Додаток 2

ПРИКЛАД ФОРМИ ЗВІТУ ПРО ОЦІНКУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ,

виконаного відповідно до вимог Стандартів оцінки, обов’язкових до застосування суб’єктами оціночної діяльності в Киргизькій Республіці *

______________

* Публікується з дозволу Агенції, оцінки “Аl-Star”

(Бішкек, Киргизстан).

Дані, наведені в звіті, змінені.

Дата:	20 лютого 2003р.
Кому:	пану Кулбаєву А.С.

Шановний Абраїме Стамкуловичу!

Відповідно до завдання на оцінку вартості окремих земельних ділянок, розташованих на території м.Бішкек, була виконана робота з визначення вартості земельної ділянки, розташованої за адресою: Жовтневий район, мкр. 12, вул. Каралаєва.

Робота виконана відповідно до Стандартів оцінки, що є обов’язковими до застосування суб’єктами оціночної діяльності в Киргизькій республіці (далі КР), затвердженими постановою Уряду КР від 10.11.2002 р. № 743, а також Системою стандартів оцінки майна СТО 50 (стандарти Громадського об’єднання «Об’єднання Киргизьких Оцінювачів»).

Далі Ви знайдете короткий виклад основних даних і оцінку ринкової вартості ділянки, що оцінюється. Повний текст звіту про оцінку російською мовою надається Вам одночасно з цим листом.

Об’єкт оцінки

Земельна ділянка загальною площею 400,0 м².

Місце розташування

м. Бішкек, Жовтневий район, південна частина міста, 12 мікрорайон, вул. Каралаєва.

Власник об’єкта

Територіальна громада м.Бішкек.

Склад прав, що оцінюються

Повне право власності на земельну ділянку.

Обтяження об’єкта

Відсутні.

Дата оцінки

14 лютого 2003р. (курс долара СІЛА 41,7510 сом/долар).

Мета і призначення оцінки

Підготувати для Замовника професійний висновок про ринкову вартість зазначеної земельної ділянки. Результати цієї оцінки будуть використані при ухваленні рішення про передачу права власності на земельну ділянку.

Дата огляду об’єкта

14 лютого 2003р.

Замовник

Мерія м.Бішкек в особі голови комісії з реалізації пілотного проекту з продажу прав на земельні ділянки в м.Бішкек, Кулбаева А.С.

Загальний опис об’єкта оцінки

Вільна, необлаштована і неозеленена земельна ділянка загальною площею 400,0 м².

Рельєф ділянки спокійний, з незначним ухилом на північ.

Сейсмічність ділянки — 9 балів.

Ґрунти — гравелісті.

Ділянка обмежена: зі сходу — земельною ділянкою багатоповерхової забудови, з півдня і півночі — місцевими проїздами, із заходу — пустирем.

Заїзд на ділянку — зі східного боку, з вул. Каралаєва.

Проектом детального планування мікрорайону №12 територія визначена під розміщення об’єктів соцкультпобуту і торгівлі.

Найбільш ефективне використання

Магазин продовольчих і непродовольчих товарів.

Методи, що були використані

Метод співвіднесення, економічний метод і метод розподілення доходу.

Остаточне значення вартості земельної ділянки на 14.06.03р. становить:

114 200,0 (Сто чотирнадцять тисяч двісті) сом

вартість 1 м² становить:

285,50 сом (двісті вісімдесят п’ять сом п’ятдесят тиїнів)

Висновки щодо названої вище вартості правильні на дату оцінки та у межах викладених у звіті допущень і обмежень.

Цим також стверджую, що співробітники, які виконували цю роботу, не мали особистої зацікавленості в результатах оцінки цього об’єкта і несуть професійну відповідальність за результат оцінки.

У випадку, якщо у Вас виникнуть питання чи потреба в додаткових роз’ясненнях, звертайтеся, будь ласка, до нас.

З повагою,

Директор Ігнатенко Н.С.

ЗМІСТ

1. Передумови оцінки

1.1. Загальні положення.

1.2.Припущення та обмежуючі умови.

1.3.Джерела інформації.

1.4.Поняття, що використані в звіті.

1.5.Відомості про оцінювача.

2. Опис об’єкта та його оточення

2.1 Загальні відомості про м. Бішкек.

2.2 Характеристика району розташування земельної ділянки.

2.3 Опис земельної ділянки.

3. Визначення вартості об’єкта оцінки

3.1 Аналіз найбільш ефективного використання.

3.2 Обґрунтування вихідних даних.

3.3 Визначення вартості об’єкта за допомогою методу співвіднесення.

