Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Книга Лебедь / 2

2.2 Принципы оценки

Теоретической базой процесса оценки является набор оценочных принципов.

Принципы оценки представляют собой базовые социально-экономические факторы и закономерности, формирующие стоимость имущества и положенные в основу методических подходов оценки.

Их можно дифференцировать на четыре категории:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. принципы, связанные с эксплуатацией объекта;

3. принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Как показано на рис. 2.1 эти принципы взаимосвязаны. При оценке должны быть задействованы все принципы, однако они могут быть использованы с разной степенью значимости. Степень значимости каждого принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта. К наиболее общим принципам оценки имущества можно отнести принципы полезности, замещения, ожидания, спроса и предложения, вклада, наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Принцип полезности. Объект обладает стоимостью лишь в том

случае, если он может быть полезным потенциальному владельцу или

пользователю.

Рис.2.1. Взаимосвязь принципов оценки

Полезность - это способность объекта удовлетворять потребности собственника или пользователя в данном месте и в течении определенного периода. В случае имущества, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде доходов. С этой целью рассматривается полезность отдельного объекта в составе целостного объекта оценки как составляющая полезности целостного объекта оценки; полезность объекта оценки в целом; полезность объекта оценки для конкретного собственника или пользователя по сравнению с полезностью подобных объектов для типичных собственников (пользователей). Имущество может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения либо реализации других его психологических потребностей. В рамках теоретико-методических основ оценки влияние этого принципа формирует понятие «потребительская стоимость».

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за существующее имущество больше, чем стоит создание нового аналогичного объекта в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток доходов от эксплуатации данного объекта, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогов, характеризующихся схожим риском и функциональными свойствами. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих объектов, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от их использования, а также размером денежных средств в случае их перепродажи. При этом следует учитывать объективное изменение стоимости денег во времени. Для определения текущей стоимости будущих доходов важно их скорректировать с учетом поправки на изменение их стоимости во времени.

Принципы, связанные с эксплуатацией объекта

Принцип остаточной продуктивности земельного участка.

Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства (см. табл. 2.1): труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью.

Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т.е. компенсируется тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Таблица 2.1

Факторы производства и их компенсация

Наименование фактора	Компенсация
Труд	Зарплата
Капитал	Процент
Управление (предпринимательская деятельность)	Дивиденды Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля	Рента (налоги, арендная плата)

Принцип вклада предполагает, что дополнительные вложения в объект целесообразны только в том случае, если они повышают (сохраняют) стоимость объекта; при отсутствии этого вложения являются убыточными (недостаточными). То есть, вклад - это сумма, на которую увеличивается (уменьшается) стоимость объекта в результате влияния отдельного фактора производства. Вклад каждого фактора производства пропорционален его вкладу в совокупный доход. Соответственно размер вклада определяется разницей между стоимостью объекта, полученной в результате вложения средств и затратами. Вклад, который не дает приращение стоимости является «излишним улучшением».

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства доход имеет тенденцию увеличиваться нарастающими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами, или уменьшается.

Принцип пропорциональности (сбалансированности) подчеркивает, что все факторы производства должны быть сбалансированы как между собой, так и внутри себя между своими составными частями. Согласно принципу пропорциональности - любому виду использования объекта соответствует оптимальное сочетание, как факторов производства, так и внутренней структуры факторов, при которых достигается максимальный доход, а, следовательно, наибольшая стоимость оцениваемого объекта.

Принцип оптимального размера заключается в том, что наибольшим спросом пользуются объекты определенных (оптимальных) размеров. Оптимальный размер объекта наиболее полно удовлетворяет потребности типично мотивированного покупателя в доходах или иных выгодах.

Принцип разделения и соединения имущественных прав заключается в том, что имущественные права на объект являются системой прав, которая может быть разделена следующим образом:

• физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

• разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

• разделение по правам пользования: ограниченное право пользования имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества;

• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

• разделение по правам кредитора вступить во владение: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Согласно принципу разделения и соединения имущественных прав имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить стоимость объекта; иначе говоря, оптимальное разделение и соединение имущественных прав увеличивает стоимость объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости состоит в зависимости стоимости объекта от факторов внешней среды. Внешняя среда подразделяется на среду прямого воздействия и среду косвенного воздействия.

Среда прямого воздействия включает факторы, которые непосредственно влияют на объект и испытывают на себе влияние объекта. Среда косвенного воздействия включает факторы, которые могут не оказывать прямого незамедлительного воздействия на объект, но тем не менее влияют на его стоимость. Согласно принципа зависимости, оцениваемый объект также оказывает воздействие на стоимость связанных с ним объектов.

Принцип соответствия заключается в том, что объект имеет наибольшую стоимость в случае его соответствия рыночным, строительным, экологическим и прочим существующим стандартам, нормам и традициям. Невыполнение (не полное выполнение) принципа соответствия ведет к уменьшению стоимости оцениваемого объекта.

Принцип предложения и спроса. Предложение - количество объектов на рынке, предлагаемых по определенным ценам.

Спрос - реальная потребность в объектах, сложившаяся на рынке.

Сущность принципа предложения и спроса заключается в необходимости:

• определения взаимосвязи между предложением и спросом;

• выявления факторов, влияющих на цену купли-продажи помимо предложения и спроса (искусство торгов, схемы финансирования и проч.).

Принцип конкуренции. Конкуренция - стремление к достижению той же цели, что и другие. Конкуренция побуждает капитал двигаться в те сферы его применения, где доходы наибольшие. Обострение конкуренции в этом месте приводит к росту предложения и, таким образом, к удовлетворению возросшего спроса, т.е. доходность инвестиций выравнивается.

Принцип конкуренции заключается в том, что:

• конкуренция выравнивает доходность инвестиций;

• при отсутствии конкуренции на рынке определенного типа объектов собственности рыночная стоимость объекта оценки - конкретного объекта собственности - не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения стоимости предполагает, что стоимость объекта постоянно изменяется из-за изменения внутренних факторов, связанных с состоянием объекта, и факторов внешней среды. Поэтому стоимость привязана к конкретной дате оценки.

По прошествии времени стоимость может изменяться, что приводит к необходимости повторной оценки (актуализации оценки на новую дату оценки).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что из всех возможных вариантов эксплуатации объекта выбирается тот, который обеспечивает наиболее эффективное использование его функциональных возможностей и, тем самым, приносит наибольшую стоимость.

Это основной принцип оценки, т.к. он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта, и, таким образом, формирует содержание других групп принципов, основанных на представлениях собственника (пользователя), связанных с эксплуатацией объекта, связанных с рыночной средой.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование объекта, которое:

• юридически разрешено;

• технически возможно;

• экономически целесообразно;

• дает наибольшую стоимость оцениваемого объекта.