Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 5

5.5. Оцінка при приватизації земельних ділянок

Визначальна роль під час здійснення земельних реформ у країнах СНД надається масовій приватизації земельних ділянок. Без неї неможливо забезпечити подолання монополії державної власності на землю, створити умови для формування і розвитку земельного ринку, а також для реорганізації сформованої системи землекористування не лише в сільській місцевості, а й у містах.

Незважаючи на розходження в законодавстві різних країн щодо роздержавлення міських земель, можна говорити про три основні способи приватизації земельних ділянок. Це — безоплатна передача земельних ділянок у власність особам, у яких ці ділянки перебували в користуванні; продаж земельних ділянок на конкурентній основі шляхом проведення земельних аукціонів та конкурсів інвесторів і, нарешті, прямий продаж земельних ділянок, на яких розміщені вже приватизовані об’єкти — будинки, споруди, підприємства.

Останній спосіб приватизації безпосередньо пов’язаний із проблемою ефективної оцінки об’єктів земельної власності. Адже в такому випадку ціна приватизації повинна відповідати тій сумі грошей, за яку органи державної влади або місцевого самоврядування хотіли б передати, а громадянин чи юридична особа готові були б придбати у власність земельні ділянки. Зрештою, ціна приватизації має відображати реальну цінність конкретної земельної власності. При цьому її оцінка має бути об’єктивною, обґрунтованою і прозорою.

Перерахованим критеріям в повній мірі відповідає оцінка, що базується на ринкових принципах. Однак стосовно можливості застосування ринкової вартості під час приватизації земельних ділянок висувається низка заперечень.

Перша група таких заперечень пов’язана з тим, що визначення ціни приватизації є абсолютною прерогативою органів приватизації, а не результатом угоди між стороною, що продає, і стороною, що купує. Зазвичай у цьому випадку виступають на підтримку застосування кадастрових чи інших нормативних методик оцінки землі, що, як правило, не відображають реальної цінності конкретної земельної ділянки, їхня основна функція — визначення податкової вартості. У результаті процес приватизації стримується або продавцем, що не хоче передавати земельні ділянки у власність за невигідними низькими цінами, або покупцем, у тому випадку, якщо ціна приватизації є завищеною.

Друга група заперечень ґрунтується на тезі про відсутність ринку землі взагалі й неприйнятності застосування ринкової вартості при приватизації шляхом прямого продажу зокрема, тому що в цьому випадку виключається конкуренція продавців і покупців. Ці заперечення висувають переважно оцінювачі, що не може не викликати подиву.

По-перше, некоректно говорити про відсутність ринку земельних ділянок, коли значна частина нерухомості — житлової, комерційної, виробничої, — уже давно приватизована і перебуває в ринковому обороті, а разом з нею в цей оборот включені і права щодо земельних ділянок, на яких ця нерухомість розташована.

Крім того у багатьох країнах СНД, де відсутній або знятий мораторій на продаж земельних ділянок, останні стали самостійними об’єктами численних цивільно-правових угод. Таким чином, якщо й вести мову про відсутність земельного ринку, то можна говорити лише про обмеженість ринку вільних, незабудованих, земельних ділянок у населених пунктах, що, зрештою, і не є характерним для них. Для останніх типовим є оборот забудованих земельних ділянок, де ринок землі присутній в невиразній формі як складова ринку міської нерухомості.

Тобто, ринок землі є скрізь, де відбуваються трансакції стосовно об’єктів нерухомості. Причому земельна ділянка з поліпшеннями є класичним об’єктом міської нерухомості, ідеологія оцінювання якого давно сформувалася. Тому зіставлення існуючої в країні практики оцінки з цією ідеологією дає змогу встановити, в якій мірі у вітчизняній оцінці реалізуються загальноприйняті стандарти і правила.

По-друге, реальна цінність землі формується винятково ринком, на якому визначаються основні вартісні параметри: ціна землі, дохід із землі й ставка капіталізації. Крім того, варто вказати, що будь-який вид вартості землі (заставна, інвестиційна тощо) є похідним від ринкової вартості. Логічно, що й ціна приватизації, спрямована на результативність процесу платної передачі прав власності на забудовані земельні ділянки, теж повинна ґрунтуватися на ринковій вартості, а конкретніше — на ринковій вартості при існуючому використанні. Ключовим моментом дотримання атрибутів ринкової вартості в цьому випадку є добровільність дій продавця і покупця, тому що викуп землі у власність не є імперативом у законодавстві країн СНД.

Таким чином, основою для встановлення ціни приватизації земельних ділянок під час прямого продажу має і може виступати ринкова вартість при існуючому використанні, основні елементи якої формуються існуючим ринком нерухомості. При цьому ключовими методологічними посилками для її визначення є такі.

1. Земля як об’єкт оцінки виступає основним елементом нерухомості, інші об’єкти якої трактуються як земельні поліпшення.

2. Ринкова вартість як предмет оцінки складається з вартості землі та вартості поліпшень і відображає дохідність землі або вакантної, або поліпшеної земельної ділянки.

3. У ринковому обороті предметом трансакцій є земельна власність, що включає земельні ділянки (їхні частки) і пов’язані з ними права, зобов’язання й інтереси, у тому числі й право на розвиток (поліпшення) цієї земельної власності.

