5.3. Оцінка земельних ділянок спеціалізованих об’єктів

Досить часто виникає потреба оцінити земельні ділянки, зайняті об’єктами, що в силу своєї специфіки — розташування, розміру чи конструкції, — зрідка, якщо взагалі коли-небудь продаються на відкритому ринку і не можуть бути оцінені, зважаючи на визначення поняття ринкової вартості.

Такі об’єкти класифікуються як спеціалізована нерухомість і, як правило, оцінюються з використанням методу залишкової вартості заміщення. Цей метод часто називають сурогатним, тому що при оцінці земельної та будівельної складових нерухомості використовуються відповідно ринкова і неринкова бази [22;25]. Тобто вартість спеціалізованої нерухомості розраховується за допомогою адитивної моделі, коли до ринкової вартості землі додаються валові витрати заміщення (відтворення) земельних поліпшень з урахуванням усіх видів зносу²².

У цьому випадку оцінка землі базується на припущенні про зміну характеру її використання на такий, що забезпечує одержання доходу на ринку. Однак при визначенні ринкової вартості землі може виникнути проблема, пов’язана з тим, що альтернативне використання на місцевому ринку не представлено земельними ділянками подібного розміру. Тоді для її оцінки застосовують метод розвитку, відповідно до якого досягнення найбільш ефективного використання забезпечується шляхом поділу земельної ділянки, що оцінюється, на окремі, менші за розміром, чи її об’єднання з іншими ділянками.

У межах цього методу вартість землі визначається як різниця між доходом з новосформованих земельних ділянок і витратами, пов’язаними з отриманням цього доходу, що включають витрати на зміну характеру використання і трансакційні витрати:

Дохід з землі при найбільш ефективному використанні

–

Витрати на зміну характеру використання і трансакційні витрати

=

Вартість землі

Загальний дохід із землі при найбільш ефективному використанні визначається доходом від продажу (чи капіталізованим доходом від надання в оренду) ділянок, які

можна сформувати в результаті розвитку земельної власності. Природно, що такий розвиток має бути фізично можливим, юридично дозволеним і економічно доцільним, а розмежування чи консолідація повинні відповідати вимогам місцевих правил забудови щодо розмірів ділянок, довжини їх фронтальної лінії та інших параметрів, а також вимог до облаштованості території інженерно-транспортною інфраструктурою.

При визначенні доходу потрібно враховувати ринкові очікування і переваги щодо рівня освоєння ділянок, пропонованих для продажу, тому що розвиток земельної власності може бути завершений або стадією формування земельних ділянок, або стадією їх формування та облаштування, або ж стадією остаточної забудови ділянок. Важливо, щоб ступінь освоєння ділянок у найбільшій мірі відповідав очікуванням ринку.

Останнє має принципове значення для визначення обсягу витрат на розвиток земельної власності. Однак за будь-яких умов ініціатор зміни характеру використання земельної ділянки не лише здійснює роботи з розмежування (консолідації), а й забезпечує мінімальний рівень інженерно-транспортної облаштованості території, передбачений законодавством і встановлений місцевими правилами забудови. Крім того, з отриманого доходу власником земельної ділянки мають бути покриті трансакційні витрати.

Усі витрати, пов’язані з одержанням доходу, можна поділити на дві групи:

1. Витрати на зміну характеру використання земельної ділянки, що включають вартість проектних і землевпорядних робіт, здійснення зносу будівель і споруд, підготовку території, будівництво доріг та інженерних мереж, забезпечення доходу від загальної інвестиції та прибутку забудовника, а також платежі та відрахування, що встановлюються органами місцевої влади на дольову (пайову) участь у комплексній забудові міста чи пов’язані з виконанням технічних умов освоєння і забудови земельної ділянки.

2. Трансакційні витрати, що включають оплату брокерських і юридичних послуг, послуг агентів з найму, реклами тощо.

Різниця між загальним доходом з новосформованих земельних ділянок й усіма витратами, що пов’язані з реалізацією проекту розвитку земельної власності, складе вартість землі оцінюваної ділянки.

На остаточний розмір вартості землі може вплинути не тільки співвідношення доходу і витрат, а й тривання періоду робіт зі зміни характеру використання землі та періоду продажу. Різниця, що спостерігається у часі одержання доходу і понесених витрат, може не враховуватися лише за умови реалізації проекту протягом одного року. У протилежному випадку і дохід, і витрати мають бути приведені до поточної вартості шляхом їхнього дисконтування.

Вартість землі ()може бути розрахована за допомогою фактора поточної вартості одиниці (реверсії), якщо чистий грошовий потік визначається щодо кожного періоду:

де: – загальний дохід в n-ий період;

–сумарні витрати в n-ий період;

– фактор поточної вартості одиниці (реверсії), або з використанням фактора поточної вартості звичайного ануїтету, якщо доходи і витрати приведені до одного року:

де: – фактор поточної вартості звичайного ануїтету;

n – кількість періодів (років, місяців) реалізації проекту.

