Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
22
Добавлен:
22.03.2015
Размер:
73.73 Кб
Скачать

2.

СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТОК ЗЕМЛЕОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ


Для розуміння сучасного стану землеоціночної діяльності важливо розглянути те, як формувалася існуюча сукупність її теоретичних положень, методологічних норм, ціннісних критеріїв, світоглядних установок. Тісно пов’язана з реформуванням земельних відносин, вона на кожному етапі розвитку країни виконувала певну економічну і соціальну функцію. Знання методичних прийомів та процедури виконання конкретних робіт, характерних для різних періодів, дає змогу визначити, якою мірою сучасна парадигма оцінки землі здатна вирішувати завдання у становленні і розвитку ринку нерухомості й землі зокрема.

2.1. Дореволюційний період

Оцінка землі в країнах СНД має давню історію, однак, як наукова та професійна діяльність, оцінка земельних ділянок починає формуватися лише в XIX столітті, коли у сфері землекористування набувають поширення капіталістичні товарно-грошові відносини.

Продаж та купівля садиб, надання їх під заставу, консолідація і розмежування угідь, справляння орендної плати і місцевих податків вимагали якомога точнішого визначення вартості землі. Крім того, здійснення кадастрових робіт та перехід від подушного до поземельного оподатковування (період з 1861 по 1888 роки) сприяли накопиченню відомостей про цінність та доходність земель різних категорій на території Російської імперії.

Саме на цей період, на думку професора Київського університету А. Русова [14], припадає становлення нової галузі науки — оціночної статистики, предметом вивчення якої є земля та інше нерухоме майно, а завдання полягає у встановленні закономірностей, відповідно до яких формується їхня цінність. При цьому нерухомість розглядається не як абстрактна річ, а як продукт суспільної праці, який збільшується з суспільно-економічним розвитком країни й відображає поточну економічну ситуацію. Тому основна увага науковців мала бути зосереджена на вивченні факторів дохідності та цінності нерухомості.

Усвідомлення того, що визначальним при оцінці вартості має бути чистий дохід, який можна отримати з землі, знайшло своє відображення практично в усіх нормативно-законодавчих актах та інструктивних документах щодо проведення оціночних робіт. У цих документах визначалося поняття валової доходності та зазначалися способи обчислення чистої доходності.

Для оцінки земель, які використовувалися в сільському і лісовому господарствах, базою слугував валовий дохід за винятком витрат на виробництво. Забудовані землі оцінювалася за валовим доходом, що отримували від надання в найм будинків і приміщень, з якого відраховувалися витрати на утримання в належному стані земельних ділянок, будівель та споруд, на страхування, на поточний ремонт і на втрати від простою приміщень, наданих у найм для отримання доходу. При цьому дохідність фабрик та заводів визначалася не за результатами виробництва, а доходом від надання їх у найм, як і будь-якого іншого об’єкта нерухомості.

Розуміючи, що фактичний розмір доходу буде залежати від багатьох факторів, у тому числі і суто суб’єктивних, пов’язаних з особистими якостями господаря, перед оцінювачем ставилося завдання проаналізувати, наскільки фактичний дохід є стабільним і незалежним від випадкових причин та чи відповідає він загальноприйнятим у цій місцевості способам ведення господарства і місцевим економічним умовам.

Науково обґрунтованим підходом до вирішення цього завдання у сфері оцінки сільськогосподарських земель стали роботи В. В. Докучаєва і Н. М. Сибірцева, виконані у Нижньогородській, Полтавській та Херсонській губерніях. У цих роботах був використаний метод об’єктивної оцінки якості земель залежно від властивостей ґрунтів.

Ці роботи містили дві частини. Насамперед, на підставі геологічних, хімічних, фізичних, фітозоологічних і агрокліматичних особливостей визначалася якість ґрунтів, тобто природні, натуральні переваги орних земель. Така природно-історична частина роботи здійснювалася фахівцями-ґрунтознавцями винятково на підставі наукових даних. Друга частина оціночних робіт виконувалася фахівцями-статистиками і полягала в докладному сільськогосподарсько-економічному обстеженні з метою визначення реального рівня дохідності земель від природних умов місцевості.

У містах проблема визначення реального рівня дохідності землі вирішувалася шляхом зіставлення фактичного доходу з відсотком на капітал, вкладеного у землю. Для цього, за існуючими на той час правилами оцінки, при обчисленні валової дохідності та витрат використовувалися середні показники, що склалися в цій місцевості протягом останніх 3 — 6 років. Середні показники, як правило, приводилися до конкретної одиниці виміру нерухомого майна (чи 1 куб. сажені приміщення, чи 1 кв. сажені ділянки або «плями» забудови), після чого групувалися за ознаками, що впливають на ступінь дохідності: цільове призначення та рівень облаштування земельної ділянки; тип, капітальність та поверховість її забудови, місце розташування тощо. У деяких місцевостях кількість ознак, за якими диференціювалися показники валового доходу та витрат, доходило до 25 одиниць. При цьому обсяг витрат показував у відсотковому відношенні до загальної суми витрат, а також до загальної суми валового доходу.

