5.4. Оцінка права користування землею
Набуття та реалізація права власності на земельні ділянки зумовлюють потребу оцінки низки інтересів щодо володіння, користування та розпорядження землею. Крім визначення вартості земельної ділянки (повного права власності), пов’язаного зі зміною власника, оцінці підлягають і часткові права, що виникають у результаті відчуження окремих правомочностей власника. Найчастіше це стосується правомочності користування землею, яку власник за законом чи за угодою передає (як правило, на платній основі) іншій особі. Це відбувається, наприклад, у випадку надання земельної ділянки в постійне чи тимчасове користування, за умови передачі права забудови, встановлення сервітуту. У цих випадках у володіючих такими правами поряд із власником виникає інтерес, пов’язаний з користуванням землею, який теж може бути оцінений.
Оцінка права користування ґрунтується на врахуванні двох інтересів: інтересу власника землі, який фактично виступає у ролі орендодавця та інтересу користувача землі, який за суттю своєю має статус орендаря. Кожному з цих інтересів відповідає свій потік доходу, визначення яких передбачає аналіз формування вартості повного права власності.
Загальновідомо, що вартість землі залежить від додаткового доходу — ренти, який можливо отримати з земельної ділянки. Саме за можливість отримання цього доходу, який формується орендною платою за землю, і сплачується ціна на ринку купівлі-продажу. Це дає змогу прирівнювати вартість повного права власності на землю до її ціни, яка відповідає капіталізованій вартості доходу.
Проте орендна ставка також є результатом прояву ринкових сил попиту та пропозицій на користування землею. Фактично ринок оренди встановлює рівень доходу, а отже, і вартість повного права власності, тобто вартість землі та її дохідність визначають враховуючи взаємодією двох ринків — ринку оренди та ринку купівлі-продажу.
|
|
VL = ILm / RL |
|
|
VL = ILm PVAF(RL, n) + | |||||||
|
T |
|
|
T |
+ (ILm / RL) PVF(RL, n) | |||||||
|
0 |
VL |
|
|
|
|
0 |
VL |
|
|
| |
|
1 |
ILm |
|
|
|
|
1 |
ILm |
|
|
| |
|
2 |
ILm |
|
|
|
|
2 |
ILm |
|
|
| |
|
… |
… |
|
|
|
|
… |
… |
|
|
| |
|
|
ILm |
|
|
|
|
n |
ILm |
+ |
ILm / RL | ||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| ||
|
Т-карта вартості землі при необмеженому терміну утримання |
|
Т-карта вартості землі при встановленому терміну утримання | |||||||||
|
VL – вартість землі, грн.; ILm – чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці, грн.; RL – ставка капіталізації для землі |
|
PVAF – чинник поточної вартості звичайного ануїтету, PVF – чинник поточної вартості одиниці (реверсії); n – термін оренди, років | |||||||||
Залежно від терміну, протягом якого власник утримує землю, її ринкова вартість (вартість повного права власності) може бути визначена шляхом або прямої капіталізації, або дисконтування грошового потоку, що відображено у двох видах Т-карт.
З огляду на те, що земля не знецінюється у часі, що, в свою чергу, ототожнює дохід із землі з доходом на капітал, а ставку капіталізації для землі — з нормою віддачі, не буде мати принципового значення той факт, який з цих способів оцінки обрано для визначення вартості повного права власності на землю. Як бачимо з розрахунків, що наведені нижче, на кінцевому результаті це не позначається.