одиницю порівняння зазвичай приймають їхню площу, виражену в гектарах, а для забудованих ділянок сільськогосподарського призначення одиницями порівняння можуть слугувати корисна площа, кількість стійлової худоби чи поголів’я, місткість складів чи їхня кубатура. У цьому зв’язку треба мати на увазі, що у випадку паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам, розмір земельної частки (паю) обчислювався в умовних кадастрових гектарах. А для визначення ринкової вартості сільськогосподарських угідь одиницею порівняння виступає реальний гектар.

Слід вказати, що визначити ринкову вартість землі, використовуючи напряму зіставлення цін продажів, можливо лише оцінюючи природні сіножаті та пасовища. В інших випадках результатом буде ринкова вартість поліпшеної земельної ділянки, з якої вартість землі може бути виокремлена чи шляхом вирахування вартості земельних поліпшень (економічний метод), чи встановленням частки землі у вартості поліпшеної земельної ділянки (метод співвіднесення).

У той же час сільськогосподарські землі на ринку традиційно розглядаються також як джерело доходу. Тому ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення найчастіше визначається тим очікуваним доходом, який можна отримати із землі. Інакше кажучи, ринкова вартість землі — це поточна вартість майбутніх доходів.

Однак джерело доходу із сільськогосподарської землі може бути різним. Хтось очікує на отримання вигоди, обробляючи землю самостійно, а хтось надає свою землю в оренду. Тому і методи визначення ринкової вартості земельних ділянок у межах дохідного підходу будуть різними.

Залежно від форми отримання річного доходу для визначення вартості земельної ділянки використовується метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) чи метод капіталізації чистого операційного доходу (інвестиційний метод).

Найприйнятнішим для ринкової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення буде метод капіталізації чистого операційного доходу. По-перше, на ринку сільськогосподарських земель орендні угоди укладаються не рідше (якщо не частіше), ніж угоди з купівлі-продажу. По-друге, розмір орендної плати є не менш чутливим до ринкових, природно-історичних і організаційно-економічних факторів, ніж ціни, за які передається повне право власності. При цьому розмір орендної плати, що відповідає інтересу власника землі, з самого початку фіксується в договорі оренди і, як правило, не залежить від результатів господарювання орендаря, що підвищує вірогідність прогнозування майбутніх доходів із землі.

Тому капіталізація чистого операційного доходу від орендної плати, що відповідає умовам місцевого ринку, дає змогу досить об’єктивно відобразити ринкову вартість земельної ділянки.

Однак, окремі види земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть і не бути представлені на ринку купівлі-продажу чи на ринку оренди. Тобто єдиною доступною для оцінювача інформацією для визначення ринкової вартості земельної ділянки буде той прибуток (зиск), що можна одержати від сільськогосподарської діяльності, здійснюваної на цій ділянці.

У зв’язку з цим доречно заторкнути ще одне поняття, що пов’язане з оцінкою сільськогосподарської землі — поняття земельної ренти.

Земельна рента в сільському господарстві виявляється явним чином , крім того є елементом, що визначає конкурентноздатність і з погляду абсолютної ренти (обмеженості пропозиції), і диференціальної ренти, пов’язаної з якістю угідь і місцем розташування. За цих обставин земельна рента найчастіше розуміється як дохід, пов’язаний з володінням землею, пропозиція якої, що природно є обмеженою, а її розмір залежить від вартості виробленої продукції. Крім того, земельна рента виявляє стосунки між власниками землі та її користувачами.

У мікроекономічному відношенні земельну ренту можна представити як перевищення доходів від продукції над витратами, пов’язаними з її виробництвом. Джерело цього перевищення лежить у більш сприятливих умовах для здійснення діяльності. Знаючи ціни на сільськогосподарську продукцію та обсяг виробничих витрат, можна розрахувати конкретне значення земельної ренти для певної земельної ділянки, а значить і визначити її вартість.

Метод капіталізації земельної ренти ґрунтується на припущенні, що власник землі сам не займається бізнесом на земельній ділянці, а надає її підприємцю, що виплачує йому певну частину свого прибутку. При цьому частка власника визначається, насамперед, корисними властивостями земельної ділянки, а не підприємницькими здібностями користувача землі. Тобто, у методі зисків капіталізується чи дисконтується не весь прибуток підприємця, а лише та частина, що власне і складає дохід із землі. Інакше кажучи, дохід із землі — це залишок доходу від продажу на ринку сільськогосподарської продукції, що була отримана на земельній ділянці при її найбільш ефективному використанні, після покриття виробничих витрат і прибутку підприємця.