Роботи з оціночної статистики, які виконувались пізніше, показали, що умови збуту вироблених на певній території продуктів, котрі найкраще досліджуються на ярмарках і базарах, а разом з тим і ціни доставки продуктів до пунктів збуту, мають безпосереднє значення при розробці об’єктивних оціночних норм як для сільськогосподарських земель, так і для міських земель, а відомості, наприклад, про поширення тих чи інших відхожих промислів слугують перевірочним матеріалом про доходність нерухомого майна в тій чи іншій місцевості.

Для визначення вартості землі шляхом капіталізації чистого операційного доходу було рекомендовано застосовувати відсоток, за яким можна було б отримати дохід від капіталу, вкладеного в державні цінні папери, чи від довгострокового банківського вкладу. Вважалося, що доход з землі має аналогічний рівень надійності. Залежно від конкретної економічної ситуації він міг становити від 3 до 6 відсотків. Цікаво, що в ході оціночних робіт ці величини отримали своє підтвердження. Зокрема, у роботі «Оцінка нерухомого майна міст Полтавської губернії», опублікованій у 1908 році, зазначається, що при вартості нерухомості м. Полтави у 28 мільйонів рублів фактично встановлене відношення чистої доходності до цінності окремих об’єктів у місті коливається між 2% та 6%.

Звісно, капітал можна вкласти і в інші активи, які можуть приносити й більший доход, але цей дохід буде вже не таким надійним. А за умов меншої забезпеченості доходу й капіталізувати його треба за вищим відсотком. Це правомірно й стосовно капіталізації доходу з землі, який можна одержувати різними за ступенем надійності способами.

На думку В. Богословського [1], найбільш надійним способом одержання доходу з землі є її надання в довгострокову оренду, менш надійним — короткострокова оренда, і найбільш ризикованим необхідно визнати дохід, який може отримати власник землі, якщо господарює на ній власними зусиллями. Валовий дохід власника, як правило, перевищує дохід від усіх видів оренди, оскільки він включає і той підприємницький прибуток, що при оренді залишається наймачу. У цьому випадку земля може прирівнюватись до капіталу, що розміщений в активи з недостатньо забезпеченим доходом.

Таким чином, розмір відсотка капіталізації має перебувати у відповідності зі способом отримання доходу з землі і його забезпеченістю.

В. Богословський дає ряд інших порад, що є слушними й сьогодні.

По-перше, під час оцінки земля має одночасно розглядатися і як джерело доходу, і як об’єкт купівлі-продажу, зважаючи на те, що вартість землі з одного боку є похідною від її доходності, а з іншого боку — підпорядкована закону попиту та пропозиції. Тому вартість землі, що була розрахована шляхом капіталізації чистого операційного доходу, доцільно зіставляти з існуючими в певній місцевості цінами продажу. При цьому В. Богословський чітко розрізняє поняття вартості (цінності) як капіталізовану дохідність та ціну як суму грошей, про розмір якої було досягнуто згоди при купівлі-продажу.

Він пише, що вартість не завжди визначається ціною покупки, навіть нещодавно сплаченої, тому що продаж та купівля нерідко можуть здійснюватись випадково. Землю часто продають за ціною, що є нижче її вартості внаслідок скрутних грошових обставин чи з метою скорочення мита, а іноді в купчих, за угодою сторін, вказуються завищені ціни з метою отримання баришу в наступному перепродажу землі. Тому під час оцінки не можна покладатися лише на відомості про ціну купівлі-продажу, але їх усе-таки треба враховувати поряд з іншими факторами при визначенні вартості землі.

По-друге, якщо вартість землі обчислена шляхом капіталізації чистого операційного доходу і результат оцінки зіставлений з існуючими в цій місцевості цінами продажу, не можна залишати поза увагою питання, за яку ціну та в який спосіб може бути відчужена певна земельна власність. Тут важливо проаналізувати усі фактори, що визначають існуючий і очікуваний попит на землю в цій місцевості, а також фізичні та юридичні можливості розпродажу земельної власності окремими частинами.

Дохідність й вартість землі залежать від можливості її використання повною мірою, тобто найкращим і найбільш ефективним способом. Тому при розгляді умов ліквідності важливого значення набувають усі обмеження в правах володіння, користування і розпорядження, якими обтяжена певна земельна ділянка.

