4.6 Экспертная денежная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), дачного и гаражного строительства, права пользования (аренды) земельными участками

Методические подходы и процедура проведения оценки

Экспертная денежная оценка осуществляется в соответствии со следующими методическими подходами:

-капитализации чистого операционного (фактического или ожидаемого) или рентного дохода;

-сопоставления цен продажи подобных земельных участков;

-учет затрат на освоение земельного участка.

При проведении экспертной оценки может использоваться несколько методических подходов. Среди подходов, которые могут быть использованы, преимущество отдается тем, которые базируются на наличии необходимой информации о земельном участке.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного (фактического или ожидаемого) или рентного дохода, предусматривает наиболее эффективное использование земельного участка с учетом отягощений и ограничений по его использованию.

При прямой капитализации оценочная стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле:

где: Ц_кп - оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого операционного или рентного дохода (в гривнах);

Д_о - годовой чистый операционный или рентный доход (в гривнах);

С_к - ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

При непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(4.17)

где: Ц_кп - оценочная стоимость земельного участка, определенная

путем непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода (в гривнах);

Д_оі - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-й год (в гривнах);

Р - реверсия;

t - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Ставка капитализации определяется как соотношение между чистым операционным годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка, а также путем расчета, в основу которого кладется ставка капитализации при финансировании наименее рисковых видов вложения капитала.

Методический подход, базирующийся на сопоставлении цен продаж подобных земельных участков, сложившихся на рынке.

В соответствии с этим подходом оценочная стоимость земельного участка определяется на уровне цены продажи подобных земельных участков по формуле:

(4.18)

где: Ц_зп - оценочная стоимость земельного участка, определенная пу-

тем сопоставления цены продажи подобного земельного участка (в гривнах);

Ц_а - цена продажи подобного земельного участка (в гривнах);

т - количество факторов сравнения;

Ц_аj - разница (поправка) в цене (+,-) продажи подобного земельного участка по отношению к оцениваемому, по j-му фактору сравнения.

Оценочная стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения оценочной стоимости земельных участков путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков, берутся цены продаж тех участков, которые по факторам, влияющим на их стоимость, в достаточной степени совпадают с участком, который оценивается.

Методический подход, базирующийся на учете затрат на освоение земельного участка, используется при оценке земельных участков с улучшениями или земельных участков улучшение которых предполагается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного).

При этом подходе оценочная стоимость земельного участка определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым операционным годовым доходом от ее использования) и всеми затратами на ее освоение по формуле:

Ц_в = Ц_о – В_ос, (4.19)

где: Ц_в — оценочная стоимость земельного участка, определенная путем учета затрат на его улучшение (в гривнах)

Ц_о - ожидаемая цена продажи (или капитализированный операционный чистый доход от застроенного земельного участка) (в гривнах);

В_ос - затраты на улучшения земельного участка (в гривнах)

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в

такой последовательности:

-сбор исходных данных, необходимых для проведения оценки;

-определение наиболее эффективного использования земельного участка;

-выбор и обоснование методических подходов оценки;

-определение оценочной стоимости земельного участка с помощью избранных методических подходов и формулировка окончательного вывода;

-составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;

-представление отчета об экспертной денежной оценке в государственные органы земельных ресурсов для проведения государственной землеустроительной экспертизы.

Вывод об оценочной стоимости земельного участка базируется на основе сравнительного анализа полученных результатов оценки с помощью различных методических подходов.