3.3 Оценка доходной недвижимости

Доходный подход используется только для оценки недвижимости, функцией которой является принесение владельцу доходов. В основу доходного подхода положены принципы ожидания (стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов от эксплуатации недвижимости), спроса и предложения (стоимость зависит от величины

доходов, размер которых определяется состоянием рынка), замещения (инвестор при оценке стоимости ориентируется на доходы, получаемые от использования объектов-аналогов).

Исходя из того, что доходный подход оценки предполагает расчет стоимости на основании величины будущих доходов, остановимся на характеристике последних.

Оценка дохода, приносимого недвижимостью

Для целей оценки недвижимости доход, который она приносит, выступает в формах:

• действительного валового дохода, как суммы денег, получаемых от эксплуатации недвижимости на основе наилучшего и наиболее эффективного ее использования;

• чистого операционного дохода, как сальдо поступлений от эксплуатации недвижимости и расходов, сопутствующих владению ее, причем как поступления, так и расходы оцениваются исходя из наилучшего и наиболее эффективного распоряжения оцениваемым объектом.

Порядок расчета приведенных выше форм дохода следующий:

потенциальный валовой доход

минус поправка на недоиспользование

минус налог на добавленную стоимость

равно действительный валовой доход

минус расходы на содержание недвижимости, которые будет нести собственник из потенциального валового дохода

минус отчисления в фонд замещения

равно чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход представляет собой максимально возможный объем средств, который получает собственник (пользователь) при наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. При его определении необходимо выявить, каким образом оцениваемый объект может быть использован наилучшим образом, и рассчитать величину денежных средств, получаемых от его эксплуатации при 100% "загрузке" без учета всех потерь и расходов.

Единственным источником потенциального валового дохода является арендная плата, поэтому его годовая величина зависит от площади объекта и ставки арендной платы:

ПВД = A_n * S * 12

где ПВД- потенциальный валовой доход;

A_n - ставка арендной платы;

S - площадь оцениваемого объекта.

Ставка арендной платы представляет собой величину арендной платы в расчете на 1 м² в месяц. Оценка ее осуществляется на основе анализа существующих договоров аренды недвижимости как оцениваемой, так и аналогичной по своему функциональному назначению. Типичной классификацией договоров аренды по признаку выплаты арендной платы является следующая:

• с постоянной арендной платой;

• с индексируемой арендной платой;

• с пересматриваемой арендной платой.

Арендные договора с постоянной арендной платой типичны для стабильных экономических условий и в настоящее время практически не встречаются. Более широко распространены договора с индексируемой арендной платой, при этом индексация происходит в соответствии с изменениями курса гривны по отношению к доллару США (в этом случае в договорах предусмотрен расчет в гривнах по соответствующему курсу на момент платежа) или уровнем инфляции. Арендные договора с пересматриваемой арендной платой заключаются по недвижимости, в отношении которой известно, что ее стоимость со временем повысится. Например, местонахождение объекта в деловом центре, где новое строительство не ведется, а деловая активность и потребность в престижных помещениях возрастают. Возможен также обратный случай - ситуация на рынке прогнозируется как ухудшающаяся, поэтому арендаторы не соглашаются на долгосрочную постоянную арендную плату.

Задача оценщика состоит в том, чтобы на основании рыночных данных определить характер арендной платы, присущий оцениваемому объекту. Для этого следует различать:

• контрактную арендную плату, т. е. фактическую, соответствующую условиям договора аренды оцениваемого объекта;

• рыночную, которая с определенной степенью вероятности будет получена на открытом рынке; она обуславливается текущими ставками арендной платы для сравниваемых объектов;

• превышающая арендная плата — величина, на которую рыночная арендная плата превышает контрактную.

Для оценки величины потенциального валового дохода используется рыночное значение арендной платы. Следует отметить, что контрактная арендная плата часто может совпадать с рыночной, что происходит в случае, если оцениваемый объект сдается в аренду в соответствии с текущими рыночными условиями, а может отсутствовать - если объект не

арендован. Наличие превышающей арендной платы свидетельствует о существовании нематериального актива в виде права на аренду (оценка его стоимости приводится в гл. 8). При анализе рыночных данных о ставках арендной платы необходимо ориентироваться на долгосрочные, а не краткосрочные договора аренды. Они, как правило, являются договорами с индексируемой арендной платой. Таким образом, для оценки потенциального валового дохода следует выявить ставку арендной платы, которая соответствует следующим требованиям:

• является рыночной;

• индексируется в соответствии с изменением курса гривны к доллару США;

• устанавливается для долгосрочного арендного договора.

На рис. 3.6 приведена классификация арендной платы и выделены ее типы, необходимые для оценки потенциального валового дохода.

Поправка на недоиспользование представляет собой оценку в денежном исчислении величины, которая позволяет учитывать возможные потери арендной платы от вакансий (один арендатор выехал, а другой не въехал), недосборе платежей, неполной занятости площадей. Поправка на недоиспользование оценивается на основании анализа рынка использования арендованной недвижимости. Как правило, она привязывается к сроку, необходимому для поиска арендатора и рассчитывается следующим образом:

ПН = ПВД * t / 12 (3.2)

где ПН - поправка на недоиспользование;

t - число месяцев, необходимых для поиска арендатора на сопоставимую недвижимость.

Налог на добавленную стоимость уменьшает на 20% разность между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование. При этом в случае, если используются рыночные ставки арендной платы без учета налога на добавленную стоимость, уменьшение не производится. Действительный валовой доход это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину поправки на недоиспользование и налога на добавленную стоимость.

Расходы на содержание недвижимости представляют собой все затраты, которые необходимы для содержания недвижимости в условиях ее наилучшего и наиболее эффективного использования. Наиболее типичные из них:

• коммунальные;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

• на рекламу и заключение арендных договоров;

• на консультации и юридическое обслуживание;

• на управление.

При оценке расходов на содержание недвижимости важно их подразделение в зависимости от прогнозируемой степени загруженности недвижимости. В соответствии с этим признаком выделяются условно-постоянные и условно-переменные расходы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка и т. п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т. д.) и расходы на управление; расходы на уборку, содержание территории и т. д.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти элементы требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда замещения путем ежегодных отчислений, которые рассчитываются аналогично бухгалтерской амортизации.

В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо

учитывать при расчете стоимости недвижимости. Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают.

Чистый операционный доход представляет собой денежную сумму, которую получает владелец недвижимости исходя из ее наилучшего и наиболее эффективного использования после осуществления всех расходов.