За загальне правило можна визнати той факт, що ліквідність невеликих ділянок буде вищою. Крім того, при цьому можна забезпечити встановлення простих і зручних меж, здійснити відповідні земельні поліпшення та інші заходи, що будуть сприяти підвищенню цінності земельної власності. Доцільність цих заходів визначається обсягом витрат на їхнє здійснення, які порівнюються з можливою ціною продажу. До витрат також включають вартість необхідних топографічних і землевпорядних робіт, сплату відсотків на капітал, витрачений за час розпродажу тощо.

Розрахунок вартості земельної власності при її продажу частинами надає ще одну можливість перевірити достовірність значення вартості землі, визначену шляхом капіталізації чистого операційного доходу.

Розвитку землеоціночної діяльності в містах, як уже зазначалося, сприяло впровадження місцевих зборів, що передбачало здійснення масової оцінки міської нерухомості. Розмір цього збору встановлювався у відсотках від чистого доходу з нерухомого майна (земельних ділянок, будинків, торговельно-промислових закладів) чи, – при неможливості визначити дохід, – від вартості цього майна, що обчислювалась для забудованих ділянок за матеріальною вартістю будівель і споруд, до якої додавалася вартість землі. Тобто існуюче законоположення чітко розрізняло нерухомість, що приносить дохід, від нерухомості, яку господар використовував для задоволення власних потреб, наприклад, у житлі. Так, при оцінці земельних ділянок, будинків, торговельно-промислових закладів застосовувався єдиний підхід незалежно від того, кому ці об’єкти нерухомості належали: приватним особам, громаді чи державній скарбниці.

Найзначнішою роботою в сфері оцінки з метою оподатковування, на думку А. Русова, була оцінка міського нерухомого майна Харкова, здійснена ще в 1892-1893 р. Фактично вона визначила весь подальший розвиток методології оцінки міської нерухомості в дореволюційній Росії. Подальші оціночні роботи лише деталізували застосовані при харківській оцінці прийоми. У цій роботі вся міська нерухомість поділялася на такі види: житлова забудова з теплими та холодними приміщеннями; теплі та холодні торгові приміщення; фабрики та промислові об’єкти; промислові сади, що приносять дохід; склади; гостьові та інші промислові двори; городи, лани, сіножаті, пасовища; незабудовані подвір’я.

За одиницю виміру земельних ділянок було обрано квадратну сажень, а для всіх будівель — кубічну сажень. До цих одиниць належали всі відомості про валовий дохід. Для розподілу оціночних ознак дохідності бралися до уваги значення місцевості, де розташоване нерухоме майно, та особливості того роду і виду, до якого воно належить. Середні значення валового доходу для кожної місцевості, віднесені до прийнятої одиниці виміру, за винятком середніх розмірів витрат, давали середню чисту доходоспроможність майна різних категорій у певній частині міста. Вона поширювалася й на ті види нерухомого майна цієї місцевості, які дійсної дохідності не мали .

До витрат на утримання майна в містах були віднесені витрати домовласника: на очистку димарів; на очистку відхожих місць, сміттєвих ям, ретирад, тротуарів від сміття і снігу; на утримання двірника та нічного сторожа; на страхування, сплату податків і зборів; на ремонт тротуарів, огорож та будівель. При цьому капітальна перебудова споруди, що передбачала необхідність спеціального дозволу міської управи, не включалася до складу витрат, оскільки за ремонт визнавалися тільки щорічні витрати, які не змінювали складових та характер майна.

Цікаво зазначити, що загальна сума витрат на утримання будівель і подвір’я, виражена у відсотках до валового доходу, дала різні значення залежно від матеріалу будівель і їх призначення. Так, витрати на утримання холодних торговельних приміщень у кам’яних будинках складали лише 10% валового доходу, у житлових кам’яних — 25%, а в житлових дерев’яних — 50% валового доходу при середньому значенні 37,5%.

Розподіл витрат за їх призначенням мав такі результати: на очищення димарів та розчищення снігу — 8,4% загальної суми витрат, на знешкодження нечистот — 13,7%, на утримання сторожів і двірників — 23,1%, на ремонт будівель, огорожі і тротуарів — 54,8%.

Недоїмку певної частки від простою квартир було обчислено для кожної частини міста (місцевості) та для приміщень з різним призначенням за відсотковим відношенням кількості незайнятих приміщень під час їхнього перепису. Показник втрати від простою у 13,7% валового доходу потім було зменшено у зв’язку з тим, що перепис проводився влітку, коли багато квартирантів виїхали на дачі, у Крим тощо.

Оціночна комісія збільшила також знижку певного відсотка для різних класів нерухомості на витрати з їх страхування та зі сплати різних податків і зборів.