4. Ринкова вартість належить до об’єктів земельної власності та виявляється у системі ринкових відносин при зміні власника, умов власності й умов використання власності.

Ці посилання дають змогу окреслити способи визначення ринкової вартості в умовах неявного ринку землі.

Практично всі вони зводяться до встановлення внеску землі в загальну вартість чи доходність нерухомості та вимагають знання ситуації на ринку її продажу й оренди. Отже, предметна область землеоціночної діяльності охоплює весь ринок нерухомості, що є цілком природним: адекватне визначення вартості будь-якого об’єкта нерухомості виникає з цілісності цього об’єкта, єдності його складових — землі та поліпшень.

Зазначене положення має кілька аспектів, що відображають основні постулати оцінки землі.

Перший аспект має гносеологічний характер і пов’язаний із проблемою визначення вартості землі, суть якої полягає в тому, що оцінюючи землю, навіть поліпшену земельну ділянку слід умовно розглядати як вакантну, але при цьому треба знати характер існуючих і можливих поліпшень земельної ділянки. Адже саме функція використання визначає розмір земельної ділянки та ступінь її «поліпшеності». Будь-яке відхилення в збалансованості між фізичними компонентами земельної власності спричиняє до зміни вартості землі у зв’язку з її «переполіпшенням» чи «недополіпшенням».

Способи визначення вартості нерухомості та її фізичних складових

Нерухомість	Земля	Поліпшення
VO	VL	VB
VO	VO – VB	VO – VL
VO	VO L	VO B
IO / RO	IL / RL	IB / RB
IO / RO	IO / RO - VB	IO / RO – VL
IO / (RL L + RB B)	(IO - VB RB) / RL	(IO – VL RL) / RB
IO / (Y + B H)	IL / Y	IB / (Y + H)
IO / (Y + B H)	(IO – VB(Y+H)) / Y	(IO - VL Y) / (Y+H)
VO	– ринкова вартість (ціна) нерухомості
VL	– ринкова вартість (ціна) землі
VB	– ринкова вартість (ціна) поліпшень
L	– частка землі в загальній вартості нерухомості
B	– частка поліпшень в загальній вартості нерухомості
IO	– чистий операційний дохід
IL	– дохід із землі
IB	– дохід, що припадає на поліпшення
RO	– загальна ставка капіталізації
RL	– ставка капіталізації для землі
RB	– ставка капіталізації для поліпшень
Y	– норма віддачі (ставка доходу на капітал)
Н	– норма повернення капіталу

Другий аспект, що має онтологічний характер, стосується питання земельних поліпшень, які під час оцінки землі слід поділяти на внутрішні, розташовані в межах земельної ділянки, і зовнішні, розташовані поза її межами (вуличні мережі водогону, каналізації, газопостачання). Ті й інші впливають на вартість землі, однак при її обчисленні безпосередньо враховуються лише витрати на внутрішні поліпшення, а зовнішні оцінюються винятково внеском, що вони додали до ринкової вартості земельної ділянки.

І, нарешті, третій аспект, що має методичний характер, пов’язаний з припущеннями, що використовуються при оцінці. Насамперед, земля розглядається як джерело постійного і стабільного доходу, тому ставка капіталізації для землі прирівнюється до ставки дисконту, а земельні поліпшення оцінюються як різниця між ринковою вартістю нерухомості і власне землею. Останнє твердження є особливо важливим при встановленні внеску землі в загальну вартість чи дохідність нерухомості, тому що ані витрати на земельні поліпшення, ані ступінь їхнього знецінення не можуть бути адекватно визначені поза сформованим ринком.

Аналіз конкретного ринку нерухомості є невід’ємним елементом оціночного процесу. Він має бути спрямований на одержання необхідних даних для розрахунку вартості й обґрунтування значень окремих параметрів. Нелогічно спиратися на вартість будівництва, визначену за укрупненими показниками відновної вартості, якщо вона не підтверджується ринком; чи враховувати при обчисленні ставки капіталізації різноманітні та, як правило, невластиві нерухомості ризики при існуючих ринкових співвідношеннях доходу й ціни цієї нерухомості.

Ринки нерухомості, що сформувалися на сьогоднішній день, мають достатній для визначення ринкової вартості інформаційний потенціал. Тому проблемність визначення ринкової вартості землі зводиться лише до вміння вичленувати її з загальної вартості нерухомості, що й вимагає застосування конкретних методів оцінки, які ґрунтуються на розмежуванні економічних інтересів і вартості між фізичними компонентами нерухомості — землею і земельними поліпшеннями.

У ході приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення підприємствами України та Киргизстану апробовані чотири таких методи: економічний, метод співвіднесення, розподілення доходу і залишку для землі. їхнє застосування для цілей визначення ринкової вартості при існуючому використанні дає змогу, з одного боку, оперувати ринковими даними щодо цін продажу й оренди об’єктів нерухомості, ринок яких є достатньо розвинутим, а з іншого, — задовольнити вимоги щодо визначення вартості власне землі без урахування вартості будівель і споруд, що розташовані в межах ділянки.