При визначенні найбільш ефективного використання земельної ділянки враховуються типовий для цієї місцевості набір культур, дотримання сівозміни і збереження природної родючості землі.

Дохід від продажу сільськогосподарської продукції є добутком нормального (типового) врожаю сільськогосподарських культур і цін його реалізації на ринку.

Нормальний (типовий) врожай сільськогосподарських культур включає їхню природну врожайність і збільшення врожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової) врожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної врожайності ґрунтів у межах оцінюваної земельної ділянки чи дані польових досліджень про врожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів, здійснені при їх бонітуванні.

Дохід від продукції для ріллі може бути обчислений на основі валового виходу основної культури. За цієї умови продуктивність супутніх культур має бути переведена в продуктивність основної культури.

При розрахунку доходу для ріллі повинна також враховуватися і можливість отримання кількох врожаїв протягом одного сезону.

При розрахунку доходу від продажу сільськогосподарської продукції для багаторічних насаджень варто виходити з періодичності їхнього плодоносіння і фактичної врожайності плодово-ягідної продукції. При цьому слід враховувати вік багаторічних насаджень; їхній породо-сортовий склад; особливості просторового розміщення в межах земельної ділянки, а також можливість отримання доходу від додаткової продукції, що можна одержати з міжрядь.

Виробничі витрати, що оцінюються за ринковими цінами застосовуваних матеріалів і послуг, включають:

• технологічні витрати з виробництва сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати);

• витрати первинної переробки;

• витрати реалізації.

Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на ґрунтах з різною врожайністю визначаються за типовими технологічними картами, що показують необхідні витрати насіння, пально-мастильних матеріалів, добрив тощо, з прив’язкою до конкретної земельної ділянки, чи шляхом аналізу середньобагаторічних даних про їхній рівень, що склався в районі розташування об’єкта оцінки.

Загальногосподарські витрати включають (а) витрати системи управління сільськогосподарським підприємством; (б) витрати на організацію території сільськогосподарського підприємства; (в) витрати на утримання загальногосподарських служб і підрозділів.

За умови віднесення цих витрат до оцінюваної земельної ділянки їхня загальна сума по сільськогосподарському підприємству розподіляється пропорційно до технологічних витрат чи трудовитрат на отримання сільськогосподарської продукції.

Прибуток підприємця визначається як відсоток від загальних витрат чи очікуваного доходу від реалізації продукції, отриманої на земельній ділянці. При цьому оцінювач повинен покладатися на свій досвід і професійні знання, аби зробити висновок про грошове вираження прибутку підприємця і ризикованості того, що цей прибуток буде залишатися стабільним протягом досить тривалого часу.

Варто зазначити, що висновки щодо ринкової вартості земельної ділянки, оціненої методом капіталізації земельної ренти, слід робити дуже обережно, оскільки він ґрунтується на «потрійному» припущенні. Так, при використанні методу зіставлення цін продажів, судження про вартість оцінюваної земельної ділянки ґрунтується лише на одному припущенні, що вона буде відповідати цінам подібних земельних ділянок; при використанні інвестиційного методу — на підставі двох факторів — очікуваного доходу від орендної плати і ставки капіталізації. Натомість шлях до визначення вартості методом капіталізації земельної ренти вимагає попередньої оцінки вже трьох елементів: доходу від діяльності, частки власника і ставки капіталізації.

Ще одним припущенням, на якому базуються методи дохідного підходу, є припущення про постійність доходу з землі. Тому і в інвестиційному методі, і в методі зисків застосовується, як правило, техніка прямої капіталізації. При чому ставка капіталізації відображають ризики, властиві конкретним способам одержання доходу.

З погляду оцінки найризикованішим для власника землі вважається одержання доходу у формі земельної ренти при самостійному веденні господарства. Менш ризикованим буде надання землі в короткострокову оренду, а найбільш надійним способом одержання доходу з землі є передача її в довгострокову оренду.