Класифікацію домоволодінь було здійснено залежно від кількості кімнат та кубічних сажнів теплих приміщень, які перебували у відносно сталій пропорції з іншими приміщеннями (сараями, стайнями, льохами, коморами тощо). Загалом встановлено 12 класів домоволодінь, для яких було визначено закономірність у зростанні показників плати за найм як за все приміщення, так і за одну кімнату. Найвища плата з розрахунку на 1 куб. сажень вийшла для домоволодінь середніх розмірів (від 28 до 375 куб. сажнів) — 8,7-9,6 руб.; для дрібних (від 3 до 15 куб. сажнів) та великих (від 600 до 1300 куб. сажнів) вона була дещо нижчою — 7,7-8,2 руб., що пояснює шкалу пріоритетів у споживачів.

Інші ознаки: призначення приміщень (для житла, торгівлі, для роботи під час служби чи промислу), а також місце їх розташування в місті, — хоча й зазначалися як другорядні, але саме вони слугували для встановлення груп та відхилень.

Під час оцінювання вся територія міста була поділена на 54 райони, для кожного з яких були обчислені середні розміри приміщень за кількістю кімнат, їх кубатура та величина середньої кімнати. Зокрема, у центрі міста середній розмір одного приміщення становив 74 куб. сажні, середня кімната — 30 куб. сажнів, а середня річна плата за найм однієї кімнати — 335 карбованців, в той час, як на околицях ці показники становили відповідно 5 куб. сажнів, 3 куб. сажнів, тобто 16 карбованців.

Залежно від середніх розмірів річної плати за найм однієї кімнати райони були розподілені на вісім розрядів місцевості:

Розмір плати, руб.

Розряд місцевості

Середня плата

І

ІІ

ІІІ

IV

V

VI

VIІ

VIII

За кімнату

262

112

72

58

43

34,5

25

19,2

56,5

За куб. сажень

14

11,3

10,8

9,3

9,1

8,2

6,8

4,7

9,9

Крім того для кожного розряду було встановлено характерне співвідношення між функціональним використанням міських земель. Так, для місцевості першого розряду на торговельну функцію припадало 53,5% всіх приміщень, чисто житлових — 41,2%, решта — змішаного використання. Для місцевості другого розряду на торговельну функцію припадало вже 28%, а на житлову — 50%. У місцевості третього розряду торговельних приміщень було лише 9,5%, у той час, як житлові приміщення становили 70,5%. У місцевості 5-8 розрядів торгова функція складала лише 1%, а житлова — 91-95% усіх приміщень.

Типові ознаки, в основу яких були покладені виявлені закономірності, дозволили встановити характерну для ступеня цінності міських земель поясність — центр, прилегла до нього смуга та околиці.

Досвід, набутий під час оцінки міської нерухомості в Харкові, дав можливість визначити провідні принципи щодо землеоціночної структуризації міської території:

  • спочатку територія поділяється на численні оціночні одиниці — райони;

  • потім на підставі статистичних показників, що виведені з вичерпного вивчення явищ сьогодення, ці райони об’єднують в однорідні місцевості і визначають норми для оцінки.

Таким чином в оціночній статистиці став формуватися новий територіально-оціночний напрям, якому раніше надавали другорядне значення чи зовсім ігнорували. Можна сказати, що саме з цієї праці оцінка міських земель започатковується як наукова дисципліна.

Не менш важливими для розвитку землеоціночної діяльності в дореволюційний період стали публікації іпотечних банків з аналізу ринкових цін на міські землі, що містили досить докладну інформацію щодо характеру зміни цін на земельні ділянки в межах міста. Прикладом може слугувати опублікований в 1911 році збірник «Нормальна розцінка земель м. Києва» [11], у якому наводяться ринкові дані про ціни на садибні місця в розрізі кожного кварталу міста з вказівкою їхніх змін на конкретній стороні вулиці і на перехрестях.

Картування даних цього збірника дозволило авторам побудувати ізопрайси, що відображають особливості в зміні цін на землю, що є характерними і для сучасних міст, а саме: зростання ціни від периферії до центру; від міжмагістрального простору до магістралей; від промислових і комунально-складських зон до зон з житловою і громадською забудовою.

Типовими є також і «пікові» ціни в громадських центрах та істотне зниження цін на земельні ділянки при їх внутрішньоквартальному розташуванні. Заслуговує на увагу і незначна частка земель, ціни на які сягають найвищого рівня. Так, земельні ділянки, ціна яких перевищувала половинне значення найвищої ціни — 800 руб. за садибне місце, — складають менше ніж 1/2 відсотка загальної площі міста.

Такі публікації ставали основою для роботи оцінювачів і давали змогу співвіднести отримані ними результати із рівнем цін, що сформувався на ринку.

Так, разом з виконанням практичних оціночних робіт у дореволюційний період формувалися теоретичне, методичне й аналітичне підґрунтя оцінки, у межах яких були сформовані підходи, що мало чим відрізняються від загальновизнаних сьогодні у світовій практиці.

Соседние файлы в папке Драпиковский