Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
25
Добавлен:
22.03.2015
Размер:
129.02 Кб
Скачать

Глава 4. Оценка земельных участков

4.1 Основные понятия и принципы оценки земель

Земля в Украине является основным национальным богатством и находится под особой защитой государства. Земельные отношения регулируются Конституцией Украины, Земельным кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной или государственной собственности.

Центральным местом при создании условий для экономического регулирования земельных отношений и, соответственно, управления земельными ресурсами является определение стоимости земли. Для совершения трансакций с земельными участками необходимо, чтобы ее оценка была объективной, обоснованной и прозрачной.

В начале земельной реформы в Украине плата при передаче земельного участка устанавливалась на уровне стократного размера земельного налога. С 1993 года Указами Президента установлено, что право собственности на земельные участки приобретается по стоимости, определяемой на основе экспертной оценки. Это стимулировало формирование законодательной и нормативно-методической базы землеоценочной деятельности. Было определено, что денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых соглашений. При этом принципиальное значение имел факт, что на уровне закона было дано определение денежной оценки как капитализированного рентного дохода с земельного участка, что отвечает общепризнанному пониманию ценности земли. К сожалению, неразвитость на то время в Украине рыночных отношений в сфере землепользования не позволила сразу внедрить в практику оценки традиционные подходы к определению стоимости земли: сопоставление цен продажи земельных участков, капитализации чистого дохода от сдачи земли в аренду, учета затрат на обустройство и застройку земельного участка. Принятые на государственном уровне методики денежной оценки земель разного функционального назначения имеют характер нормативной оценки, которая осуществляется в рамках расчетного ценообразования на основе представлений о характере оптимального использования земель. Они не учитывают такие важные факторы формирования стоимости земли, как конкретные обстоятельства договора о приватизации, спрос и предложение на земельные участки определенной категории в том или ином регионе, условия инвестирования и т. д. Поэтому, результаты денежной (нормативной) оценки только случайно могут совпадать с суммой денег, за которую может быть приобретено право собственности на земельный участок.

Экспертная денежная оценка, в соответствии с которой должна определяться стоимость земельного участка при передаче в собственность, базируется совсем на иных основах.

В отличие от нормативной оценки, в рамках экспертной денежной оценки, земельный участок рассматривается, прежде всего, как основная составляющая недвижимости - жилой, производственной, коммерческой, - рынки которых уже в достаточной степени сформировались в Украине. Это дает возможность при определении стоимости земли максимально учесть рыночные факторы: спроса и предложения, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидания, изменений и дополнительной прибыльности земли. Оценка вклада земли в общую доходность объекта недвижимости обеспечивает определение не нормативной капитализированной стоимости потенциального рентного дохода, а текущей стоимости реально возможного рентного дохода, в котором аккумулируются индивидуальные свойства земельного участка и деятельности, локализованной в его рамках. Такой подход позволяет учесть экономическую ситуацию, сложившуюся на момент оценки в населенном пункте, в регионе, в целом по стране.

Таким образом, на сегодня в рамках денежной оценки сосуществуют два направления: нормативная оценка, которая основывается на базе, отличной от рыночной и применяется, прежде всего, для целей налогообложения земель различного функционального назначения, и экспертная оценка, которая базируется на рыночных принципах и используется для определения стоимости земельных участков при заключении гражданско-правовых договоров.

Составной частью земельных отношений являются рентные отношения. Они возникают в связи с производством и присвоением дополнительного продукта на основе использования земли. В сельском хозяйстве величина дополнительного продукта зависит, прежде всего, от рационального использования земли, ее плодородия. Плодородие подразделяется на естественное и искусственное. Естественное плодородие составляет совокупность физических, химических и биологических свойств почв. Искусственное - это результат улучшения этих свойств за счет проведения различных мероприятий. Особенности различных земельных участков могут быть сведены к следующим: неодинаковое естественное плодородие, ограниченность земли вообще и участков с лучшим естественным плодородием, в частности, возможность повышения производительных сил земли в результате деятельности человека. Лучшие по естественному плодородию и месторасположению (по отношению к пунктам реализации продукции и снабжения) участки нельзя свободно переместить в пространстве, в отличие от большинства других средств производства. Поэтому владение землями более высокого естественного плодородия создает преимущества в сельскохозяйственном производстве. Собственность на землю обусловливает получение землевладельцем определенной доли дополнительного продукта в виде земельной ренты. Таким образом, земельная рента является экономической формой реализации земельной собственности. Выделяют такие основные разновидности земельной ренты: дифференциальная, абсолютная, монопольная и рента в несельскохозяйственных отраслях.