Врахування цих ризиків має важливе значення, тому що вони впливають на значення ставки капіталізації в силу загальної низької доходності сільськогосподарської землі, що поступається практично всім альтернативним інвестиціям, включаючи інвестиції коштів у банки чи державні цінні папери.

Варто наголосити на тому, що визначити ринкову вартість землі, використовуючи інвестиційний метод чи метод зисків, можна лише для неполіпшених земельних ділянок. В інших випадках результатом їхнього застосування буде ринкова вартість поліпшеної земельної ділянки, з якої вартість землі може бути вичленена або шляхом вирахування вартості земельних поліпшень (метод залишку для землі), або капіталізацією частки доходу, що припадає на землю (метод розподілення доходу).

Ще одне зауваження стосується особливостей врахування витрат на поліпшення сільськогосподарської землі, що неминуче будуть залежати від часового фактора.

Як і всі земельні поліпшення, фізичні компоненти сільськогосподарської нерухомості, відмінні від землі, мають свій корисний строк життя, а отже і тенденцію до знецінення з часом. І якщо для визначення вартості сільськогосподарських будівель та споруд застосовують загальні положення оцінки за витратним підходом (вартість заміщення чи вартість відтворення в поточних цінах за винятком усіх видів зносу), то для визначення вартості багаторічних насаджень й посівів існують певні правила.

Так, вартість обробки землі та посівів визначається залежно від фази вегетаційного циклу через визначення ринкової вартості очікуваної вигоди з урахуванням понесених витрат. При цьому час існування земельної власності з посівами поділяється на два періоди:

а) період обробки землі, що триває від початку агротехнічних робіт (для ярових культур, що засіваються навесні, вони за сівозміною починаються у вересні) до висівання, коли вартість посіву визначається обсягом понесених у цей період витрат;

б) період росту засівів, що продовжується від сівби до збору врожаю, коли оцінку здійснюють шляхом визначення ринкової вартості очікуваної вигоди за винятком понесених витрат.

Безперечно, розмір і вартість вигоди, а також рівень витрат повинні враховувати раціональні умови ведення господарства і фактично понесені витрати з урахуванням їхньої якості.

Вартість багаторічних насаджень залежно від мети оцінки може бути визначена як складова земельної ділянки з цими насадженнями або ж оцінена окремо — лише багаторічні насадження.

Визначення вартості багаторічних насаджень як складової земельної ділянки здійснюється шляхом застосування:

а) порівняльного підходу — якщо вартість насаджень визначається як різниця між цінами продажу земельних ділянок з насадженнями і цінами продажу подібних земельних ділянок без насаджень;

б) дохідного підходу — якщо вартість насаджень визначається як різниця між вартістю всієї нерухомості, розрахованої шляхом капіталізації орендної плати за земельну ділянку з насадженнями, і ринковою вартістю подібних земельних ділянок без насаджень.

Обмеженнями для застосування порівняльного і дохідного підходів є (а) наявність на ділянках будівель, споруд і спеціального устаткування (наприклад, зрошувальних систем); (б) вік насаджень.

Земельні ділянки під багаторічними насадженнями формують конкретний тип об’єктів оцінки не лише з погляду формального визначення, а й з погляду інвестиційного процесу. Тому в практиці оцінки час існування багаторічних насаджень залежно від їхнього віку поділяють на три періоди:

а) період створення і догляду, що триває від початку агротехнічних робіт до початку періоду плодоносіння, коли вартість самих насаджень можна визначити тільки шляхом розрахунку вартості їхнього відтворення;

б) період плодоносіння, коли вартість самих насаджень можна визначити, застосовуючи змішаний підхід: через визначення ринкової вартості очікуваної (втраченої) вигоди з урахуванням понесених витрат;

в) період ліквідації насаджень, коли вартість самих насаджень можна визначити через розрахунок витрат на їхню ліквідацію.

Це положення поширюється також і на земельні ділянки під однолітніми рослинами чи багаторічними кормовими культурами, тому що такі ділянки на ринок купівлі-продажу й оренди надходять до проведення посівних робіт, але вже в стані, придатному для їхнього проведення. Тобто посіви і насадження у цьому випадку розглядаються як земельні поліпшення, а вартість земельних ділянок, — як сума вартості землі та посівів.

Розрахунок вартості відтворення насаджень передбачає визначення понесених витрат, оцінка яких здійснюється за агротехнічними операціями.

