Глава 2. Теоретико-методологические основы оценки
2.1 Базы оценки. Рыночная стоимость
Стоимость и цена имущества и имущественных прав как категория экономических отношений в странах переходного типа исследованы недостаточно. Стоимость и цена имущества равны между собой только в условиях совершенного рынка. Цена выражает стоимость определенного количества товара (объекта собственности) при осуществлении процесса купли-продажи в условиях рынка. И в этом понимании цена является денежным измерителем стоимости этого товара11.
Однако, с позиции оценки, стоимость объекта собственности (имущества, имущественных прав) является денежной мерой того, сколько покупатели (инвесторы) платят за аналогичную собственность на рынке при определенных условиях сделок. В тоже время цена объектов собственности - это совершившийся факт, отражающий то, сколько конкретные покупатели (инвесторы) затратили средств на покупку конкретных объектов собственности в условиях прошлых сделок. Оценивая конкретное имущество для целей совершения сделки, оценщик может определять только стоимость этого имущества. Результат сделки выявит цену имущества. В случаях, предусмотренных законодательством Украины, когда цена имущества устанавливается на основании вывода о его стоимости по результатам проведенной оценки, цена и стоимость имущества будут тождественны.
Такая же ситуация будет наблюдаться в случаях, когда стороны сделки согласны на ее осуществление по стоимости, отраженной в выводах оценщика.
Таким образом, стоимость является общественно признанным эквивалентом ценности объекта оценки, выраженным в денежной форме (сумме денег), цена - это сумма денег, за которую осуществляется переход прав на объект оценки от одной стороны сделки к другой стороне.
Оценка имущества и имущественных прав, как процесс определения их стоимости, всегда нацелена на определенную область использования ее результатов. Именно поэтому при проведении оценки определяется конкретный вид стоимости объекта оценки как вероятная сумма денег, которая может быть получена за объект оценки на дату оценки исходя из предполагаемых условий сделки, для целей которой проводится оценка. Определенный вид стоимости, который соответствует условиям будущей сделки и в сути которого реализуются методические подходы, методы и оценочные процедуры, называется базой оценки.
Типичным условиям осуществления сделки с точки зрения рынка конкретных объектов собственности соответствуют рыночные базы оценки. В иных случаях, если условия будущей сделки специфичны, как правило, определяются нерыночные базы оценки. В конечном итоге, выбор базы оценки зависит от цели, для которой проводится оценка, особенностей объекта оценки, а также учитывает законодательные и нормативные ограничения и требования.
Рыночная база оценки представлена рыночной стоимостью. Использование в качестве цели оценки рыночной базы оценки возможно при соответствии условий будущей сделки, для обеспечения которой проводится оценка, условиям, соответствующим смыслу понятия "рыночная стоимость". При этом условия будущей сделки не должны предусматривать дополнительные ограничения или требования, влияющие на будущие экономические выгоды от использования объекта оценки потенциальным покупателем. Исключение могут составлять случаи использования рыночной базы оценки, установленные законодательством или договором на проведение оценки имущества, когда условия будущей сделки могут значительно отклоняться от типичных условий для определения рыночной стоимости. Так, установленные правительством методические подходы проведения оценки государственного и коммунального имущества предполагают применение рыночной стоимости как базы оценки для целей определения стартовой стоимости имущества на аукционе вне зависимости от процедуры его проведения (приватизация, принудительная продажа через механизмы исполнительного производства, отчуждение имущества государственными предприятиями).