4.5 Экспертная денежная оценка земельных участков несельскохозяйственного назначения

Оценочная стоимость земельного участка определяется исходя из его характеристики и особенностей, правового режима, местонахождения, а также с учетом конъюнктуры рынка.

Земельный участок рассматривается при этом как условно свободный от застройки и пригодный для эффективного использования.

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:

• сбор информации, необходимой для проведения оценки;

• определение наиболее эффективного использования земельного участка;

• выбор и обоснование методических подходов к оценке;

• определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка в соответствии с выбранными методическими подходами и принятие конечного значения оценочной стоимости;

• составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке.

Оценочная стоимость, определенная в результате экспертной де нежной оценки, учитывается при установлении:

-цены продажи земельного участка;

-стартовой цены продажи земельного участка на конкурентной основе.

Экспертная денежная оценка осуществляется с соблюдением требований специальных процедур, которые содержат такие методические подходы:

• подход, который базируется на капитализации чистого дохода (прямая капитализация доходов и дисконтирование будущих денежных потоков);

• сравнительный (аналогов продаж);

• затратный (имущественный) - учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке;

• оценка земельного участка в соответствии с Методикой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов) и Методикой денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (в части оценки земель населенных пунктов);

• объединение нескольких методических подходов с условным разделением застроенного земельного участка на составляющие компоненты (земельный участок, здания, сооружения).

Для определения экспертной денежной оценки земельного участка используется не менее трех методических подходов, один из которых базируется на денежной оценке земельного участка в соответствии с вышеуказанными методиками.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого дохода

Этот подход наиболее часто используется, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. При этом, ежегодный доход от аренды, который определяется как разница между размером арендной платы, налогами на собственность и эксплуатационными затратами, переводится в стоимость земельного участка путем капитализации.

Самым простым способом определения ставки капитализации является анализ соотношения между чистым годовым доходом и ценой продажи аналогичного земельного участка. Однако, его использование возможно лишь при условии развитого рынка земли. Поэтому, целесообразно ставку капитализации определять кумулятивным способом, как сумму безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и риска на ликвидность земельного участка. При этом, количество рисков, которые учитываются, может быть увеличено (риски, связанные с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием дел в конкретной отрасли экономики и т. д.)

Этот методический подход можно использовать и для застроенных земельных участков, объединяя его с методическим подходом, который базируется на учете затрат на строительство. Вначале, путем капитализации чистого дохода от аренды зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, устанавливают стоимость земельного участка. При этом оценивается и капитализируется такое значение дохода, которое приносил бы земельный участок при условии его застройки в соответствии с определенным для него наиболее эффективным использованием. Далее, определяется вклад осуществленных улучшений в общую стоимость земельного участка, который вычитается из ее стоимости по методу остатка для земли. Разница как раз и составляет стоимость земли.

Такой подход к определению стоимости земельного участка является наиболее целесообразным в современных условиях, поскольку при отсутствии данных о продаже земельных участков, можно с большой степенью вероятности оценить стоимость застроенных участков методом капитализации чистого дохода. Чистый годовой доход при этом приравнивается к валовому доходу, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. В другом случае, чистый годовой доход приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях. Когда использование земельного участка нерентабельно, за основу берется годовой доход от подобного по целевому назначению участка или ожидаемый доход при условии его наиболее эффективного использования.

Формулы, с помощью которых осуществляются расчеты с применением данного методического подхода, приводятся во 2 разделе Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, утвержденного приказом Госкомзема Украины от 08.07.1999 г. № 72.