При застосуванні змішаного підходу вартість насаджень визначається як сума витрат на їхнє створення і догляд до першого збору врожаю, а також вартість упущеної вигоди з дня, на який оцінюється стан насаджень, до закінчення періоду збору врожаю. Ця сума відповідно зменшується на знецінення (знос), що виникає за період використання насаджень від першого року отримання врожаю до дати, на яку оцінюється стан земельної ділянки.

При розрахунку витрат на ліквідацію вартість насаджень визначається з урахуванням витрат, необхідних для доведення землі до стану, що створює можливість її подальшого сільськогосподарського використання. Тобто вартість насаджень є різницею між доходом від отриманої деревини й інших матеріалів і витратами на вирубку, викорчування, розпилювання тощо.

Таким чином, якщо в юридичному аспекті дерева й інші рослини стають складовими земельної власності (сільськогосподарської нерухомості) з моменту їхньої посадки чи посіву і перестають бути такими з моменту їхнього викорчовування, то при оцінці істотне значення має також і врахування витрат на роботи, проведені на земельній ділянці як перед посадкою рослин (проектування, огородження території, здійснення іншого необхідного облаштування), так і після їхнього видалення з ділянки (роботи з рекультивації). Тобто, з погляду оцінки, багаторічні насадження і посіви стають об’єктом земельної власності, коли здійснені перші витрати, пов’язані з цією інвестицією, і перестають бути ними з часу повернення землі до подальшого сільськогосподарського використання.

Основні положення витратного підходу можуть бути реалізовані й при оцінці земельних ділянок сільськогосподарського використання, що мають обмежений ринок чи передбачених під інше, несільськогосподарське, використання. В основі цієї оцінки лежить припущення про умовну чи фактичну зміну характеру використання земельної ділянки на такий, котрий забезпечить одержання доходу на ринку купівлі-продажу чи оренди. При цьому зміна може передбачати розмежування земельної ділянки чи її об’єднання з іншими ділянками (метод розвитку).

У цьому випадку вартість землі визначається як залишок між доходами від майбутнього використання і витратами, пов’язаними зі зміною характеру використання земельної ділянки. Якщо ці доходи і витрати нерівномірно розподілені в часі, то для визначення їхньої поточної вартості застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Таким чином, оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинна провадитися з урахуванням особливостей їхнього ринкового обороту і з використанням тих способів оцінки, що дадуть змогу найбільш адекватно відобразити все різноманітність факторів, що впливають на їхню вартість як товару.

Як приклад розглянемо оцінку ринкової вартості земельної ділянки богарної ріллі, розташованої на території Карасуйського району Ошської області. Оцінювана ділянка віддалена від господарського центра на 6 км, має прямокутну форму, а її площа складає 0,4 га. Відповідно до ґрунтової карти вона розташована у межах поширення слабоеродованих коричневих ґрунтів з бонітетом 72 бали.

У районі розташування ділянки, що оцінюється найбільший дохід від використання богарної ріллі приносить вирощування яриці, врожайність якої залежно від еродованості ґрунтів становить 17-20 ц/га. Реалізація врожаю за ринковою ціною, що цього року склала 400 сом за центнер пшениці, дала змогу забезпечити прибуток підприємця на рівні 13-15% доходу від її продажу.

Власники землі також отримують дохід від продажу і надання в оренду земельних ділянок. З подібних до оцінюваної ділянки в цьому районі нещодавно були продані три і надані в довгострокову оренду чотири земельні ділянки:

Тип угоди	Площа ділянки, га	Сума угоди, сом
Продаж	1,0	14 100
	0,7	10 000
	0,5	8 300
Оренда	0,5	500
	0,36	350
	0,24	200
	1,0	800

Аналіз ринку оренди свідчить про те, що ринковий рівень ризику недоодержання орендної плати складає 15% від потенційного валового доходу, а операційні витрати, що включають витрати на управління, земельний податок і відрахування в соцфонд, у середньому складають 22% від дійсного валового доходу. В цілому, чистий операційний дохід від надання земельних ділянок в оренду нижче за дохід, що отримують із землі власники, які самостійного обробляють землю. Однак самостійне ведення господарства сполучене з додатковим ризиком, котрий аналітики оцінюють на рівні 3% до загальної дохідності землі.

Зазначена інформація дозволяє використовувати для оцінки методи порівняльного і дохідного підходів.