Значення таких факторів визначається виходячи зі ставки капіталізації для землі (), що відображає рівень віддачі на інвестиції, який склався на цьому ринку і часу, потрібного для отримання цього доходу (п).

Прикладом може бути ситуація, коли потрібно оцінити розташовану на околиці міста в районі садибної забудови земельну ділянку трамвайного депо, що використовується для відстою вагонів.

Ця ділянка має прямокутну форму (100160 м) та відзначається спокійним рельєфом і сприятливими інженерно-геологічними умовами. У цей час на земельній ділянці розташований одноповерховий будинок диспетчерської з побутовими приміщеннями, а також трамвайні колії, загальна довжина яких 1100 м. З елементів благоустрою на ділянці представлені пішохідні доріжки, замощені бетонними плитами, і навіс. Ділянка має зовнішнє освітлення і підключена до централізованої мережі водопостачання та каналізації. По периметру ділянка огороджена бетонним парканом.

Природно, що знайти ринкову інформацію про будь-які угоди щодо подібних земельних ділянок трамвайних депо в цьому районі та навіть у всьому місті неможливо. У той же час, характер використання безпосереднього оточення (житлова і комерційна забудова) є затребуваний ринком.

Так, кілька років тому в цьому районі відкрився новий торгівельний центр, що спричинило стійкий попит на нові земельні ділянки під житлову забудову. Щорічно в цьому районі продавалося до 8 вільних ділянок за 2000 ум. од. кожна. При цьому ціни продажу залишаються стабільними, а аналіз ринку свідчить, що житлова садибна забудова є найбільш ефективним використанням, забезпечуючи віддачу на рівні 8%.

Однак перехід до найбільш ефективного використання буде сполучений з потребою розмежування оцінюваної земельної ділянки. її параметри, виходячи з вимог місцевих правил забудови, дають змогу сформувати 12 садибних ділянок по 10 соток та організувати необхідний для їхнього інженерно-транспортного обслуговування внутрішньоквартальний проїзд.

На розробку та узгодження проекту, знесення існуючих будівель і споруд, виконання землевпорядних робіт з розмежування і формування нових ділянок та будівництво інфраструктури потрібно шість місяців. Після завершення цих робіт, період реалізації ділянок під житлову забудову при належному маркетингу продовжиться ще півтора роки. Тобто весь термін реалізації проекту складе двадцять чотири місяці.

Сумарні витрати, необхідні для його виконання, як показали розрахунки, складуть 16 500 ум. од. При цьому частина витрат спочатку має бути проавансована інвестором, яка потім, включаючи його прибуток і трансакційні витрати, буде покрита за рахунок отриманого від продажу доходу. Якщо припустити, що ціни на земельні ділянки за цей період не зміняться, то валовий обсяг надходжень буде дорівнювати 24 000 ум. од.

Для визначення вартості землі оцінюваної ділянки потрібен грошовий потік, що сформується після того, як з доходу будуть вирахувані усі витрати, привести до поточного вартості. З цією метою скористаємося факторами складного відсотка за умови щомісячного накопичення при ставці 8%, що підтримується ринком.

У першому наближенні вартість землі можна одержати:

1. На основі приведення чистого грошового потоку за весь період до його поточної вартості за допомогою фактора поточної вартості одиниці (реверсії):

Дохід від продажу земельних ділянок	24 000 ум. од.
	–
Витрати на реалізацію проекту	16 500 ум. од.
	=
Чистий грошовий потік	7 500 ум. од
Фактор поточної вартості одиниці (реверсії)	0,852596
	=
Вартість землі	6 394 ум .од.

2. На основі приведення чистого грошового потоку в розрахунку на один місяць до його поточного вартості за допомогою фактора поточної вартості звичайного ануїтету:

Дохід від продажу земельних ділянок	1 000 ум. од.
	-
Витрати на реалізацію проекту	687,5 ум. од.
	=
Чистий грошовий потік	312,5 ум. од.
Фактор поточної вартості одиниці (реверсії)	22,11054
	=
Вартість землі	6 910 ум. од.

Ці способи дисконтування хоча й приводять до близьких між собою результатів (різниця не перевищує десяти відсотків), проте не враховують часової структури грошових потоків, що протягом реалізації проекту будуть мати різний обсяг і спрямованість.

У цьому прикладі, беручи до уваги сформоване ринкове поглинання, є всі підстави для припущення, що половина ділянок буде продана вже протягом перших шістьох місяців після завершення робіт з розмежування, чотири ділянки — протягом наступних шістьох місяців, а на продаж двох ділянок, що залишилися, теж буде потрібно шість місяців.