3.4 Визначення вартості об’єкта за допомогою економічного методу.

3.5 Визначення вартості об’єкта за допомогою методу розподілення доходу.

3.6 Висновок про вартість земельної ділянки.

4. Сертифікація оцінки

5. Додатки

ПЕРЕДУМОВИ ОЦІНКИ

Загальні положення

Підстава для проведення робіт з оцінки

Завдання на оцінку земельної ділянки, розташованої за адресою: Жовтневий район, 12 мкр., вул. Каралаєва, затверджене протоколом комісії з реалізації пілотного проекту з продажу прав на земельні ділянки в м. Бішкек від 25.01.2003р. №3.

Об’єкт оцінки

Вільна від забудови земельна ділянка загальною площею 400,0 м2 .

Місце розташування

м. Бішкек, Жовтневий район, південна частина міста, 12 мікрорайон, вул. Каралаєва.

Мета і призначення об’єкта оцінки

Підготувати для Замовника професійний висновок про ринкову вартість зазначеної земельної ділянки. Результати цієї оцінки будуть використані при ухваленні рішення про передачу права власності на земельну ділянку.

Склад прав, що оцінюються

Повне право власності на земельну ділянку. Дата оцінки

14.02.2003р. (курс долара СІЛА 41,751 сом/долар).

Відомості про ліцензування

Відповідно до статті 9 Закону КР «Про ліцензування», діяльність незалежних оцінювачів не підлягає обов’язковому ліцензуванню.

Страхування професійної відповідальності

Професійна відповідальність оцінювачів Агентства оцінки “Аl-Star” застрахована в ЗАТ СК «Камкор», страховий поліс № 012-ПОО.

Методична база

Ця робота проведена відповідно до вимог таких документів:

1. Стандарти оцінки, що є обов’язковими до застосування суб’єктами оціночної діяльності в КР, затверджені постановою Уряду КР від 10.11.2002р. № 743;

2. Тимчасове положення «Про методику визначення ринкової вартості земельних ділянок у м. Бішкек», затверджене постановою Бішкекського міського кенеша депутатів від 10.10.01р. № 83;

3. Система стандартів оцінки майна громадського об’єднання «Об’єднання Киргизьких Оцінювачів».

Припущення й обмежуючі умови

Припущення

Оцінка виконується на дату, зазначену в звіті, і діє в межах оговорених у цьому звіті припущень, включаючи ті, що нижче зазначені:

– право власності належить територіальній громаді м. Бішкек;

– уся інформація, що надана Замовником і зазначена в завданні на оцінку, вірна і не вимагає додаткової перевірки;

– земельна ділянка, що оцінюється, вважається вільною від будь-яких претензій або обмежень.

Обмежуючі умови

Ця оцінка діє в межах наступних обмежень:

– звіт достовірний лише в повному обсязі й цілях, що в ньому зазначені;

– думка оцінювача щодо значення ринкової вартості дійсна тільки на дату оцінки (14.02.2003р.). Ми не беремо на себе відповідальності за можливі зміни у ринковій ситуації, а отже і ринкової вартості;

– ні Замовник, ні Оцінювач не можуть використовувати звіт по-іншому, ніж це передбачено договором на оцінку;

– від Оцінювача не вимагається з’являтися в суді чи свідчити будь-яким іншим способом у зв’язку з проведенням цієї оцінки, не за окремим договором чи за офіційним позивом суду;

– ані в повному обсязі, ані частково цей звіт про оцінку, а також посилання на нього не можуть бути опубліковані в документі, циркулярі, звіті чи іншим способом без письмового затвердження оцінювачем форми і змісту публікації;

– цей звіт є конфіденційним документом для Замовника та його професійних консультантів і призначений винятково для оговорених у ньому цілей. Ми не беремо на себе відповідальності у випадку, якщо на нього буде покладатися хтось іще, незалежно від того, чи буде він використовуватися особами для цілей оговорених у звіті, чи для будь-яких інших цілей.

Джерела інформації

При виконанні цієї роботи була використана інформація із зазначених джерел:

Тип інформації	Джерело інформації
Характеристика земельної ділянки	– завдання на оцінку; – додаток до завдання на оцінку земельних ділянок, розташованих на території м. Бішкек; – візуальний огляд.
Дозволене використання земельної ділянки	– завдання на оцінку; – проект детального планування мікрорайону №12, затверджений рішення міського кенеша від 11.04.2001р. № 213.
Ставки орендної плати, капіталізації і ціни продажів подібних об’єктів	— аналіз ринку нерухомості м. Бішкек.