Дифференциальная земельная рента характеризуется отличиями в природных условиях, которые приводят к тому, что при одинаковых затратах на различных по качеству и местоположению землях создается различный объем продукции, а значит, неодинаковый дополнительный доход, который и является материальной основой ренты.

Абсолютная земельная рента не связана с естественными и экономическими факторами. Она обусловлена монополией собственности на землю. Возникает на землях, имеющих низкое естественное плодородие, при ограниченности производства сельскохозяйственной продукции и наличии фактора безработицы в определенной местности. Превышение спроса на продукцию, производимую в данной местности над ее производством, приводит к росту рыночной цены на нее. Это обеспечивает экономическую прибыль, которая приобретет форму абсолютной ренты.

Монопольная рента создается за счет уникальности природных и климатических условий, свойств почв, которые позволяют выращивать сельскохозяйственную продукцию с особенными качественными характеристиками. Производство такой продукции не может быть увеличено за счет расширения региона выращивания и привлечения в сельскохозяйственный оборот новых земель, а неудовлетворенный высокий постоянный спрос на эту продукцию дает возможность устанавливать монопольно высокие цены. Разница между монопольно высокой ценой продукта и экономическими затратами составляет монопольную ренту.

В населенном пункте уровень доходности любого вида экономической деятельности в значительной мере зависит от характеристик места его локализации - доступности, степени освоения территории, способа ее использования и т.д. Во всяком случае, можно утверждать, что доход будет выше там, где эти условия лучше. Поэтому, предприятия, которые имеют удобное месторасположение, пребывают в более благоприятных условиях относительно использования рынков сырья, сбыта, рабочей силы, организации технологического процесса. Это обеспечивает им экономию средств, времени и получение избыточного дохода - городской земельной ренты.

И хотя особенности проявления городской земельной ренты сугубо индивидуальны, законы рентообразования едины для всех городских земель. В общих чертах можно говорить, что ценность городских земель состоит из показателей дифференциальной, абсолютной и монопольной ренты.

Дифференциальная рента отображает конкретную ценность земельного участка и подразделяется на такие виды:

  • ренту за счет доступности участка. Она обусловлена более низким уровнем затрат на ввоз сырья, материалов, комплектующих изделий и вывоз готовой продукции, а также более высокой производительностью труда работников вследствие снижения транспортной усталости;

  • решу за счет использования освоенной территории. Она обусловлена снижением стоимости продукции за счет сокращения затрат на создание инженерно-транспортной инфраструктуры (сетей энерго- и водоснабжения, канализации, путей автомобильного и железнодорожного транспорта и т.п.);

  • ренту за счет эффективности дополнительных капиталовложений в благоустройство территории. Она обусловлена возможностями и выгодами данного участка. Сочетание основных и дополнительных функций способствует формированию повышенного спроса и, таким образом, улучшает потребительские свойства участка.

Абсолютная рента характеризует эффективность целевого использования земельного участка. В отличие от дифференциальной ренты, она не зависит от конкретных свойств участка. Ее характеристики относятся к определенной отрасли или виду деятельности, под которые используется участок. Она формируется за счет органичного строения капитала, свойственного этой отрасли или виду деятельности. Потому, ее можно назвать рентой преимущества цели использования.

Монопольная рента в городе создается на всех участках, независимо от их местоположения. Для строительства постоянно нужны новые участки. Количество предложений, вследствие ограниченности территории города в целом, не отвечает спросу на них, особенно в районах, имеющих свойства, которые практически невозможно воспроизвести: ядро исторически сложившегося центра; заповедные территории; территории с оздоровительными свойствами и т. п.

Таблица 4.1

Соседние файлы в папке Книга Лебедь