Поняття, що використовуються в звіті

Терміни і визначення до них

Дата оцінки Об’єкт оцінки	– Дата, за станом на яку відбувається процедура оцінки і визначається вартість земельної ділянки. - Земельна ділянка, а також права і зобов’язання стосовно володіння нею, користування та розпорядження
Земельна ділянка	– Частина земної поверхні, що має фіксовані межі та характеризується певним місцем розташування, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом та іншими характеристиками, що є її істотними складовими.
Земельні поліпшення	– Усі зміни стосовно вільної а неосвоєної земельної ділянки, що є результатом діяльності задля її перетворення для наступного використання.
Капіталізація	– Приведення майбутніх доходів у поточну вартість.
Місце розташування	– Економічне поняття, що відображає доступність, інфраструктурну облаштованість і характер використання прилеглої території.

Поняття “ринкова вартість” і “найбільш ефективне використання”

Відповідно до стандартів оцінки, ринкова вартість визначається як найімовірніша ціна, за якою об’єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи всю необхідну інформацію, а на ціні угоди не позначаються будь-які надзвичайні (особливі) обставини.

Згідно з економічними принципами ринкова вартість землі визначається відповідно до найбільш ефективного використання, тобто таким використанням земельної ділянки, який є фізично можливим, юридично дозволеним, економічно доцільним і найдохіднішим, а отже, приводить до найвищої вартості земельної ділянки.

Відомості про оцінювача

Всі учасники, що виконували цю роботу, мають базову професійну освіту в галузі оцінки нерухомості.

Нижче наведений список учасників цієї роботи:

Ігнатенко Н. С.
Базова освіта	Новосибірський електротехнічний інститут зв’язку, автоматичний електрозв’язок, інженер електрозв’язку. Новосибірський електротехнічний інститут зв’язку, економіка та організація підприємств, інженер-економіст.
Додаткова освіта	Киргизьке відділення Академії стандартизації, метрології та сертифікації Держстандарту Росії, експерт із сертифікації послуг з оцінки вартості об’єктів цивільних прав. Семінар usaid і Проекту земельних реформ - професійне навчання оцінювачів нерухомого майна, розробки Кодексу професійної етики і Стандартів оціночної практики та підготовки лідерів для національної Асоціації оцінювачів у Киргизстані, м. Бішкек. Участь у міжнародному конгресі “Глобалізація оціночної діяльності”, м. Чолпон-Ата. Оцінка машин і устаткування (ПНК за підтримкою Фонду «ЄВРАЗІЯ»), м. Бішкек. Оцінка бізнесу (ПНК за підтримки Фонду «ЄВРАЗІЯ»), м. Бішкек. Законодавче та методичне забезпечення оціночної діяльності в Росії і країнах СНД (III Конгрес оцінювачів Росії і країн СНД), м. Москва. Оцінка й реструктуризація кредитно-фінансових інститутів (інститут професійної оцінки) м. Москва.
	Практика переоцінки основних фондів (Академія оцінки нерухомості, підприємства (бізнесу), машин і устаткування, інтелектуальної власності й інвестиційних проектів), м. Москва. Базовий курс «Оцінка ринкової вартості нерухомості» (Академія оцінки нерухомості, підприємства (бізнесу), машин і устаткування, інтелектуальної власності й інвестиційних проектів), м. Москва. Навчання на семінарі «Неспроможність (банкрутство). Санація і ліквідація підприємств». Морозовський проект (Академія менеджменту і ринку спільно з Проектом по Банкрутству і реструктуруванню usaid AED / NET & РЕЕТ), м.Бішкек.
Членство в професійних організаціях	Член Громадського об’єднання «Об’єднання Киргизьких Оцінювачів».
Досвід роботи	6 років
ЛобановО.А.
Базова освіта	Бішкекський архітектурно-будівельний коледж, будівництво та експлуатація будинків і споруд, молодший інженер-будівельник.
Додаткова освіта	Семінар usaid і Проекту земельних реформ – професійне навчання оцінювачів нерухомої власності, розробки Кодексу професійної етики і Стандартів оціночної практики та підготовки лідерів для національної Асоціації оцінювачів у Киргизстані, м. Бішкек "Оцінка машин і устаткування, оцінка бізнесу, оцінка нерухомості» (ПНК за підтримки Фонду «ЄВРАЗІЯ»).
Членство в професійних організаціях	Член Громадського об’єднання «Об’єднання Киргизьких Оцінювачів».
Досвід роботи	3 роки